大分市の賃貸市場概要
大分市は人口約47万人の大分県庁所在地で、九州では福岡市・北九州市・熊本市・鹿児島市に次ぐ規模の都市です。石油化学コンビナートを擁する工業都市でもあり、新日本製鉄（現・日本製鉄）やダイハツ九州などの製造業が雇用を支えています。
家賃相場
| 間取り | 家賃相場 | 主な入居者層 | |--------|---------|------------| | ワンルーム・1K | 3.0〜4.5万円 | 学生・単身社会人 | | 1LDK | 4.5〜6.5万円 | 単身・夫婦 | | 2LDK | 5.5〜7.5万円 | 夫婦・少人数ファミリー | | 3LDK | 6.5〜9.0万円 | ファミリー |
九州の中では福岡市に次いで家賃が高めの水準ですが、物件価格は福岡市より大幅に安いため利回りは高くなります。
エリア別の需要分析
大分駅周辺
JR大分駅は2012年に高架化され、駅ビル「アミュプラザおおいた」が開業しました。駅周辺は商業・オフィス・行政の中心地であり、単身者向けの賃貸需要が最も安定しているエリアです。
大分大学周辺（旦野原キャンパス）
大分大学は約5,500人の学生が在籍する国立大学です。旦野原キャンパス周辺は学生向けアパートが集積しており、家賃は2.5〜3.5万円が中心帯です。医学部は挾間キャンパスにあり、医学部周辺にも一定の需要があります。
明野・高城エリア
大分市東部の住宅地で、明野アクロスタウンなどの大型商業施設があるエリアです。ファミリー層の需要が中心で、2LDK〜3LDKの物件が多いです。入居期間が長い傾向にあります。
鶴崎・大在エリア
大分市東部の工業地帯に近いエリアです。製造業の工場勤務者向けの賃貸需要があり、法人契約が比較的多いのが特徴です。
2026年の市場動向
プラス要因
- 大分駅周辺の再開発効果: 駅ビル開業後の中心部活性化が継続
- 製造業の安定雇用: 石油化学・自動車関連の製造業が雇用基盤を維持
- 大分大学・APUの学生需要: 大分大学と立命館アジア太平洋大学の学生が賃貸需要を支える
- 温泉観光の集客力: 大分県は温泉の源泉数・湧出量日本一で、観光関連の雇用が安定
マイナス要因
- 人口減少: 大分県全体の人口は減少傾向
- 郊外の空室率上昇: 中心部以外では空室率が上がる傾向
- 地震リスク: 別府-万年山断層帯など活断層が存在
投資のポイント
- 大分駅徒歩圏の単身向け物件: 最も安定した需要が見込める
- 大分大学周辺の学生向け物件: 毎年の入れ替わり需要で回転
- 法人契約を狙える工業エリア近くの物件: 安定した家賃収入
- 地震保険への加入: 大分は地震リスクがあるため必須
- 温泉地特有の建物劣化に注意: 温泉成分による配管や金属部品の腐食
大分市は九州の中では比較的安定した賃貸市場を持つ都市です。製造業の雇用基盤と大学需要に支えられ、堅実な投資が可能なエリアといえます。