不動産投資の団体信用生命保険（団信）の仕組み｜メリットと注意点

団体信用生命保険（団信）とは

団体信用生命保険（以下、団信）とは、ローンの借主が返済期間中に死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローンの残債が一括返済される仕組みの生命保険です。

住宅ローンではほぼ必須とされる団信ですが、不動産投資ローンでも多くの金融機関が団信への加入を条件としているか、任意で加入できるようにしています。団信に加入することで、万が一の場合にローンが完済され、残された家族にはローンのない収益物件が残ることになります。

団信の主なメリット

残された家族への保障が最大のメリットです。不動産投資ローンの借主に万が一のことがあった場合、団信によってローンが完済されるため、家族には借金のない収益物件が引き継がれます。その後も家賃収入を得続けることができるため、生命保険と同様の保障機能を果たします。

既存の生命保険を見直せる可能性もあります。団信に加入していれば、不動産投資ローン分の死亡保障は確保されているため、別途加入している生命保険の保障額を減らすことで、保険料の負担を軽減できる可能性があります。ただし、保険の見直しは専門家に相談のうえ慎重に判断しましょう。

投資としてのリスクヘッジにもなります。不動産投資には空室リスクや金利上昇リスクなど様々なリスクがありますが、借主の死亡・高度障害による返済不能リスクは団信によってカバーできます。不動産投資のリスク全般については不動産投資のリスクと対策も参考にしてください。

保険料の負担方法

団信の保険料の支払方法には、主に2つのパターンがあります。

金利上乗せ型は、ローン金利に保険料分が上乗せされるタイプです。たとえば、基本の融資金利に一定の利率が加算される形になります。毎月の返済額に含まれるため、別途保険料を支払う手間がなく、また返済が進むにつれて保険料の負担も自然と減少します。

別途支払型は、ローンの返済とは別に保険料を支払うタイプです。融資残高や借主の年齢に応じて保険料が計算されることが一般的です。

どちらの方式であっても、団信の保険料は不動産投資の経費として計上できないのが原則です。ローン金利の上乗せ部分も、団信保険料相当分を経費にできるかどうかは税務上の取り扱いを確認する必要があります。税金の取り扱いについては確定申告の基礎知識も参考にしてください。

団信の種類と保障内容

基本的な団信は死亡と高度障害を保障対象としますが、近年は保障内容を拡充した団信も増えています。

がん保障付き団信は、がんと診断された場合にローンの残債が全額返済される（または一定割合が返済される）タイプです。がんは日本人の死因の上位を占める疾患であるため、この保障のニーズは高いといえます。

三大疾病保障付き団信は、がん・脳卒中・急性心筋梗塞の三大疾病に対応したタイプです。所定の状態が一定期間続いた場合にローンが完済される仕組みですが、適用条件が厳格に定められていることが多いため、約款の内容をしっかり確認することが重要です。

全疾病保障付き団信は、すべての病気やケガによる就業不能状態を保障するタイプです。保障範囲が広い分、金利上乗せ幅が大きくなる傾向があります。

保障内容が充実するほど保険料（金利上乗せ幅）も大きくなります。月々の返済額への影響をキャッシュフローシミュレーターで確認し、無理のない範囲で保障内容を選びましょう。

持病がある場合の対応策

団信は生命保険の一種であるため、加入時には健康状態の告知が必要です。持病がある方は、通常の団信に加入できない場合があります。

**ワイド団信（引受条件緩和型）**は、通常の団信よりも引受条件が緩和されたタイプです。高血圧、糖尿病、肝機能障害などの持病がある方でも加入できる可能性があります。ただし、通常の団信と比較して金利の上乗せ幅が大きくなることが一般的です。

団信なしで融資を受ける選択肢もあります。金融機関によっては団信への加入を必須としておらず、団信なしで融資を受けられるケースもあります。この場合、団信保険料分の金利上乗せがないためローン返済の負担は軽くなりますが、万が一の場合にローンが残るリスクがあります。そのため、別途の生命保険で十分な保障を確保しておくことが重要です。

告知は正確に行うことが鉄則です。告知義務違反があった場合、保険金が支払われないリスクがあります。持病があっても正直に告知したうえで、加入できる団信を探しましょう。

団信と既存の保険の関係

団信に加入する際は、既に加入している生命保険との関係を整理することが大切です。

団信はあくまでローンの残債を返済するための保険であり、家族の生活費や教育費をカバーするものではありません。家族の生活保障は別途の保険で確保しつつ、ローン返済分の保障が団信で重複しているのであれば、保険の見直しで保険料を節約できる可能性があります。

また、団信の保障はローンの残債額に連動するため、返済が進むにつれて保障額は減少していきます。この点も考慮して、トータルでの保障設計を考えましょう。

不動産投資ローンの全体像については不動産投資ローンの基礎知識で、また火災保険を含めた保険の選び方は賃貸オーナーの保険選びガイドも合わせてご覧ください。