房地产投资者面临的继承问题
即使通过房地产投资积累了资产，如果忽视继承的准备，沉重的税负或继承人间的纠纷可能导致资产大幅缩水。特别是拥有多套收益物件的投资者，会面临物件的分割方法和管理交接等现金或有价证券所没有的特有课题。
继承是每个人都会遇到的事。趁身体健康时有计划地推进准备，既是对家人最大的关怀，也是作为投资者的责任。
房地产继承税评估的机制
房地产的继承税评估额一般低于市场交易价格（时价）。这就是"通过房地产进行继承税对策"的基本机制。
土地的评估通过路线价方式或倍率方式进行。路线价大约设定为公示地价的八成左右，因此土地的继承税评估额一般低于时价。此外，出租物件的用地作为"出租建筑用地"评估，在自用地评估额基础上按一定比例减额。
建筑的评估以固定资产税评估额直接作为继承税评估额。固定资产税评估额通常为建筑成本的五至七成，且出租中的建筑作为"出租房"适用三成评估减额。
如此，收益房地产与以现金持有相比，继承税评估额有被压缩的趋势。但需充分注意，仅以继承税对策为目的的房地产购入存在被税务部门否认的风险。
小规模宅地等特例
被继承人用于出租事业的土地，作为"出租事业用宅地等"可能适用小规模宅地等特例。适用该特例后，一定面积以内的土地评估额可减额50%。
但适用有条件，继承开始前3年以内新取得的出租用房地产原则上不在适用范围内等限制。继承前的临时突击购买房地产可能无法享受特例，因此需要有计划地准备。
生前赠与的活用
作为减轻继承税负担的方法之一，可以活用生前赠与。
历年赠与中，每年110万日元以内的赠与免税。房地产本身难以小额逐步赠与，但可以利用租金收入以现金形式赠与，逐步减少未来的继承财产。
继承时精算课税制度允许累计2500万日元以内的赠与在赠与时不征赠与税，在继承时统一精算。如预计房地产评估额未来将上升，提前赠与可能在继承时抑制评估额。
但这两种方法所涉及的税制改革频繁，务必确认最新制度内容并在咨询税务师后推进。
遗嘱的制作
拥有多套收益物件时，遗嘱的制作尤为重要。没有遗嘱时需要基于法定继承份额进行遗产分割协议，但房地产难以像现金那样均等分割，继承人之间争执的案例不在少数。
收益物件的情况下，各物件收益性和管理手续不同，单纯按物件数量分配未必公平。在遗嘱中明确记载考虑各物件收益力和未来前景的分割方针是理想的。
遗嘱有自书证书遗嘱和公证证书遗嘱两种，涉及房地产的遗嘱一般选择法律确定性更高的公证证书遗嘱。
管理交接的准备
继承对策不仅是税金方面，实务方面的租赁经营交接准备也很重要。
整理管理公司的合同内容、与租户的租赁合同、贷款还款状况、维修记录、保险内容等物件管理所需信息，可以让继承人顺利接手租赁经营。
如果继承人没有房地产投资经验，将管理公司委托到什么程度、作为业主日常应做的工作是什么等文档化，将是很贴心的做法。
法人持有这一选择
如资产保护观点所述，以法人持有收益物件的情况下，继承对象不是房地产本身而是法人的股份。股份容易分割，阶段性赠与也更容易进行。
此外，法人即使代表人更换也可以继续经营，与金融机构的交易关系和管理公司的合同也相对容易交接。
与专家的协作
继承对策是税法、民法和房地产实务复杂交织的领域。自行判断推进可能产生意料之外的税负或法律问题。
税务师可以委托进行继承税试算和节税方案的探讨。选择熟悉房地产的税务师，可以获得物件评估方法和法人活用等房地产投资特有议题的专业建议。
律师可以咨询遗嘱制作支持和继承纠纷预防措施。特别是继承人较多或继承人关系复杂时，法律观点的事前整理很重要。
继承对策不是一朝一夕能完成的，需要以长期视角有计划地推进。从投资规模还小的时候就开始了解继承的基本机制，尽早开始咨询专家。