什么是经费率（OER）
经费率也称为OER（Operating Expense Ratio），是衡量房地产运营费用占总收入比例的指标。
OER = 运营费用 / 实际总收入（EGI） x 100
实际总收入（EGI：Effective Gross Income）是从满租时租金收入中扣除空置损失和未回收损失后的实际收入额。运营费用包括管理费、维修费、固定资产税、保险费、公共部分水电费等，但不包括贷款还款额和折旧费。
OER越低，收入中费用占比越小，NOI（净营业收益）越大。也就是说，OER是NOI的反面指标。
为什么OER分析很重要
表面收益率和实质收益率虽然便于大致把握物件的收益性，但无法看到运营效率。即使实质收益率相同，OER不同则收益结构完全不同。
OER极低的物件可能意味着必要修缮被搁置，未来面临大额支出的风险。相反OER较高的物件，如果有成本削减余地则意味着收益改善的机会。
在物件购买时的尽职调查中，OER分析是判断"该物件运营是否高效""是否有改善余地"的重要线索。
运营费用的主要构成
要改善OER，需要准确把握运营费用的明细。
管理委托费
利用管理委托时，约占租金收入的3~5%。应检查管理内容与费率是否合理，多家比较。在维持管理品质的同时优化成本是目标。
维修费与维护费
从日常小修缮到大规模修缮，维护建筑所需的费用。随着房龄增加维修费有增加趋势。为节省维修费而忽视必要修缮，会加速建筑劣化，导致空置率恶化和资产价值下降。有计划的修缮有助于中长期OER的稳定。
固定资产税与城市规划税
基于物件所在地和评估额每年征收的税金。投资者可控空间较小，但掌握税额变化趋势可以提高收支计划精度。
保险费
火灾保险、地震保险等保险费。应定期审视保障内容，以适当保费确保不过不缺的保障。同时参考自然灾害风险评估，选择与物件风险匹配的保险。
公共部分水电费与清洁费
整栋物件会产生入口和走廊照明、电梯电费、公共部分清洁费等。更换LED照明或引入人体感应器等，通过初始投资可实现长期成本削减。
各物件类型的OER趋势
区分公寓
公共部分管理由管理组合执行，业主承担的运营费用相对有限。管理费和维修储备金是主要费用，OER一般在20~30%左右。但管理费或维修储备金较高的物件OER会上升。
整栋公寓
公共部分管理费用由业主全额承担，OER倾向于高于区分公寓。25~35%为参考值，但老旧物件或有电梯的物件可能更高。另一方面，业主可以自行在管理和修缮上下功夫的余地大，OER改善的自由度也高。
OER在投资判断中的活用
购买前的分析
考虑物件时，应根据卖方提供的收支资料计算OER。如能确认过去数年的费用数据，还可以掌握费用的变化趋势。费用率突然上升时，确认其原因很重要。
持有期间的监控
应定期（至少每年一次）计算持有物件的OER，掌握其变化趋势。OER呈上升趋势时，分析哪个费用项目在增加并探讨改善措施。
与基准值的比较
与同一区域、同一类型物件的平均OER比较，可以判断自己物件的运营效率是否合理。如果OER大幅高于平均值，值得审视是否有特定费用存在浪费。
OER分析看似枯燥，但直接关系到NOI的最大化，乃至现金流的改善。养成基于数字的运营管理习惯，是通往稳定租赁经营的捷径。