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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報足立区と葛飾区は東京23区の中で最も取得価格が手頃なエリアであり、都内で利回り6%以上を狙える数少ない投資先です。かつては治安面でのネガティブイメージがありましたが、近年は再開発や防犯対策の効果で街の雰囲気が大きく変化しています。
北千住は「穴場の街ランキング」で常に上位に入り、若者からの支持が急上昇しています。亀有・新小岩エリアも手頃な家賃と生活利便性で安定した賃貸需要を維持しています。
| エリア | ワンルーム賃料 | 2LDK賃料 | 表面利回り目安 | 主な路線 | |---|---|---|---|---| | 北千住 | 6.5〜8.5万円 | 11.0〜15.0万円 | 5.0〜6.5% | JR常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷線・つくばエクスプレス・東武スカイツリーライン | | 綾瀬・北綾瀬 | 5.5〜7.0万円 | 8.5〜12.0万円 | 6.0〜7.5% | 東京メトロ千代田線 | | 竹ノ塚・西新井 | 5.0〜6.5万円 | 7.5〜10.5万円 | 6.5〜8.0% | 東武スカイツリーライン | | 亀有 | 5.5〜7.0万円 | 8.5〜11.5万円 | 6.0〜7.5% | JR常磐線各駅停車 | | 新小岩 | 6.0〜7.5万円 | 9.0〜12.5万円 | 5.5〜7.0% | JR総武線 |
北千住駅はJR常磐線、東京メトロ千代田線・日比谷線、つくばエクスプレス、東武スカイツリーラインの5路線が乗り入れるターミナル駅です。大手町まで約15分、秋葉原まで約10分というアクセスの良さは、賃料水準から見るとコストパフォーマンスが非常に高いエリアです。
北千住エリアには東京電機大学、東京藝術大学千住キャンパス、帝京科学大学千住キャンパスなど複数の大学が移転・開設しています。これにより若年層の人口が増加し、飲食店やカフェなどの商業施設も充実。街全体の活気が向上しています。
大学キャンパスの開設や商業施設の充実に伴い、北千住駅周辺の賃料は過去10年間で約15〜20%上昇したとされています。それでもなお都心と比較すると手頃な水準であり、賃料上昇余地が残されているエリアと評価されています。
亀有は「こち亀」の街として知られ、駅前のアリオ亀有を中心とした商業施設が生活利便性を支えています。JR常磐線各駅停車で北千住まで約8分、大手町まで約25分のアクセスです。ファミリー層と単身者の両方の需要がバランスよく存在し、賃貸物件の回転は安定しています。
新小岩はJR総武線快速の停車駅であり、東京駅まで約15分の速達性が最大の強みです。駅南口の再開発計画も進行中で、駅前広場の整備や商業施設の充実が予定されています。賃料は都内23区の中でも低い水準にあり、取得価格との関係で利回り6%以上を確保しやすいエリアです。
足立区・葛飾区は治安面でのイメージが投資判断に影響するケースがありますが、実際のデータは改善傾向を示しています。
| 指標 | 足立区 | 葛飾区 | 23区平均 | |---|---|---|---| | 刑法犯認知件数（2024年） | 約4,200件 | 約2,800件 | 約3,500件 | | 10年前比 | ▲38% | ▲35% | ▲30% | | 防犯カメラ設置台数 | 約3,100台 | 約1,800台 | - | | 人口千人あたり犯罪率 | 6.1件 | 6.2件 | 6.5件 |
足立区は人口千人あたりの犯罪率で見ると、実は23区平均を下回る水準にまで改善しています。防犯カメラの大量設置や「ビューティフル・ウィンドウズ運動」による環境美化が効果を上げています。この治安改善はエリアイメージの向上につながり、中長期的な賃料上昇と地価上昇の要因となっています。
初心者向け: 北千住駅徒歩10分以内のワンルーム。大学需要に支えられた安定した入居率が見込めます。
利回り重視: 竹ノ塚・西新井の築古区分マンション。取得価格を抑えることで利回り7〜8%の確保が可能です。
バランス型: 亀有・新小岩の1K〜1LDK。生活利便性が高く、幅広い入居者層にアピールできます。
投資収支の試算は利回り計算ツールで確認し、月々のキャッシュフローはシミュレーターでチェックしましょう。
足立区・葛飾区は「都内最後の高利回りエリア」として、利回り重視の投資家にとって見逃せない選択肢です。北千住の再開発と大学誘致による街の変革、治安の大幅改善、手頃な取得価格という複数のポジティブ要因が重なっています。治安面の固定観念にとらわれず、最新のデータに基づいた冷静な投資判断を行うことで、高い投資効率を実現できるエリアです。