折旧是将建筑物等固定资产的取得费用在法定使用年限内分期计入费用的会计处理方法。在不动产投资中，将建筑物部分的折旧费计入经费，可以获得所得税的节税效果。

对于二手房产，如果建造年数超过法定使用年限，则按「使用年限×0.2」计算；如果未超过，则按「（使用年限-建造年数）+建造年数×0.2」计算剩余使用年限。小数部分舍去，最少为1年。

不可以，土地不属于折旧对象。只有建筑物部分可以折旧。因此，在买卖合同中确认土地和建筑物的价格分配，正确设定建筑物比例非常重要。