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インボイス制度（適格請求書等保存方式）は、消費税の仕入税額控除を受けるために「適格請求書（インボイス）」の保存を求める制度です。2023年10月から導入され、事業者間の取引において消費税の控除を受けるには、売り手が発行するインボイスが必要になりました。
不動産投資との関係では、物件の用途が「居住用」か「事業用」かによって影響の度合いが大きく異なります。この制度の基本的な仕組みと、不動産投資家としてどのような対応が必要かを整理していきます。消費税の基本的な仕組みについては不動産投資と消費税の基礎知識で詳しく解説しています。
居住用の賃貸物件から得られる家賃収入は、消費税法上「非課税取引」に該当します。つまり、居住用のアパートやマンションを賃貸している場合、家賃に消費税はかかりません。
インボイス制度は消費税の仕入税額控除に関するルールであるため、そもそも消費税がかからない居住用物件の賃貸経営においては、直接的な影響はほとんどありません。居住用物件のみを保有するオーナーは、インボイスの登録事業者になる必要は基本的にないといえます。
ただし、居住用物件であっても駐車場を別契約で貸し出している場合や、自動販売機を設置して手数料収入を得ている場合など、一部の収入が課税取引に該当することがあります。こうした付随的な課税売上がある場合でも、年間の課税売上が一定額以下であれば免税事業者のまま経営を続けることが可能です。
オフィスビル、店舗、テナントビルなど事業用物件の賃料は消費税の課税対象です。テナント（借主）が課税事業者である場合、テナント側は支払った賃料に含まれる消費税を仕入税額控除するために、オーナーからのインボイスを必要とします。
オーナーがインボイスの登録事業者でない場合、テナント側は仕入税額控除ができなくなるため、テナントから登録を求められるケースが考えられます。事業用物件を保有する投資家は、登録の要否を慎重に検討する必要があります。
インボイスの登録事業者にならない場合、テナントが仕入税額控除できなくなるため、以下のようなリスクが想定されます。
ただし、経過措置として一定期間は免税事業者からの仕入れについても一部の控除が認められています。この経過措置の期間と割合は段階的に変化するため、最新の情報を確認することが重要です。
まず、自分が保有している物件が居住用なのか事業用なのかを明確にしましょう。居住用のみであれば、前述のとおりインボイス登録の必要性は低いといえます。事業用物件を含む場合は、テナントとの関係を踏まえて登録を検討する必要があります。
インボイスの登録事業者になると、課税売上にかかわらず消費税の申告義務が生じます。これまで免税事業者として消費税の申告を行っていなかったオーナーにとっては、事務負担が増えることになります。簡易課税制度を選択することで計算の手間を軽減できる場合もあるため、税理士への相談をおすすめします。税理士との付き合い方については税理士との初回面談で聞くべき7つの質問も参考にしてください。
登録事業者になる場合と免税事業者のままでいる場合で、手取り収入がどのように変わるかをシミュレーションすることが重要です。キャッシュフローシミュレーターを活用して、消費税の納付額を含めた収支計画を立てましょう。
仙台では、中心部のオフィスビルや商業テナント物件を保有する投資家にとって、インボイス制度の影響は無視できません。仙台駅周辺や青葉通沿いのオフィスビルに入居するテナントは法人が多く、仕入税額控除の必要性が高いためです。
一方、仙台近郊の居住用アパートやマンションを中心に投資している場合は、影響は限定的です。ただし、将来的に事業用物件への投資拡大を検討している場合は、制度の仕組みを早い段階で理解しておくことをおすすめします。法人化と合わせて検討する場合は法人化のタイミングも確認しておくとよいでしょう。
インボイス制度の不動産投資への影響は、保有物件の用途によって大きく異なります。居住用物件のみであれば影響は限定的ですが、事業用物件を保有する場合は登録の要否を慎重に検討する必要があります。判断に迷う場合は、税理士に相談のうえ、収支シミュレーションを行ったうえで方針を決めることをおすすめします。
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