为什么确认合同书很重要
收益物件的购买对于许多人来说是人生中最大的交易之一。在买卖合同上签字盖章后再说"没想到还有这样的条款"就为时已晚了。
房地产买卖合同中，法律规定在签约前需接受宅地建物取引士的"重要事项说明"。然而，仅靠听取说明未必能充分理解内容。特别是初次购买收益物件的人，因专业术语较多，可能在不了解哪些重要的情况下就签了字。
本文将从投资者的视角解析买卖合同书和重要事项说明书中需要确认的要点。
重要事项说明书中应确认的项目
重要事项说明书是记载物件概要和交易条件的文件，法律规定在签约前由宅地建物取引士向买方进行说明。
物件的权利关系
所有权确认
确认登记簿上记载的所有者与卖方是否一致。如为共有持分，需确认所有共有人是否同意出售，以及持分比例是否明确。
抵押权与担保权的有无
如物件设有抵押权，需确认在交付前会被注销。如带着抵押权交付，卖方贷款还款滞后时物件有被法拍的风险。
租地权的情况
如土地为租地，请详细确认租地合同内容（地租、合同期限、续约条件）。租地权建筑的投资与土地所有的物件存在不同风险。
法规上的限制
用途地域与建蔽率、容积率
用途地域对建筑的用途和规模有限制。请确认当前建筑是否属于既存不适格（虽不符合现行标准但合法存续的建筑）。既存不适格的情况下，重建时可能无法建造同等规模的建筑。
接道义务
确认建筑用地是否与宽度4米以上的道路接触2米以上（接道义务）。不满足接道义务的物件无法重建（不可重建物件）。请同时确认不可重建物件的风险。
其他法律限制
- 是否在城市规划道路的规划区域内
- 是否属于泥石流灾害警戒区域或淹水预想区域
- 是否有文化财保护法的限制
建筑状况相关事项
建筑状况调查（房屋检查）的有无
2018年法律修订后，重要事项说明中需说明建筑状况调查的实施有无及其结果。如已实施调查，请务必确认其结果。
石棉和抗震诊断信息
石棉使用有无、抗震诊断实施状况和结果也是重要事项说明的对象。请同时参考旧抗震vs新抗震的投资判断。
基础设施和设备
确认上下水道、电力、燃气的整备状况。特别需注意以下几点：
- 是否有私设管（经过他人土地的配管）
- 如为化粪池，维护管理费用是多少
- 如为液化石油气，与供应商的合同条件是否有约束
管理相关事项（区分公寓的情况）
购买区分公寓时，还请确认以下项目：
- 管理费和维修储备金的金额及拖欠情况
- 大规模修缮的实施记录和今后的计划
- 管理组合的会议记录（是否有维修储备金涨价决议等）
- 管理规约内容（是否禁止民宿、禁止养宠等限制）
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる买卖合同书中应确认的项目
在重要事项说明之后签署买卖合同。合同中特别需注意的项目如下。
买卖价款与支付条件
定金的金额与处理
定金通常为买卖价款的5~10%。请确认定金类型为"解约定金"。解约定金的情况下，买方放弃定金可解除合同，卖方退还定金双倍可解除合同。
支付日程
确认尾款支付时间和方式，以及利用融资时的融资批准期限。
交付条件
交付日与现状交付
确认交付日是否明确记载。收益物件一般为"现状有姿（原样）交付"，但应明确具体包含什么（残留物、设备等）。
租赁合同的继承
收益物件中，与租户的租赁合同原样由买方继承。请事先确认继承对象的合同内容（租金、押金、特别约定），并与租金明细表核对一致。
押金的继承
从租户处收取的押金与物件一起移交给买方。请确认押金总额是否准确记载。该金额一般与买卖价款相抵。
合同不符责任
2020年民法修订将原来的"瑕疵担保责任"改为"合同不符责任"。
应确认的要点
- 合同不符责任的期限：交付后卖方承担责任多长时间
- 免责范围：是否有"不承担任何合同不符责任"的特约
- 通知期限：发现不符后需在多少天内通知
卖方为房地产经纪公司时，法律规定至少自交付起2年承担合同不符责任。但卖方为个人时，可通过特约免除。也请参考合同不符责任基础知识。
特别约定条款
买卖合同末尾的特别约定条款非常重要。这里记载的是标准合同格式中没有的个别约定，遗漏可能导致重大纠纷。
常见特约示例
- 融资特约（贷款特约）：融资未获批准时可无条件解除合同的条款。务必包含
- 测量需否：实测与登记面积不一致时的清算方法
- 建筑拆除费用负担：空地交付时的费用分担
- 残留物处理：建筑内设备和家具的处理方式
违约金与解除条件
确认合同违约时的违约金金额和可解除合同的条件。违约金通常设定为买卖价款的10~20%。
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる签约前必须做的事
提前获取并仔细阅读文件
重要事项说明和买卖合同不应在当天现场第一次看到文件。应提前获取副本仔细阅读。不明之处提前列出清单，在当天说明时提问。
接受专家审查
特别是初次购买时，强烈建议请熟悉房地产交易的律师或司法书士审查合同。虽然有费用，但作为数千万日元交易的保险绰绰有余。
确认物件与文件的一致性
确认登记簿、重要事项说明书、租金明细表和现场状况是否完全一致。特别注意以下几点：
- 登记簿面积与实测面积的差异
- 租金明细表记载与实际入住状况的一致
- 建筑图纸与现状的一致
总结
收益物件的买卖合同与物件选择同样是决定投资成功的重要环节。正确理解重要事项说明书和买卖合同的内容，确认没有不利条件，可以大幅减少购买后的纠纷。
特别重要的是合同不符责任的约定、融资特约的有无、特别约定条款的内容以及押金的继承这四点。这些项目直接关系到投资的收益性和风险，签字前请务必确认。
"有不明之处就不签字"——这是签约时的铁则。疑问必须提出，直到说服为止。在专家的支持下，安心推进交易。