房地产投资信用力提升方法

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房地产投资中的"信用力"是什么

在开始房地产投资时，很多人都会利用金融机构的融资。此时最大的障碍就是"融资审查"。金融机构为了判断是否放贷，会综合评估借款人的"信用力"。

信用力简单来说，就是金融机构用来判断"借钱给这个人，能否按时收回"的综合性指标。不仅仅是年收入的高低，收入的稳定性、资产状况、过往还款记录等各种要素都会被综合评估。

房地产投资贷款的审查视角与住房贷款不同。虽然投资物业的预期租金收入也会成为评估对象，但借款人个人的信用力仍然是融资的重要基础。正如房地产投资贷款基础知识中所解释的，审查会从"人"和"物业"两个方面进行，因此即使物业再优质，如果借款人的信用力较低，也很难获得融资。

信用力无法一朝一夕就提高，但如果掌握正确的知识并有计划地进行改善，是可以稳步提升的。本文将整理融资审查的关注要点，解释提高信用力的具体方法。

信用力与融资条件的关系

信用力的高低不仅影响融资的"可否"，也会对"条件"产生重大影响。对于信用力高的借款人，金融机构倾向于提供更低的利率、更长的融资期限、更高的融资金额。

相反，如果信用力较低，利率可能会被设定得较高，或者融资金额达不到期望。即使购买同一物业，融资条件不同会导致每月现金流产生很大差异，因此信用力的提升是直接关系到投资收益性的重要课题。

融资审查的主要评估项目

金融机构的融资审查会从各个角度评估借款人的信用力。这里我们来详细了解主要的评估项目。

年收入和收入稳定性

年收入是融资审查中最基本的评估项目之一。但是，不是单纯年收入高就好，重点在于"是否是稳定持续的收入"。

公司职员和公务员由于每月有稳定的工资收入，金融机构的评价相对较高。特别是上市公司、大企业、公务员等雇佣稳定性高的工作单位更容易获得好评。另一方面，提成比例较大的销售职务，或合同工、派遣员工等，在收入稳定性方面的评价可能会有分歧。

自营业者和自由职业者的情况下，通常需要提交近几年的纳税申报表或财务报表，会被确认业绩的稳定性和持续性。如果年度间收入变动较大，可能会以收入较低的年份作为判断基准。

工作年限

在现有工作单位工作了多长时间也是重要的评估项目。工作年限越长，越容易被判断为今后也能获得稳定收入。

一般来说，工作年限短的话会被认为转职的可能性较高，在审查中可能处于不利地位。如果正在考虑转职，需要慎重考虑与房地产投资贷款申请的时间安排。正如上班族房东入门指南中提到的，最大限度发挥作为公司职员的优势，是获得融资的第一步。

现有借款状况

如果已经有住房贷款、汽车贷款、信用卡贷款等借款，其余额和还款状况会影响审查。金融机构将"还款比率"（年度总还款额占年收入的比例）视为重要指标，现有借款过多会使新融资变得困难。

特别需要注意的是信用卡贷款和分期付款的使用。即使使用余额较少，信用卡贷款的"使用额度"本身也可能被视为潜在借款。如果有未使用的信用卡贷款额度，可以考虑注销。

金融资产金额

银行存款、股票、投资信托、保险退保金等金融资产的持有金额也会被评估。金融资产多意味着万一还款困难时也有恢复的余力，金融机构会认为这对审查有积极作用。

正如房地产投资需要多少自有资金？中解释的，不仅是可以作为自有资金投入的金额，手头剩余资产的数额也很重要。如果能向金融机构证明有资产作为后盾，就有可能获得更有利的融资条件。

信用信息（个人信用信息机构的记录）

金融机构在审查时会向CIC（指定信用信息机构）、JICC（日本信用信息机构）、全国银行个人信用信息中心等信用信息机构查询，确认借款人过往的还款记录。

如果信用卡或贷款还款有延迟，该信息会作为记录保留一定期间。特别是延迟时间较长或进行过债务重组的情况会被登记为"异动信息"，对审查造成重大负面影响。

提高信用力的具体方法

在理解融资审查关注要点的基础上，这里将解释提高信用力的具体实践方法。

年收入・属性的改善

提高年收入直接关系到信用力的提升，但短期内大幅提高并不容易。不过，以下做法值得考虑。

首先，以本职工作的职业发展和升职为基本目标。管理职位的升职或通过专业资格获得津贴等，考虑稳定提高年收入的方法。通过跳槽提高年收入也是一个选择，但如前所述，由于工作年限会重置，需要考虑与融资申请的时机。

如果有副业收入，通过纳税申报正式计入所得，可以增加向金融机构展示的年收入。但是，副业收入在稳定性方面的评价可能低于主业，最好将其定位为主业收入的补充。

自有资金的计划性积累

增加自有资金是提高信用力非常有效的方法。这也成为向金融机构证明"是能够计划性形成资产的人"的实绩。

建议养成每月积累固定金额的习惯，作为投资用自有资金在单独账户中管理。工资到账后先将固定金额用于储蓄的"先存储蓄"是确实积累资金的有效方法。

关于自有资金的目标金额，参考房地产投资需要多少自有资金？，制定包含首付款以及各种费用和预备金在内的资金计划很重要。

保持信用信息清洁

信用信息是金融机构必须确认的项目，因此平时保持清洁状态很重要。

具体来说，绝对不要延迟信用卡或贷款的还款是基本中的基本。设置账户扣款，养成在扣款日前确认余额充足的习惯。如果使用多张卡，整理扣款日和扣款账户，保持易于管理的状态也很重要。

如果手机终端费用采用分期付款，其付款也会记录在信用信息中。很多人不知道手机费用延迟付款会影响信用信息，需要注意。

另外，事先确认自己的信用信息是否有问题也很有效。CIC和JICC接受本人的信息公开请求，支付手续费就可以确认自己的信用信息。在申请融资前先确认一次会比较安心。

现有借款的整理

在申请房地产投资贷款前，尽可能整理现有借款很重要。

如果有信用卡贷款或分期付款余额，优先争取完全偿还。如前所述，未使用的信用卡贷款额度也可能被视为潜在借款，因此可以考虑注销不必要的信用卡贷款合同。

关于汽车贷款等分期付款，如果可能的话，在完全偿还后再申请房地产投资贷款，还款比率会得到改善而变得有利。正如日本政策金融公库房地产投资贷款活用法中提到的，现有借款少是提高金融机构评价的重要因素。

理解各金融机构审查标准的差异

在努力提高信用力的同时，理解各金融机构的审查标准不同也很重要。

金融机构类型和审查倾向

大型银行一般审查标准严格，倾向于要求较高年收入、丰富金融资产、优良工作单位等。另一方面，如果融资通过，通常会提供比较好的条件（低利率・长期间）。

地方银行和信用金库进行扎根地区的融资，对于区域内物业有时会给予灵活应对。与大型银行相比，年收入标准有时会相对宽松，但相应地会重视交易实绩和与地区的联系。

非银行金融机构与银行系相比审查标准通常较为宽松，但利率倾向于设置得较高。利率高会影响现金流，需要慎重考虑与投资计划的整合性。

建立交易实绩的重要性

如果有想要获得融资的金融机构，事先与该金融机构建立交易实绩很有效。将工资转账账户变更到该银行，或开设定期存款等，可以被认知为"有交易的客户"。

对金融机构来说，向完全没有交易的新客户放贷，不如向已有交易关系的客户放贷更有安全感。在融资咨询时，有交易实绩也有助于谈话顺利进行。

信用力提升的时间安排和优先顺序

信用力提升需要时间，因此有计划地进行很重要。这里按优先度高的措施顺序整理。

现在就能着手的事情

最优先的是为了不损害信用信息的日常对策。按期进行所有付款，从今天就可以立即实践。将信用卡扣款账户余额确认习惯化，包括手机分期付款在内，管理好不要滞纳。

另外，注销不必要的信用卡或信用卡贷款合同也是相对可以立即执行的对策。确认是否有未使用的卡额度，整理不必要的部分。

几个月～半年内能着手的事情

如果有信用卡贷款或分期付款余额，要有计划地推进还款。制定还款计划，每月增加还款金额争取完全偿还。

另外，开始与想要获得融资的金融机构的交易也可以在这个期间实行。进行工资转账账户的变更手续，也可以考虑开设定期存款等。

花半年～数年时间着手的事情

自有资金积累是需要长期努力的主题。决定每月积累金额，稳步增加投资用自有资金。在达到目标金额期间，并行掌握房地产投资相关知识，在实际购买物业阶段就能做出更准确的判断。

通过职业发展提高年收入也是长期主题。致力于资格获得和技能提升，以升职加薪为目标。

积累工作年限也需要时间，但在融资审查中是确实会被评价的要点。如果考虑转职，需要慎重考虑与房地产投资计划的平衡。

除信用力外为获得融资能做的事情

与信用力提升并行，还有能够提高融资获得可能性的措施。

物业选择的重要性

融资审查不仅评估"人"也评估"物业"。选择金融机构看来评价高的物业，即使信用力稍有不足也能提高获得融资的可能性。

地段好、合适的建筑年数、能够预期稳定租赁需求的区域物业，金融机构的抵押评价也容易变高。充分模拟物业的收益性，向金融机构展示有说服力的事业计划很重要。

事业计划书的制作

在向金融机构咨询融资时，带着完整的事业计划书能够提高可信度。有整理了物业概况、收支模拟、预想风险及其对策、未来展望等的资料，金融机构的负责人也更容易通过内部审批。

明确数字根据，提出不过分乐观的现实计划很重要。在保守估算空房率和修缮费用的基础上展示模拟结果，更容易获得金融机构的信赖。

活用房地产公司的支持

通过擅长融资的房地产公司购买物业时，有时会在与金融机构之间进行协调。如果是有合作金融机构的房地产公司，融资咨询有时会进展顺利。

但是，不要完全依赖房地产公司的融资安排，自己也要持续努力提高信用力。最终获得融资的是自己，信用力越高越能获得有利条件这一点没有改变。

总结：信用力是房地产投资的基础

在房地产投资中，信用力是获得融资的基础，是左右投资成功的重要要素。为了提高信用力，需要并行推进属性改善（如年收入、工作年限）、自有资金的计划性积累、信用信息的清洁维护、现有借款整理等多项措施。

由于无法同时改善所有方面，从优先度高的项目有计划地着手很重要。特别是信用信息管理从今天就可以立即实践，是面向未来融资审查的第一步。

在提高信用力的同时并行掌握房地产投资相关知识，在实际购买物业阶段就能够更有信心地行动。请同时阅读房地产投资贷款基础知识和房地产投资需要多少自有资金？，加深对融资的理解。