高松市の不動産投資 市場概要
高松市は人口約41万人を擁する香川県の県庁所在地であり、四国の玄関口として経済・交通の中心的役割を果たしています。瀬戸大橋を経由して岡山までJR快速マリンライナーで約55分と本州へのアクセスも良好です。丸亀町商店街の再開発成功やサンポート高松の発展により、中心市街地の賑わいが維持されている点が投資上の大きな強みです。
高松市の基本データ
| 項目 | 数値 | |------|------| | 人口 | 約41万人（2025年時点） | | 世帯数 | 約19.5万世帯 | | 大学 | 香川大学、高松大学、四国学院大学ほか | | 主要駅 | 高松駅、瓦町駅、栗林駅 | | 岡山アクセス | マリンライナーで約55分 |
投資指標サマリー
| 物件タイプ | 表面利回り | 家賃相場（月額） | 空室率 | |-----------|-----------|----------------|--------| | ワンルーム・1K | 8〜13% | 3.5〜5.0万円 | 10〜15% | | 1LDK〜2DK | 7〜11% | 4.8〜6.8万円 | 8〜13% | | ファミリー向け | 6〜9% | 6.0〜8.5万円 | 7〜11% |
エリア別の投資環境
高松駅・サンポート高松エリア
JR高松駅に隣接するサンポート高松は、シンボルタワーを中心にオフィス・商業・文化施設が集積する再開発エリアです。フェリーターミナルから直島・小豆島方面への航路があり、瀬戸内国際芸術祭の拠点としても機能しています。
- サンポート周辺: ビジネスパーソン向け需要、利回り8〜11%
- 築地町・北浜町: 港町の雰囲気を活かしたリノベ物件が注目、利回り9〜12%
丸亀町商店街周辺エリア
丸亀町商店街は全国の商店街再開発の成功モデルとして知られています。定期借地権を活用した再開発により、商業と住居の複合施設が整備され、中心市街地に居住人口が回帰しています。
- 丸亀町・片原町: 中心市街地の利便性を活かした物件、利回り7〜10%
- 常磐町・南新町: 飲食店街に近く単身者需要、利回り9〜12%
瓦町駅周辺エリア
琴電（ことでん）の瓦町駅は高松市内の交通結節点です。琴電3路線が乗り入れ、通勤・通学の利便性が高いエリアです。天満屋跡地の再開発も進んでおり、周辺の賃貸需要は安定しています。
- 瓦町・中央町: 駅近の利便性が高い、利回り8〜11%
- 今新町・鍛冶屋町: 比較的手頃な物件が多い、利回り10〜13%
香川大学周辺エリア
香川大学は幸町キャンパス（法・経済・教育）と三木町の医学部キャンパスを持つ国立大学です。幸町キャンパス周辺は高松駅から徒歩圏内にあり、学生需要と都市需要が重なるエリアです。
- 幸町・番町: 学生向けワンルーム3.0〜4.2万円、利回り11〜15%
- 空室率: 9〜13%（学生需要で安定）
瀬戸内国際芸術祭の投資効果
芸術祭がもたらす経済効果
瀬戸内国際芸術祭（瀬戸芸）は3年に1度開催され、約100万人以上の来場者を集めるアートイベントです。高松港がメインの玄関口となるため、開催年は宿泊需要が大幅に増加します。
| 項目 | 開催年 | 非開催年 | |------|--------|---------| | 高松港フェリー利用者増 | +20〜30% | 基準値 | | 宿泊施設稼働率 | 80〜90% | 60〜70% | | 民泊需要 | 非常に高い | 普通 | | 短期賃貸収益 | +30〜50% | 基準値 |
民泊・短期賃貸の可能性
瀬戸芸開催時に民泊運用を行うことで、通常の賃貸収入を上回る収益が期待できます。ただし、非開催年の需要は限定的であるため、通常賃貸と民泊を切り替えられる運用体制が理想的です。
高松市の再開発動向
サンポート高松の拡張
サンポート高松エリアではさらなる開発が進行しており、新たなオフィスビルや商業施設の建設が計画されています。県庁舎の建替え議論もあり、周辺の不動産価値への影響に注目が集まっています。
高松空港連絡鉄道構想
高松空港と市街地を結ぶ鉄道の構想が長年議論されています。実現すれば空港周辺の利便性が大幅に向上し、不動産価値への好影響が期待されます。ただし実現時期は未定であり、現時点で投資判断の主要根拠とすることは避けるべきです。
投資戦略と注意点
おすすめ投資戦略
- 香川大学周辺の学生向けワンルーム: 安定した入居需要で利回り11〜15%を狙える
- 丸亀町・瓦町の単身者向け1K〜1LDK: 中心市街地の利便性を活かした安定投資
- サンポート周辺の築浅物件: ビジネス需要と観光需要の両取りが可能
リスク要因
- 人口減少: 高松市も緩やかな人口減少傾向にあるが、四国の中心都市として減少ペースは相対的に緩やか
- 南海トラフリスク: 沿岸部は津波リスクがあるため、標高の確認が必要
- 車社会: 郊外は車前提の生活で駅近の優位性が中心部に限定される
まとめ：高松市投資の判断ポイント
高松市は四国の経済中心都市として安定した賃貸需要があり、丸亀町再開発やサンポート高松の発展が中心市街地の魅力を高めています。香川大学周辺の学生需要は手堅く、瀬戸芸開催年は民泊運用で収益の上乗せが狙えます。利回り8〜13%の水準で、安定性と収益性のバランスが取れた投資先です。