不動產眾籌與現物投資的徹底比較｜從少額投資到大規模運營

不動産投資的兩個選擇

提到不動產投資，許多人會想到購買公寓或大樓並獲得租賃收入的「現物投資」。但近年來，透過網際網路以小額投資不動產的「不動產眾籌」逐漸普及，投資者的選擇變得更加多樣化。

這兩種投資方法各有不同的特點，根據投資者的目標、資金實力、經驗和風險承受能力，最佳選擇會有所不同。正確理解兩者的差異，並選擇適合自己的方法是很重要的。

投資機制的差異

現物不動產投資

投資者實際購買不動產，以業主身份進行租賃經營。從物件選擇、融資申請、租賃管理、修繕判斷到出售（出口策略），所有決策要麼自己進行，要麼委託給管理公司。

投資者擁有不動產所有權，既可獲得物件產生的租賃收入，也可能獲得出售時的升值收益（資本利得）。

不動產眾籌

由運營公司選定並取得不動產，多位投資者透過網際網路進行出資的機制。投資者並不直接擁有不動產所有權，而是透過運營公司接收股息。

主要類型包括「匿名組合型」和「任意組合型」。匿名組合型是出資者向運營公司出資並獲得股息的形式，最為常見。任意組合型是出資者間接持有不動產份額的形式，有時也作為繼承對策而受關注。

投資額和進入障礙的比較

最低投資額

現物投資需要物件購買費用，加上仲介手續費、登記費用、不動產取得稅等各項費用。即使利用融資，通常也需要數百萬日圓左右的自有資金作為頭期款。

眾籌中，許多服務最低只需1萬日圓即可投資，資金面的進入障礙大幅降低。即使沒有充足資金，也能開始不動產投資。

融資的有無

現物投資可利用金融機構的融資，進行比自有資金更大規模的投資（槓桿效應）。這是現物投資的一大優勢，但同時也伴隨著借款償還的風險。

眾籌無法利用融資，投資額僅限於自有資金範圍內。雖然無法獲得槓桿效應，但也沒有借款風險。

收益率和回報的比較

現物投資的收益率

現物投資透過表面收益率、實質收益率、現金流收益率等多項指標評估收益性。物件的地理位置、建築年齡、管理狀況等會導致收益率差異很大，融資條件也會影響現金流。

此外，現物投資的特點還包括物件升值帶來的資本利得，以及減價償卻帶來的稅務節省等除租賃收入外的回報。

眾籌的收益率

眾籌的預期收益率因服務和案件而異，但一般都會公開基準。但需要注意的是，這是預期收益率，並不是保證的。

匿名組合型基本上無法獲得配息以外的回報（升值收益或稅務節省）。

風險比較

現物投資的風險

空室風險是指無法找到入居者，無法獲得租賃收入的風險。可透過精心選擇地理位置和適當的租賃管理來降低。

修繕風險是指建築物老化導致的修繕費用。建築年齡越久，修繕頻率和費用通常越高。

利率上升風險是指利用浮動利率融資時，償還額增加的風險。

流動性風險是指想要出售時可能無法迅速找到買家。不動產是流動性較低的資產。

眾籌的風險

本金損失風險是指投資對象不動產價值下跌，導致出資本金減少的風險。採用「優先劣後結構」的服務中，運營公司的出資部分（劣後出資）會優先承擔損失，從而在一定程度上降低投資者的本金損失風險。

運營公司風險是指運營公司經營破產或不正當行為導致投資資金受損的風險。確認運營公司的信譽度和登記狀況很重要。

流動性風險是指許多服務在運用期間不允許中途解約或受到限制。需要在前提上考慮投資資金會一直被鎖定到運用期間結束。

管理工作量的比較

現物投資需要不斷做出關於物件管理和運營的判斷。即使委託給管理公司，作為業主仍需進行最終判斷。另一方面，你有裁量權以自己的意思決定物件的運營方針。

眾籌中，投資後的管理由運營公司負責，投資者幾乎無需操心。投資後只需等待股息的簡便性，是忙碌人士和投資初心者支持它的原因。但無法自己控制運用狀況。

稅務處理

現物投資需要以不動產所得名義進行報稅申報，可計上經費和利用減價償卻進行稅務節省。另一方面，眾籌（匿名組合型）的配息分類為雜所得，與其他所得合併課稅。可計上經費的範圍有限，無法獲得現物投資那樣的稅務優惠。

稅務處理的差異，特別是在進行大額投資時，可能對實際收益產生巨大差異，因此包括報稅申報的機制也應該充分理解。

選擇適合自己的投資方法

並不是說哪一種投資方法更優越，而是根據投資者自身的狀況靈活選擇才是理性的做法。

適合眾籌的人：投資經驗不足想從小額開始的人、本業忙碌無法投入管理工作的人、還沒有充足自有資金的人。

適合現物投資的人：擁有一定自有資金和信用力能夠利用融資的人、想主動從事不動產經營的人、重視長期資產形成和稅務節省的人。

兩者結合的方法：在透過現物投資奠定基礎的同時，將盈餘資金投入眾籌，實現投資多元化。

不動產投資方法無需侷限於一種。根據自己的目標、資金和風險承受度，找到最適合的組合方式吧。