什么是抗震标准
日本建筑物的抗震标准由建筑基准法规定。该标准在历次大地震的教训基础上经过多次修订。
在房地产投资中特别重要的是以1981年（昭和56年）6月1日为界大幅变化的抗震标准。此日之后获得建筑确认的建筑称为"新抗震标准"，此前的建筑称为"旧抗震标准"。
抗震标准的差异不仅影响物件的安全性，还影响融资条件、保险费、未来的出售可能性以及租户的安心感。在考虑收益物件时，这是必须确认的重要事项。
旧抗震与新抗震的区别
旧抗震标准（1981年5月31日以前）
旧抗震标准以"在5强左右的中等规模地震中不倒塌"为设计基准。对于6级以上的大规模地震，没有设定明确的标准。
新抗震标准（1981年6月1日以后）
新抗震标准设定了以下两阶段标准：
- 中等规模地震（约5强）：建筑几乎不受损
- 大规模地震（约6强~7）：建筑不倒塌、不崩溃
也就是说，新抗震标准的建筑是以大规模地震中"不倒塌"为前提设计的。1995年阪神大地震中，旧抗震标准的建筑遭受了集中损害，而新抗震标准的建筑损害相对较轻。
2000年标准（木造住宅）
2000年（平成12年）木造住宅的抗震标准进一步加强。增加了地基调查的事实上义务化、接合部金属件使用的明确化、承重墙均衡配置的规定。考虑木造独栋投资时，也应关注2000年标准。
投资旧抗震物件的优势
旧抗震物件虽然风险常被强调，但作为投资对象也存在优势。
取得价格低
旧抗震物件与新抗震物件相比，同等地段、同等户型的取得价格倾向于更低。特别是都心好地段，新抗震物件价格高涨，与旧抗震物件的价差很大。
表面收益率高
取得价格低，租金与之的比值使收益率偏高。特别是都心旧抗震公寓，因地段好而租赁需求坚实，有望获得较高收益率。
好地段物件多
旧抗震时代建造的物件中，有些位于车站前或商业区等如今难以新建的好地段。地段是租赁需求最重要的因素，存在仅凭房龄无法衡量的价值。
投资旧抗震物件的风险
地震导致建筑损害的风险
这是最根本的风险。日本是地震大国，未来仍可能发生大规模地震。旧抗震标准的建筑在大规模地震中遭受重大损伤的风险高于新抗震标准的建筑。
建筑损毁时修缮费巨大，最坏情况需要重建。此外，这关系到租户安全，业主的责任也会被追究。
融资困难
许多金融机构对旧抗震标准的物件融资持审慎态度。即使能获得融资，融资期限也倾向于缩短或利率升高。有时以现金购买为前提。
出售困难
从退出（出售）角度看，旧抗震物件也处于不利地位。买方融资同样困难，售价倾向于偏低。如果将来考虑出售，请充分考虑这一点。
保险费较高
地震保险费因建筑结构和所在地而异，但旧抗震标准的建筑因抗震等级评估低，难以获得折扣。
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实施抗震诊断
考虑旧抗震物件时，强烈建议购买前实施抗震诊断。诊断结果如果确认满足当前标准，可以大幅降低风险。
此外，实施抗震加固工程后可获得抗震标准合格证明。有此证明融资更容易获批，买方也可享受住房贷款减税等优惠。
确认结构
即使同为旧抗震物件，不同结构风险程度也不同。一般来说，RC（钢筋混凝土）和SRC（钢骨钢筋混凝土）结构比木造或轻钢结构抗震性能更高。
确认地段的地基情况
地震损害很大程度上取决于地基状况。请在地方政府公布的灾害风险地图和地基信息中确认液化风险和摇晃程度。也可参考仙台灾害风险地图与房地产投资。
在收支模拟中纳入修缮与加固费用
购买旧抗震物件时，应考虑未来可能需要抗震加固工程的可能性，将其费用纳入收支模拟。包含改造费用后是否仍有收益性，是投资判断的分水岭。
提前考虑退出策略
旧抗震物件因出售困难，购买前明确退出策略尤为重要。是长期持有回收现金流的计划，还是一定期间后出售，还是考虑重建——请根据投资目的制定计划。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる应选择新抗震物件的情况
以下情况建议优先考虑新抗震标准的物件：
- 想利用融资投资时：融资条件更有利
- 重视未来出售（退出）时：流动性较高
- 初次进行房地产投资时：从低风险投资开始是基本
- 地震风险高的区域物件：南海海槽地震预想区域等
可以考虑旧抗震物件的情况
另一方面，以下条件齐备时，旧抗震物件也值得作为投资对象考虑：
- 可现金购买、不依赖融资时
- 抗震诊断确认了一定安全性时
- 好地段且租赁需求稳定时
- 取得价格足够低、预期回报与风险匹配时
- 有房地产投资经验、能管理风险时
总结
旧抗震与新抗震的区别不仅仅是房龄问题，而是直接关系到建筑安全性、融资条件和出售可能性的重要要点。
旧抗震物件以取得价格低和高收益率为吸引力，但存在地震风险、融资困难和退出受限的重大缺点。做投资判断时，务必实施抗震诊断、确认地基风险、进行包含修缮费的收支模拟。
首次进行房地产投资的人，建议先从新抗震标准的物件开始。旧抗震物件的投资可以在积累经验、掌握风险管理知识后再考虑，也不算晚。