高松市の再開発と不動産投資2026｜サンポート・丸亀町商店街

高松市の再開発が投資環境に与えるインパクト

高松市は四国の玄関口として、サンポート高松のウォーターフロント開発と丸亀町商店街の再生を両輪に、コンパクトシティ戦略を推進しています。人口約42万人の中核市ながら、四国の経済・行政の中心として安定した需要基盤を持ち、再開発による都市機能の更新が投資環境にも影響を与えています。

主要再開発プロジェクト一覧

| プロジェクト | エリア | 完成時期 | 規模・特徴 | |---|---|---|---| | サンポート高松再整備 | 高松港周辺 | 進行中 | 県立体育館移転、MICE機能強化 | | 丸亀町商店街再開発（G街区〜） | 丸亀町 | 段階的に進行 | 全国モデルの商店街再生 | | 高松駅周辺整備 | 浜ノ町 | 2028年予定 | 駅ビルリニューアル、交通結節 | | 常磐町・南新町再活性化 | 中央通り沿い | 進行中 | 空き店舗活用、リノベーション | | 高松空港アクセス改善 | 市内〜空港 | 検討中 | 鉄道アクセス構想 | | 屋島地区再生 | 屋島 | 進行中 | 観光資源の再活用、山上施設更新 |

サンポート高松のウォーターフロント開発

プロジェクト概要

サンポート高松は高松港に面した約22haの再開発エリアです。JR高松駅・高松港フェリーターミナル・サンポートホール高松が集積する交通・文化の結節点として、さらなる機能強化が進行しています。県立体育館の移転新設やMICE機能の強化が計画されています。

投資環境への影響

| 指標 | 2022年 | 2026年 | 変化 | |------|--------|--------|------| | 高松駅周辺ワンルーム賃料 | 3.8万円 | 4.3万円 | +13% | | 高松駅周辺1LDK賃料 | 5.5万円 | 6.2万円 | +13% | | サンポート周辺地価 | 緩やかに上昇 | 上昇基調継続 | — | | 中心部空室率 | 8% | 5.5% | -2.5pt |

サンポート周辺は瀬戸内海に面した良好な住環境が魅力で、高松駅至近の利便性も兼ね備えています。ウォーターフロントのマンション需要は堅調で、法人契約の比率が高い傾向にあります。

丸亀町商店街の再開発

全国モデルとなった商店街再生

丸亀町商店街の再開発は、土地の所有と利用を分離する定期借地権方式を用いた画期的な商店街再生モデルとして全国的に注目されています。A街区からG街区まで段階的に再開発が進み、商業・住居・医療・子育て機能を複合した「まちなか居住」を実現しています。

住居機能の充実

丸亀町の再開発ビルには分譲・賃貸住宅が組み込まれており、「まちなか居住」を促進しています。

• 商店街直結のマンションは高齢者や共働き世帯に人気
• 1階が商業、上層階が住居という複合構造
• 徒歩圏内にスーパー・クリニック・薬局が揃う生活利便性
• 中心部居住によるコンパクトな生活スタイルの需要が拡大

周辺エリアの投資機会

丸亀町商店街の再生効果は、隣接する常磐町・南新町・ライオン通りにも波及しています。

| エリア | 賃料帯（ワンルーム） | 投資の特徴 | |-------|---------------|----------| | 丸亀町周辺 | 4.0〜5.0万円 | 商店街至近、生活利便性高い | | 常磐町 | 3.5〜4.5万円 | 中央通り沿い、リノベーション物件増加 | | 瓦町駅周辺 | 4.0〜5.0万円 | 琴電ターミナル、交通結節点 | | 栗林公園周辺 | 3.5〜4.5万円 | 閑静な住宅街、ファミリー需要 |

コンパクトシティ戦略と投資

高松市の都市戦略

高松市は中心部への都市機能集約を進める「コンパクト・エコシティ」を標榜しています。公共交通軸（琴電・バス）沿線への居住誘導と、郊外の開発抑制が基本方針です。

投資への示唆

コンパクトシティ戦略は、中心部の物件の資産価値を維持・向上させる効果がある一方、郊外物件の価値下落リスクを高めます。

• 琴電沿線（瓦町〜栗林公園〜仏生山）: 居住誘導区域に含まれ、中長期的に需要安定
• 中心部（丸亀町〜サンポート）: 行政の集約方針により需要が集中
• 郊外（レインボー通り沿い等）: 車依存のエリアは高齢化に伴い需要減退のリスク

四国の中核としての需要基盤

支店経済・行政機能

高松市は四国の支店経済の中心地であり、国の出先機関や企業の四国支店が多数立地しています。この安定した法人需要が賃貸市場を下支えしています。

• 四国地方整備局など国の出先機関の集積
• 大手企業の四国支店・営業所が多数
• 転勤族の需要により法人契約の比率が高い
• 香川大学・高松大学など学生需要も安定

瀬戸内海エリアとしての優位性

広域連携と投資機会

高松市は瀬戸内海を挟んで岡山市と近接しており、瀬戸大橋を通じて本州と直結しています。JR快速マリンライナーで岡山駅まで約50分というアクセス性は、四国の他都市にはない優位性です。

| 広域連携の要素 | 内容 | 投資への影響 | |-------------|------|-----------| | 岡山との連携 | マリンライナーで約50分 | 両都市の需要圏が重なる | | 瀬戸内国際芸術祭 | 3年に1度の国際アート展 | 観光需要のピーク、関連雇用 | | 四国各県へのアクセス | 高速道路網の結節点 | 四国営業拠点としての法人需要 | | フェリー航路 | 小豆島・直島方面 | 観光・離島関連の居住需要 |

瀬戸内国際芸術祭の開催年には観光客が急増し、宿泊需要が逼迫します。この一時的な需要を収益機会として活用するか、安定した通常需要を重視するかも投資戦略の分岐点です。

投資タイミング戦略

• サンポート周辺: 県立体育館移転前の仕込み時期。完成後の需要増を見据える
• 丸亀町周辺: 段階的再開発の進行に合わせた投資。G街区以降の計画に注目
• 瓦町駅周辺: 交通結節点としての安定需要。琴電沿線は中長期的に安定
• 番町・鶴屋町: 官公庁至近の安定エリア。転勤族の法人契約需要

リスク要因

• 人口減少: 高松市も長期的には人口減少が避けられない
• 四国新幹線の不透明感: 新幹線計画の進展が遅れれば、四国の求心力低下の懸念
• 大型商業施設との競合: 郊外のゆめタウンやイオンモールとの集客競争
• 自然災害: 南海トラフ地震による津波リスク（沿岸部）
• 市場の流動性: 物件の売却時に買い手が限定される可能性

まとめ

高松市はサンポートのウォーターフロント開発と丸亀町商店街の再生を軸に、コンパクトシティ戦略に基づいた都市機能の集約が進んでいます。四国の支店経済の中心として法人需要が安定しており、利回りと安定性のバランスが取れた投資先です。

利回りシミュレーターで実質利回りを確認し、エリア比較ツールで他の地方中核都市と比較した上で判断しましょう。