市川市・浦安市の不動産投資｜東西線・京葉線で東京直結のベッドタウン投資戦略

市川市・浦安市の投資環境概要

市川市は人口約50万人（住民基本台帳で2026年8月末に501,463人）、浦安市は人口約17万人（同171,950人）の、千葉県北西部の都市です。市川市は江戸川を隔てて東京都江戸川区・葛飾区と、浦安市は旧江戸川を隔てて江戸川区と接し、東京メトロ東西線やJR京葉線で都心へ乗り換えなしに出られるベッドタウンです。

市川市は都心から20キロメートル圏内にあり、市内にはJR総武線・京葉線・武蔵野線、京成本線、東京メトロ東西線、都営新宿線、北総線の7路線・16駅があります。住宅地は総武線・京成線沿いの中央部と、東西線が通る南部の行徳地区に広がります。浦安市は東京ディズニーリゾートが舞浜にあることで全国的に知られ、東西線の浦安駅周辺（元町）と、京葉線の新浦安駅周辺（埋立地の中町・新町）で街の成り立ちが大きく異なります。

出典: 市川市住民基本台帳人口・浦安市 住民基本台帳人口・市川市「データにみる市川市の都市基盤 2026版」

主要エリアの駅と乗車人員の比較

乗車人員は駅の利用の多さを比べる目安になります。舞浜駅は2020年度に38,395人まで減っており、来園者の動きに左右される駅なので、通勤の需要の目安としては割り引いて見るのが無難です。

駅ごとの家賃・利回りの公的な統計は無いため、ここでは市全体の統計で水準をつかみます。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」第130表では、民営借家（専用住宅）の1か月当たり家賃の平均は市川市が75,831円、浦安市が77,881円で、千葉県全体の65,813円を上回ります。鉄筋コンクリート造などの共同住宅（非木造）の広さ別の家賃と、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の中古マンション等の取引価格の中央値による表面利回りの試算は次のとおりです。

家賃は2023年10月1日時点の既存の契約の平均（共益費・管理費を含まない）で、築年や駅からの距離を区別しておらず、募集中の賃料はこれより高く出やすくなります。取引価格は国土交通省の価格情報（取引価格・成約価格）の、2021年第1四半期〜2025年第3四半期の中央値です。試算は経費・空室・修繕を引く前の表面利回りで、物件ごとに大きく違います。29㎡以下（ワンルーム）は、取引が市川市67件・浦安市38件と少なく、築年の中央値も市川市は1987年の古い物件、浦安市は2015年の新しい物件に偏っていて、全年代の平均家賃と組み合わせると実態から離れるため試算していません。

賃料・利回りは同じ駅でも駅からの距離・築年数・広さで大きく変わります。エリアの平均だけで判断せず、国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格を、レインズ・マーケット・インフォメーションで成約事例を確かめ、募集中の賃料は複数の賃貸サイトで条件をそろえて比べましょう。

出典: 千葉県「鉄道輸送の現状（乗車人員・混雑率）」（JR線・民鉄線等、千葉県統計年鑑より）

市川駅前再開発の投資インパクト

再開発の概要

市川駅南口では、市の第一種市街地再開発事業として駅前広場・道路と2棟の再開発ビルが整備されました。計画（2005年7月時点）では、A街区（東京側）が地上45階・高さ約160m、B街区（千葉側）が地上37階・高さ約130mで、住宅は合わせて約970戸、駅前交通広場は約4,220平方メートルです。B街区は2008年、A街区は2009年に工事が完了し、ビルには商業店舗のほか、図書館・保育園・行政サービスセンターや、45階のアイ・リンクタウン展望施設などの公共施設が入っています。駅前広場とデッキもあわせて計画され、駅周辺の歩行者の動線と生活の利便性が高まりました。

出典: 市川市 市川駅南口地区市街地再開発事業・区域図と計画の概要

市川駅の交通アクセス

市川駅はJR総武線快速と中央・総武線各駅停車の駅です。JR東日本の時刻表（2026年10月）では、日中の快速は市川から東京駅まで18〜19分で、錦糸町・馬喰町・新日本橋を経て東京駅へ乗り換えなしで着きます。東京駅へ約20分で出られる交通の便は、賃料水準を支える大きな要因です。

市川駅周辺の賃料動向

再開発で駅前の住宅・商業・公共施設が新しくなったことは、駅近の住環境の評価を支える材料です。市川駅の1日平均乗車人員は2019年度の61,575人から2020年度に46,169人へ減り、2024年度は56,421人まで戻っています。ファミリー向けの2LDK〜3LDKは、都内で同じくらいの通勤時間の駅と比べて割安に借りられることが需要の理由に挙げられますが、差の大きさは物件で変わります。市全体では、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」第130表の共同住宅（非木造）の平均家賃は市川市が50〜69㎡で94,220円、70〜99㎡で107,386円です。隣接する東京都江戸川区の同じ区分（106,359円・121,561円）より約1.2万〜1.4万円低い水準ですが、どちらも市・区全体の平均で、駅や通勤時間をそろえた比較ではありません。駅徒歩5分以内など条件をそろえて、成約事例と募集事例を比べて確かめましょう。

本八幡駅の都営新宿線始発効果

本八幡駅は都営新宿線の千葉県側の終点で、同線の千葉県内の駅は本八幡だけです（市川市・千葉県の資料）。終点のため朝は本八幡を始発とする列車に乗れ、座って通勤しやすい点が長所に挙げられます。新宿線は西大島・住吉などを経て新宿方面へ乗り換えなしで向かえ、同じ駅名のJR本八幡駅（中央・総武線各駅停車）も使える2路線の駅です。

市川市内の東京メトロ東西線の駅は南行徳・行徳・妙典の3駅で、本八幡とは路線も地域も異なります。始発駅の利便性は賃料に反映されやすいとされますが、どの程度の差になるかは物件の条件で変わるため、同じ条件の募集事例で比べて確かめたいところです。投資物件としては、駅徒歩10分以内の区分マンションが検討の中心になります。

出典: 市川市「データにみる市川市の都市基盤 2026版」・千葉県「民鉄線等の駅別乗車人員」・国土交通省「東京圏における主要区間の混雑率」

浦安のディズニー効果と賃貸需要

東京ディズニーリゾートの雇用効果

東京ディズニーリゾートは浦安市舞浜にあり、パーク・ホテル・商業施設で多くの人が働いています。早朝や夜間のシフトもある職場のため、勤務地に近い単身者向けワンルーム〜1Kの需要が生まれやすい立地です。ただし、従業員の数や住まいの分布は運営会社の公表資料で確かめる必要があり、雇用だけを当てにせず、通勤客など別の需要も見込める物件を選ぶのが安全です。

ディズニー効果の賃料への影響

浦安市の知名度はディズニーリゾートにより全国区であり、「浦安に住んでいる」というブランドが賃料を支えると言われることもあります。ただし、ディズニーリゾートは浦安市の舞浜エリアに立地しており、投資物件の選定にあたっては「ディズニーに近い」こと自体は賃料の決定要因にはなりません。交通アクセスや生活利便性を総合的に評価することが重要です。

浦安駅周辺の賃貸市場

浦安駅は東京メトロ東西線の駅で、門前仲町・茅場町など都心部の駅へ乗り換えなしで向かえます。1日平均乗車人員は2024年度で39,027人です。駅は元町地域の北側にあり、駅周辺は商業地域になっています。元町地域は中層マンションや戸建て住宅、一部老朽化した木造住宅が密集する昔ながらの漁師町の面影が残る地域で、既存の建物が多いため中古物件が投資の中心になります。

出典: 浦安市「地区防災View 元町編」

新浦安の分譲・賃貸需要

計画的な街づくり

新浦安駅のある中町地域は、昭和39年（1964年）に始まった海面埋立事業で生まれたエリアで、各街区に戸建て住宅や集合住宅が建ち、公園や小中学校、商業施設も整備されました。日の出・明海・高洲の新町地域は、昭和47年（1972年）に着工した第2期埋立事業で造成され、超高層住宅群が並びます。京葉線と首都高速湾岸線の開通で都心へのアクセスも向上し、JR東日本の時刻表（2026年10月）では日中の各駅停車で新浦安から東京駅まで19〜21分です。広い住戸の多い街並みから、2LDK以上のファミリー向けの需要が中心になりやすいエリアです。

出典: 浦安市「地区防災View」中町編・新町編

液状化リスクへの対策

浦安市では2011年3月11日の東北地方太平洋沖地震で液状化が起き、市の航空レーザ計測では、中町地域で全体的に、新町地域で一部のエリアで地盤の沈下が見られました。道路・下水道などの公共インフラは復旧工事が進められてきましたが、道路と宅地を一体で対策する「市街地液状化対策事業」で市が事業計画を公表しているのは東野三丁目地区（2016年決定）で、すべての住宅地で地盤の改良が済んだわけではありません。市の被害想定では市内全域で液状化の可能性があるとされているため、投資判断にあたっては液状化危険度分布図で物件の場所を確かめることが欠かせません。

表の2つの地域を分けた家賃・利回りの統計は無く、浦安市全体では、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」第130表の共同住宅（非木造）の平均家賃と国土交通省「不動産情報ライブラリ」の中古マンション等の取引価格の中央値（2021年第1四半期〜2025年第3四半期の368件・986件、築年の中央値1995年）による表面利回りの試算が、50〜69㎡で約3.6%、70〜99㎡で約3.5%です（家賃×12か月÷取引価格の中央値、経費・空室を引く前）。

出典: 浦安市「東北地方太平洋沖地震による地盤変動状況」・「市街地液状化対策事業計画」・「震度分布図・液状化危険度分布図」

東西線・京葉線の路線比較

東西線の混雑はよく知られており、国土交通省の公表値では、最混雑区間（木場→門前仲町、7時50分〜8時50分）の2025年度の混雑率は160%で、東京圏の主要31区間の平均143%を上回ります。2019年度までは199%でしたが、2020年度に123%へ下がった後、再び上がってきています。混雑を避けたい入居者にとっては、始発列車のある駅や時差通勤のしやすさも住まい選びの材料になります。

出典: 国土交通省「東京圏における主要区間の混雑率（令和7年度）」・千葉県「鉄道輸送の現状（乗車人員・混雑率）」

投資判断のポイント

東京都心への近さを活かす: 市川駅は東京駅まで快速で約20分、新浦安駅も京葉線で約20分と、都心に近い点が最大の強みです。取得価格は都内より抑えられる傾向がありますが、差は物件で変わるため、不動産情報ライブラリの取引価格で同じ条件の物件を比べましょう。

液状化・水害リスクの確認: 浦安市と市川市の南部は埋め立てでできた土地が多く、両市とも2011年の震災で液状化が起きています。浦安市の液状化危険度分布図・水害ハザードマップや、市川市の水害ハザードマップで、必ず物件の場所のリスクを確認しましょう。宅地建物取引業法施行規則の改正により、2020年8月28日から不動産取引の際に水害ハザードマップ上の物件の所在地を説明することが義務づけられています。

出口戦略の想定: 乗車人員の多い駅の周辺は借り手・買い手の母数を見込みやすい一方、売却のしやすさは築年数や管理の状態で大きく変わります。購入時から、将来の売却価格を成約事例で確かめておくと安心です。

出典: 浦安市「不動産取引時の説明事項（宅地建物取引業者向け）」

投資物件の収支試算はキャッシュフローシミュレーターで確認可能です。

まとめ

市川市・浦安市は東京都に隣接する立地と都心直通の交通アクセスを最大の武器とする投資エリアです。市川駅前の再開発、本八幡の都営新宿線始発の利便性、浦安のディズニーリゾート関連の需要、新浦安の計画的な街づくりなど、エリアごとに異なる投資特性を持ちます。統計の家賃と取引価格の中央値による50〜99㎡の表面利回りの試算は、市川市で約3.4〜4.2%、浦安市で約3.5〜3.6%です（住宅・土地統計調査 第130表・不動産情報ライブラリ。経費・空室を引く前）。利回りは物件ごとに成約事例で確かめる必要がありますが、液状化・水害のリスクを市のハザードマップで確認し、それに応じた備えを前提にすれば、都心に近いことを活かした安定した投資を目指せるエリアです。