확정신고의 실수는 '손해'에 직결된다
부동산 투자를 시작하면 많은 분이 처음으로 확정신고를 하게 됩니다. 회사원이라면 연말정산으로 끝나던 세무 처리를 직접 정확하게 수행할 필요가 있습니다.
확정신고에서 실수를 하면, 본래 경비로 처리할 수 있는 것을 계상하지 않아 세금을 많이 내거나, 반대로 과대한 경비 계상으로 세무서에서 지적을 받는 리스크가 있습니다. 본 기사에서는 부동산 투자자가 확정신고에서 범하기 쉬운 실수를 10가지 다루어 그 원인과 대책을 해설합니다.
실수1: 청색신고 신고를 잊고 있다
부동산 소득이 있는 경우, 청색신고를 하면 최대 65만 엔의 특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 청색신고를 하려면 사전에 '청색신고 승인 신청서'를 세무서에 제출해야 합니다.
물건을 구매하고 첫 확정신고에서 청색신고를 하려 했지만 신청서를 제출하지 않아 백색신고밖에 할 수 없었던 케이스가 있습니다. 새로 부동산 소득이 발생한 경우, 해당 연도의 3월 15일까지 청색신고 승인 신청서를 제출해 주십시오.
실수2: 감가상각비 계산을 틀린다
감가상각은 부동산 투자의 세무에서 가장 중요한 항목 중 하나이지만, 계산 방법을 틀리는 케이스가 적지 않습니다. 토지와 건물을 나누지 않고 물건 취득 가격 전체에 대해 감가상각을 계산해 버리거나, 법정 내용연수 적용을 틀리는 경우가 있습니다.
감가상각비를 정확하게 계산하려면, 토지는 감가상각할 수 없다는 점, 중고 물건의 내용연수 계산 방법, 건물과 건물부속설비의 별도 상각을 이해해야 합니다.
실수3: 경비로 처리할 수 있는 것을 계상하지 않고 있다
부동산 투자에서 인정되는 경비는 다양하지만, 초보자는 '이것도 경비가 되는지' 모르고 계상을 잊는 경우가 있습니다. 물건 시찰이나 관리를 위한 교통비, 부동산 투자 관련 서적이나 세미나 비용, 사법서사 보수, 입주자 모집을 위한 광고비 등이 계상 누락이 많은 경비입니다.
실수4: 대출 원금 상환을 경비로 하고 있다
매월 대출 상환은 실제로 돈이 나가므로 직감적으로 '경비'로 생각하기 쉽습니다. 그러나 대출 상환 중 경비로 처리할 수 있는 것은 이자 부분만이며, 원금 상환은 경비가 되지 않습니다.
실수5: 부동산취득세의 계상 시기를 틀린다
부동산취득세는 물건을 취득한 해가 아니라, 실제로 납부한 해에 경비 계상하는 것이 원칙입니다. 취득 후 반년~1년 이상 지나서 통지가 오는 경우가 있으므로 주의해 주십시오.
실수6: 개업신고를 내지 않았다
개인으로 부동산 투자를 시작할 때는 세무서에 '개인사업 개업 신고서'를 제출하는 것이 권장됩니다. 개업신고를 내지 않으면 청색신고 절차도 빠뜨리기 쉽습니다.
실수7: 손익통산의 규칙을 이해하지 못하고 있다
부동산 소득이 적자인 경우, 급여소득 등의 다른 소득과 손익통산(상쇄)할 수 있습니다. 그러나 토지 취득에 관한 차입금 이자는 손익통산 대상 외라는 제한이 있습니다.
실수8: 소비세 취급을 틀린다
거주용 물건의 임대 수입은 소비세 비과세이지만, 사업용 물건(점포·사무소)의 임대료에는 소비세가 과세됩니다. 거주용과 사업용을 혼동하지 않도록 주의해 주십시오.
실수9: 수선비와 자본적 지출의 구분을 틀린다
물건에 들인 비용이 '수선비'로서 경비가 되는지, '자본적 지출'로서 감가상각 대상이 되는지는, 금액이나 내용에 따라 판단이 갈립니다.
- 수선비: 원상회복이나 유지관리를 위한 지출. 해당 연도에 전액 경비 계상 가능
- 자본적 지출: 물건의 가치를 높이거나 내용연수를 연장하는 지출. 감가상각으로 수년에 걸쳐 경비 계상
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる실수10: 신고 기한을 넘겨 버린다
확정신고 기한은 원칙적으로 다음 해 3월 15일입니다. 기한을 넘기면 연체세나 무신고 가산세가 부과될 가능성이 있습니다. 신고에 필요한 서류는 평소부터 정리해 두고 해가 바뀌면 빠르게 신고 준비에 착수합시다.
확정신고에서 손해보지 않기 위해
기장 습관을 들인다
매일의 수지를 기장하는 습관을 들이는 것이 정확한 확정신고의 기본입니다. 회계 소프트(freee, 머니포워드, 야요이 등)를 활용하면 분개 지식이 없어도 효율적으로 기장할 수 있습니다.
영수증·증빙을 정리 보관한다
경비에 관한 영수증은 확정신고 후에도 일정 기간(청색신고의 경우 7년간) 보관이 의무화되어 있습니다.
첫 해는 세무사에게 상담한다
부동산 투자의 확정신고는 일반적인 회사원의 확정신고보다 복잡합니다. 특히 첫 해는 감가상각 계산이나 물건 취득 시 제비용 처리 등 판단이 필요한 항목이 많으므로, 세무사에게 상담함으로써 큰 실수를 방지할 수 있습니다.
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확정신고의 실수는 불필요한 세금을 내게 되거나, 세무서에서 지적을 받는 등 투자의 수익성을 손상시키는 원인이 됩니다. 본 기사에서 소개한 10가지 실수는 모두 사전에 알아두면 방지할 수 있는 것입니다.
특히 중요한 것은 청색신고 신고, 감가상각의 정확한 계산, 경비의 망라적 계상의 3가지입니다. 이를 올바르게 수행하는 것만으로 세후 캐시플로가 크게 달라질 가능성이 있습니다.
부동산 투자는 물건 선정이나 운영뿐만 아니라 세무 전략도 포함하여 종합적으로 임하는 것이 성공으로의 지름길입니다. 매년 확정신고를 '귀찮은 의무'가 아니라 '투자를 최적화하는 기회'로 인식하여, 정확하고 유리한 신고를 하도록 합시다.