石川県の賃貸市場動向2026｜金沢の北陸新幹線効果

石川県の不動産投資環境 ── 概要

石川県は人口約110万人（2026年時点推計）を擁する北陸地方の中核県です。県庁所在地の**金沢市（約46万人）**は、2015年の北陸新幹線開業以降、観光都市としてのブランド力が飛躍的に向上しました。

金沢は兼六園・ひがし茶屋街・21世紀美術館など豊富な観光資源を持ち、新幹線開業後は東京から約2時間30分でアクセス可能となりました。この北陸新幹線効果は観光業にとどまらず、ビジネス需要や移住需要の拡大を通じて賃貸市場にも大きな影響を与えています。

なお、2024年1月の能登半島地震の復興状況も、県全体の不動産市場を考える上で重要な要素です。

主要都市の賃貸投資指標

| 指標 | 金沢市 | 白山市 | 小松市 | |------|--------|--------|--------| | 人口（概算） | 約46万人 | 約11万人 | 約10万人 | | 表面利回り（区分） | 7.5〜12.0% | 9.0〜14.0% | 9.5〜15.0% | | 表面利回り（一棟） | 9.0〜14.0% | 11.0〜16.0% | 11.0〜17.0% | | 空室率 | 10〜15% | 12〜17% | 13〜18% | | 物件価格帯（区分） | 100〜900万円 | 60〜500万円 | 50〜400万円 | | 主要産業 | 観光・IT・製造・教育 | 製造業・農業 | 建設機械（コマツ）・繊維 | | 人口増減傾向 | 微減〜横ばい | 微減 | 微減 |

金沢市の賃貸市場 ── 新幹線効果の第2ステージ

観光需要から定住需要へ

北陸新幹線開業から10年以上が経過した2026年現在、金沢市の不動産市場は観光ブームによる一時的な需要から、定住人口の増加による構造的な需要へとシフトしつつあります。東京からのアクセス改善により、IT企業のサテライトオフィス設置やリモートワーカーの移住が増加しています。

金沢大学、金沢工業大学、金沢美術工芸大学、北陸大学など多くの教育機関が集積しており、学生向けの賃貸需要は安定した基盤を形成しています。特に金沢工業大学は全国から学生が集まるため、単身者向け物件の需要が旺盛です。

エリア別の特徴

• 金沢駅周辺：ビジネスホテル・マンションの建設ラッシュが続くが、賃貸需要も堅調
• 香林坊・片町エリア：繁華街に近く、単身ビジネスパーソンの需要が安定
• 大学周辺（角間・野々市）：学生需要が厚く、入居率が高い
• 武蔵・近江町市場周辺：観光エリアに近く、短期滞在需要との併用も検討可能

能登半島地震の影響と復興需要

2024年1月の能登半島地震は、石川県北部に甚大な被害をもたらしました。金沢市内の直接被害は限定的でしたが、被災者の金沢市への転居による一時的な賃貸需要の増加が発生しました。

能登地方の復興事業は2026年現在も継続しており、復興工事関係者向けの賃貸需要が七尾市・輪島市周辺で存在します。ただし、能登地方への長期投資はインフラ復旧の進捗と人口動態の見通しを慎重に見極める必要があります。

2026年の注目トレンド

IT・クリエイティブ産業の集積

金沢市はデザイン都市としてユネスコ創造都市ネットワークに加盟しており、IT企業やクリエイティブ産業の誘致に力を入れています。DMM.comの金沢オフィスをはじめ、テック企業の進出が続いており、IT人材向けの賃貸需要が新たな市場を形成しています。

北陸新幹線の大阪延伸への期待

敦賀延伸（2024年）に続く大阪延伸が実現すれば、金沢は東京・大阪の二大都市圏を結ぶ中間拠点としての位置づけがさらに強化されます。ビジネス需要の拡大が賃貸市場にもプラスの影響を与える見通しです。

小松市のコマツ関連需要

小松市は建設機械大手コマツの創業地であり、関連企業の従業員による賃貸需要が安定しています。小松空港の国際線就航状況も、ビジネス・観光需要に影響を与える要因です。

実質利回りシミュレーション

金沢市・駅周辺の場合（区分マンション・1K）

• 物件価格：500万円、家賃：4.5万円/月（表面利回り10.8%）
• 管理費・修繕積立金：1.2万円/月
• 固定資産税：4.0万円/年
• 空室率：11%（1.3ヶ月/年）
• 除雪費：4.0万円/年
• 実質利回り：約6.2%

金沢市・大学周辺の場合（区分マンション・1K）

• 物件価格：350万円、家賃：3.8万円/月（表面利回り13.0%）
• 管理費・修繕積立金：1.0万円/月
• 固定資産税：3.0万円/年
• 空室率：10%（1.2ヶ月/年）
• 除雪費：4.0万円/年
• 実質利回り：約7.5%

大学周辺は物件価格が抑えめかつ学生需要による低い空室率で、実質利回りが高くなる傾向にあります。金沢工業大学周辺（野々市市）は特に安定した入居率を維持しています。

投資戦略の使い分け

新幹線ブランド活用型 → 金沢駅周辺

北陸新幹線効果によるビジネス需要と観光関連雇用を取り込む戦略です。資産価値の安定性が高く、出口戦略も立てやすいエリアです。

学生需要特化型 → 角間・野々市エリア

金沢大学・金沢工業大学の学生需要に特化する戦略です。毎年安定した入退去サイクルがあり、空室率が低い傾向にあります。設備の差別化（ネット無料等）が入居付けのポイントです。

IT企業連動型 → 金沢市中心部

金沢のIT・クリエイティブ産業の集積を背景に、比較的所得の高いIT人材をターゲットにする戦略です。デザイン性の高い物件やリノベーション物件が選好される傾向にあります。

リスクと注意点

• 地震リスク：能登半島地震の経験から、耐震性能の確認と地震保険の加入は必須
• 観光依存のリスク：金沢市の経済は観光業への依存度が高まっており、インバウンド需要の変動に注意
• 新築供給の増加：新幹線効果を見込んだ新築マンション・アパートの供給が増加し、築古物件との競合が激化
• 冬季の管理コスト：北陸特有の湿った重い雪により、除雪・建物修繕のコストが発生
• 能登地方への投資リスク：復興需要は一時的であり、人口減少が続く能登地方への長期投資はリスクが高い

白山市・野々市市の投資機会

野々市市 ── 金沢工業大学の学園都市

野々市市は金沢市に隣接する小規模な都市ですが、金沢工業大学を中心とした学生需要が非常に安定しています。全国から学生が集まるため、地元の人口動態に左右されにくい独自の強みを持っています。物件価格は金沢市中心部より安く、学生特化型の投資に適しています。

白山市 ── ファミリー層の居住地

白山市は金沢市のベッドタウンとして発展してきた都市です。ファミリー向けの賃貸需要が中心であり、2LDK以上の間取りに需要が集中します。北陸先端科学技術大学院大学（JAIST）も立地しており、研究者向けの賃貸需要も存在します。

まとめ

石川県の賃貸市場は、金沢市の北陸新幹線効果とIT産業の集積が大きな追い風となっています。金沢は北陸エリアで最も投資妙味のある都市の一つであり、駅周辺や大学周辺のエリアは安定した賃貸経営が期待できます。

能登半島地震の経験を踏まえ、耐震性能や災害リスクの評価を投資判断に組み込むことが不可欠です。金沢市中心部に限定した投資であれば、北陸の中でも有力な選択肢となるでしょう。