什么是死亡交叉
死亡交叉是指贷款本金还款额超过折旧费的状态。出现这种情况时，虽然账面上显示盈利，但手中现金不足——这是房地产投资特有的问题。
死亡交叉的基本机制中介绍了相关概念，本文将聚焦于更为实践性的预防策略和应对方法。
为什么死亡交叉会成为问题
房地产投资的税金是对从租金收入中扣除费用后的"房地产所得"征收的。费用包括折旧费和贷款利息部分，但本金还款部分不属于费用。
投资初期折旧费较大，贷款利息也较多，因此账面费用多、税负较轻。但随着时间推移，折旧费减少（或结束），在等额本息还款中利息减少、本金还款增加。
结果是，实际支出的本金还款额增加却不能算费用，可以算费用的折旧费却在减少。账面利润大于实际现金流，缴完税后手里留不下钱——这就是死亡交叉的本质。
死亡交叉容易发生的情况
老旧木结构物件
木结构建筑的法定使用年限为22年。购买二手木结构物件时，剩余使用年限较短，可以在短期内计提大额折旧费，但折旧结束后死亡交叉会一下子显现出来。
例如，房龄超过22年的木结构物件，按简易法使用年限为4年，4年内可将建筑价值全额折旧。在此期间有很大的节税效果，但第5年起折旧费归零，税负急剧增加。
全额贷款·超额贷款
几乎不投入自有资金就获得融资的情况下，本金还款额较大，更容易发生死亡交叉。购买时的资金效率虽好，但需要认识到死亡交叉发生时间会提前的风险。
等额本息还款
等额本息还款因每月还款额固定而便于制定资金计划，但随着还款推进，利息比例减少、本金比例增加。与等额本金还款相比，后期本金还款的增加加速，因此更容易受到死亡交叉的影响。
防范死亡交叉的事前对策
提高自有资金比例
购买时投入充足的自有资金，可以减少借款额从而降低本金还款额。这可以延迟死亡交叉的发生或减轻其影响。请同时参考融资基础知识，设定合理的借款额度。
考虑还款期限与建筑结构的平衡
物件的结构（RC·钢结构·木结构）决定了法定使用年限的不同，折旧费的计提期限也随之变化。RC结构（使用年限47年）折旧期间较长，死亡交叉的发生相对缓和。事先模拟融资期限与折旧期限的平衡非常重要。
折旧模拟
在购买物件前，按年度模拟折旧费与本金还款额的变化趋势，掌握死亡交叉会在第几年发生。知道发生时间后，就可以为此做好资金准备。
积累现金储备
在折旧费带来节税效果期间，有计划地积累相应资金是有效的方法。作为应对死亡交叉后税负增加的"未来纳税资金"，确保手中留有资金。
死亡交叉发生后的应对方法
提前还款
如果手头资金充裕，可以通过提前还款减少本金来减轻死亡交叉的影响。选择减额型提前还款可以降低每月还款额，改善现金流。
转贷
转为更低利率的融资，通过抑制还款额来改善现金流。但转贷需要手续费，需确认从总成本来看是否有利。
新增物件
通过取得折旧费较大的新物件，确保投资组合整体的折旧费，缓和死亡交叉的影响。但这涉及投资规模的扩大，需要在合理范围内做出判断。
出售退出
也有将死亡交叉的发生作为出售时机参考的思路。在充分享受折旧优惠后，在死亡交叉严重化之前出售锁定利润。出售时还需考虑转让所得税（短期·长期的区分）。
长期视角的资金计划
死亡交叉并非不可避免，通过事前规划完全可以控制。重要的是不要只关注购买时的收益率和节税效果，而要具备纵观整个持有期间现金流变化的视角。
基于税后现金流的思路，制定包含折旧费变动在内的长期资金计划，才是不被死亡交叉所困的租赁经营基础。