エリア分析約5分で読める
不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報横浜市は人口約376万人を擁する日本第2の都市です。18の行政区はそれぞれ異なる特性を持ち、同じ横浜市内でも利回り・空室率・将来性に大きな差があります。都心部の資産価値安定型から郊外の高利回り型まで、投資スタイルに合わせたエリア選定が可能です。
| 項目 | データ | |------|--------| | 人口 | 約376万人（2025年） | | 世帯数 | 約175万世帯 | | 人口増減率 | +0.1%/年（区により大きく異なる） | | 区数 | 18区 | | 地下鉄路線 | ブルーライン・グリーンライン | | 主要ターミナル | 横浜駅・新横浜駅・関内駅 |
| 順位 | 区名 | 1K家賃相場 | 表面利回り | 空室率 | 人口増減率 | |------|------|-----------|-----------|--------|----------| | 1 | 瀬谷区 | 4.8〜5.5万円 | 8.5〜10.5% | 11〜15% | −0.3% | | 2 | 泉区 | 4.8〜5.8万円 | 8.0〜10.0% | 10〜14% | −0.4% | | 3 | 旭区 | 5.0〜5.8万円 | 7.5〜9.5% | 10〜14% | −0.5% | | 4 | 栄区 | 5.0〜6.0万円 | 7.5〜9.5% | 11〜15% | −0.6% | | 5 | 金沢区 | 5.2〜6.0万円 | 7.0〜9.0% | 9〜13% | −0.3% | | 6 | 磯子区 | 5.3〜6.2万円 | 7.0〜8.5% | 9〜12% | −0.2% | | 7 | 緑区 | 5.5〜6.3万円 | 6.5〜8.5% | 8〜11% | +0.1% | | 8 | 保土ケ谷区 | 5.5〜6.5万円 | 6.5〜8.0% | 8〜12% | −0.1% | | 9 | 戸塚区 | 5.5〜6.5万円 | 6.5〜8.0% | 7〜10% | +0.2% | | 10 | 南区 | 5.5〜6.5万円 | 6.5〜8.0% | 9〜12% | −0.2% | | 11 | 神奈川区 | 6.0〜7.0万円 | 6.0〜7.5% | 7〜10% | +0.3% | | 12 | 鶴見区 | 6.0〜7.0万円 | 6.0〜7.5% | 7〜10% | +0.2% | | 13 | 港南区 | 5.8〜6.8万円 | 6.0〜7.5% | 8〜11% | −0.1% | | 14 | 都筑区 | 6.5〜7.5万円 | 5.5〜7.0% | 5〜8% | +0.3% | | 15 | 青葉区 | 6.5〜7.8万円 | 5.0〜6.5% | 5〜8% | +0.1% | | 16 | 港北区 | 6.8〜8.0万円 | 5.0〜6.5% | 4〜7% | +0.5% | | 17 | 中区 | 7.0〜8.5万円 | 4.5〜6.0% | 6〜9% | +0.2% | | 18 | 西区 | 7.5〜9.0万円 | 4.0〜5.5% | 4〜7% | +0.6% |
人口増加が顕著な区は西区（+0.6%、みなとみらい再開発）、港北区（+0.5%、新横浜線開業）、都筑区（+0.3%）、神奈川区（+0.3%）です。一方、栄区（−0.6%）、旭区（−0.5%）、泉区（−0.4%）は人口減少が続いており、高利回りだがリスクも伴います。
横浜駅きた西口（西区）の商業・住居・オフィス複合施設、新横浜（港北区）の相鉄・東急新横浜線開業効果、関内（中区）の旧市庁舎跡地再開発が主な注目プロジェクトです。
| 再開発エリア | 所在区 | 完成予定 | 投資影響度 | |------------|--------|---------|-----------| | 横浜駅きた西口 | 西区 | 2028年頃 | 非常に大きい | | 旧市庁舎跡地 | 中区 | 2027年頃 | 大きい | | 新綱島駅周辺 | 港北区 | 進行中 | 大きい | | 瀬谷・旧米軍跡地 | 瀬谷区 | 2030年代 | 中程度 |
キャピタルゲインと資産の安定性を重視する投資家には、人口増加区がおすすめです。
| おすすめ区 | 理由 | 利回り目安 | |-----------|------|-----------| | 西区 | みなとみらい効果、横浜駅再開発 | 4.0〜5.5% | | 港北区 | 新横浜線開業、人口増加 | 5.0〜6.5% | | 都筑区 | センター北・南の生活利便性 | 5.5〜7.0% |
インカムゲインを重視し、高い利回りを求める投資家向けのエリアです。
| おすすめ区 | 理由 | 利回り目安 | |-----------|------|-----------| | 瀬谷区 | 物件価格が安い、旧米軍跡地開発 | 8.5〜10.5% | | 鶴見区 | 工業地帯の雇用、人口微増 | 6.0〜7.5% | | 戸塚区 | 交通利便性と価格のバランス | 6.5〜8.0% |
利回りと資産価値のバランスを求める投資家に最適なエリアです。
| おすすめ区 | 理由 | 利回り目安 | |-----------|------|-----------| | 神奈川区 | 東神奈川再開発、適度な利回り | 6.0〜7.5% | | 戸塚区 | JR・ブルーライン2路線、人口微増 | 6.5〜8.0% | | 緑区 | 中山駅周辺の利便性、自然環境 | 6.5〜8.5% |
横浜市は丘陵地が多く、坂道や崖地に建つ物件が少なくありません。これらの物件は以下のデメリットがあります。
横浜市内には1970〜80年代に建設された大規模マンションが多数存在します。管理組合の運営状況や修繕積立金の充足度を必ず確認してください。
横浜市18区は、都心近接の低利回り安定型から郊外の高利回り型まで幅広い投資機会を提供しています。区の人口動態と再開発計画を軸に投資エリアを選定し、坂道・崖地リスクや管理状態を個別に確認することが、横浜市投資の成功に不可欠です。