群馬県の不動産投資環境 ── 概要
群馬県は人口約189万人（2026年時点推計）を擁する北関東の県です。県内には**高崎市（約37万人）と前橋市（約33万人）**という二つの中核都市が存在し、それぞれ異なる都市機能と賃貸市場の特性を持っています。
高崎市は北陸新幹線・上越新幹線の分岐点であり、東京まで新幹線で約50分の交通利便性を誇ります。一方、前橋市は県庁所在地として行政機能が集積する都市です。この二都市の機能分担と競合関係が、群馬県の賃貸市場を理解する上での鍵となります。
主要都市の賃貸投資指標
| 指標 | 高崎市 | 前橋市 | 太田市 | |------|--------|--------|--------| | 人口（概算） | 約37万人 | 約33万人 | 約22万人 | | 表面利回り（区分） | 7.5〜12.0% | 8.0〜13.0% | 8.5〜13.5% | | 表面利回り（一棟） | 9.0〜14.0% | 9.5〜15.0% | 10.0〜15.5% | | 空室率 | 11〜15% | 12〜17% | 13〜18% | | 物件価格帯（区分） | 150〜1,000万円 | 100〜800万円 | 80〜600万円 | | 主要産業 | 商業・物流・サービス | 官公庁・農業・製造 | 自動車（SUBARU）・製造 | | 人口増減傾向 | 微減〜横ばい | 微減 | 微減 |
高崎市 ── 交通結節点の商業都市
高崎市はJR高崎駅を中心に交通の要衝として発展してきた都市です。新幹線2路線（北陸・上越）と在来線5路線が乗り入れる北関東最大のターミナル駅であり、東京への通勤圏としても機能しています。
高崎駅周辺の再開発が継続しており、商業施設やオフィスビルの集積が進んでいます。これに伴い、駅徒歩圏内の単身者向け賃貸需要が堅調です。高崎経済大学や群馬医療福祉大学などの教育機関もあり、学生需要も安定しています。
近年は東京のオフィスコスト上昇を背景に、高崎にサテライトオフィスを設置する企業が増加しており、新幹線通勤者やリモートワーカーの賃貸需要が新たな市場を形成しつつあります。
前橋市 ── 県庁所在地の行政都市
前橋市は群馬県庁所在地として行政機能が集積する都市です。官公庁の職員や関連事業者による賃貸需要が安定した基盤を形成しています。群馬大学（荒牧キャンパス・昭和キャンパス）、前橋工科大学、共愛学園前橋国際大学などの教育機関も集積しています。
前橋市は高崎市と比較して物件価格が安く、利回りが高い傾向にあります。ただし、商業機能の高崎への流出が続いており、中心市街地の空洞化が課題となっています。前橋市はデジタル田園都市としてICT活用による都市再生を推進しており、この取り組みの成否が今後の賃貸市場を左右する要因の一つです。
二都市比較 ── 投資判断のポイント
高崎が優位な点
- 交通利便性：新幹線停車駅の集客力は圧倒的
- 商業集積：駅周辺の再開発による都市機能の強化
- 資産価値の安定性：駅近物件は価格下落リスクが相対的に低い
- 東京通勤需要：新幹線通勤が現実的な距離
前橋が優位な点
- 利回りの高さ：物件価格の安さから高利回りが実現しやすい
- 行政需要の安定性：県庁所在地としての安定した基盤需要
- 大学の集積：群馬大学を中心とした学生需要
- 駐車場付き物件の優位性：車社会において駐車場付きの広めの物件が選好される
2026年の注目トレンド
太田市のSUBARU関連需要
太田市にはSUBARU（スバル）の本工場があり、関連企業の従業員による賃貸需要が太田市・大泉町エリアで安定しています。EV化に伴う設備投資の動向が今後の需要を左右する注目ポイントです。
大泉町の多文化共生
大泉町は外国人住民比率が全国トップクラスであり、ブラジル人をはじめとした外国人労働者向けの賃貸需要が特徴的です。多言語対応の管理体制が求められますが、安定した工業系需要として投資妙味があります。
北関東物流拠点の発展
関越自動車道・北関東自動車道の結節点に位置する群馬県は、物流拠点としての重要性が高まっています。物流施設の新設に伴う従業員向け賃貸需要が、高崎市・前橋市郊外で増加傾向にあります。
実質利回りシミュレーション
高崎市の場合（区分マンション・1K）
前橋市の場合（区分マンション・1K）
- 物件価格：350万円、家賃：3.8万円/月（表面利回り13.0%）
- 管理費・修繕積立金：1.0万円/月
- 固定資産税：3.0万円/年
- 空室率：14%（1.7ヶ月/年）
- 実質利回り：約7.5%
太田市の場合（区分マンション・1DK）
- 物件価格：300万円、家賃：3.5万円/月（表面利回り14.0%）
- 管理費・修繕積立金：0.9万円/月
- 固定資産税：2.5万円/年
- 空室率：14%（1.7ヶ月/年）
- 実質利回り：約7.8%
投資戦略の使い分け
交通利便性重視型 → 高崎市
新幹線停車駅の集客力を活かし、東京通勤者やリモートワーカーをターゲットにする戦略です。駅徒歩圏内の物件は資産価値の安定性が高く、長期保有に向いています。
利回り重視型 → 前橋市・太田市
物件価格の安さから高利回りを追求する戦略です。前橋は行政需要と大学需要、太田はSUBARU関連の製造業需要が基盤です。駐車場付きの物件を選定することが必須条件です。
リスクと注意点
- 車社会依存：群馬県は自動車保有率が全国最高水準であり、駐車場のない物件は入居付けが極めて困難
- 二都市間の競合：高崎と前橋の都市間競争により、前橋中心部の空洞化リスクが継続
- 新築供給の増加：利回り目当ての新築アパート建設が活発であり、供給過多のエリアが出現
- 郊外の空室率上昇：中心部への人口集中に伴い、郊外物件の空室率が上昇傾向
- 製造業の景気変動：太田市・大泉町は製造業依存度が高く、景況悪化時の影響が大きい
まとめ
群馬県の賃貸市場は、高崎の交通利便性と前橋の行政機能という二つの核を持つ独特の構造です。安定性重視なら高崎駅周辺、利回り重視なら前橋市・太田市が有力な選択肢となります。
いずれのエリアでも駐車場の確保は必須条件であり、車社会を前提とした物件選定が成功の鍵です。二都市の特性を理解した上で、投資目的に合ったエリアを選択しましょう。
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