福島県の賃貸市場動向2026｜郡山・福島・いわきの三都市比較

福島県の賃貸市場 ── 2026年の全体像

福島県は約175万人の人口を擁し、**郡山市（約32万人）・福島市（約28万人）・いわき市（約32万人）**の三大都市が県内の賃貸市場を牽引しています。北海道に次ぐ広大な面積を持つ福島県では、各都市の経済圏が独立しており、それぞれ異なる投資特性を持っています。

東日本大震災・原発事故からの復興需要は2026年時点で大幅に縮小していますが、廃炉関連作業や福島イノベーション・コースト構想に基づく産業振興策が新たな賃貸需要を創出しています。

県全体では人口減少が続いていますが、三大都市は周辺市町村からの転入によりある程度の人口規模を維持しており、投資対象としての妥当性は保たれています。

三大都市の賃貸市場データ

| 指標 | 郡山市 | 福島市 | いわき市 | 会津若松市 | |------|--------|--------|----------|------------| | 人口（概算） | 約32万人 | 約28万人 | 約32万人 | 約11万人 | | 家賃相場（1K） | 3.5〜5.0万円 | 3.2〜4.8万円 | 3.0〜4.5万円 | 2.8〜4.0万円 | | 表面利回り（一棟） | 9.0〜14.0% | 9.5〜14.0% | 10.0〜15.0% | 11.0〜16.0% | | 空室率 | 12〜17% | 13〜18% | 13〜18% | 15〜21% | | 主要産業 | 商業・物流・医療 | 行政・農業・観光 | 製造業・漁業・観光 | 観光・半導体・製造業 | | 人口増減 | 減少（緩やか） | 減少（緩やか） | 減少 | 減少 |

郡山市 ── 県内最大の商業都市

郡山市は福島県の経済・物流の中心地であり、東北自動車道・磐越自動車道の結節点という交通利便性から、多くの企業が支店・営業所を構えています。東北新幹線の停車駅でもあり、東京駅から約80分というアクセスの良さが強みです。

賃貸市場では、転勤族・単身赴任者の需要が底堅く推移しています。郡山駅周辺のワンルーム・1Kは安定した稼働率を維持しており、特に駅徒歩10分圏内の物件は空室率が低い傾向にあります。

日本大学工学部や郡山女子大学など教育機関も複数あり、学生需要も一定程度存在します。商業施設の充実度は県内トップクラスであり、生活利便性の高さがファミリー層の需要を支えています。

福島市 ── 県庁所在地の行政需要

福島市は県庁所在地として行政機関や公的機関が集積しており、公務員・行政関連の転勤需要が安定しています。福島大学を擁し、学生向けの賃貸需要も堅調です。

果樹栽培で知られる福島市は、近年インバウンド観光の回復とともに観光関連の経済活動も活発化しています。飯坂温泉・花見山などの観光資源は、マンスリー運用の可能性も広げます。

ただし、郡山市と比較すると商業集積度はやや劣り、民間企業の支店需要は限定的です。投資エリアとしては福島駅周辺・県庁周辺に絞ることで、安定した需要を確保できます。

いわき市 ── 製造業と復興の二重構造

いわき市は浜通り地域の中核都市であり、製造業を基盤とした経済構造を持っています。震災後の復興関連需要は縮小していますが、廃炉関連作業に従事する労働者の賃貸需要が一定程度残存しています。

福島イノベーション・コースト構想に基づくロボット関連産業や再生可能エネルギー関連の産業集積が進んでおり、新たな雇用創出とそれに伴う賃貸需要が期待されています。いわき駅周辺は温暖な気候と生活利便性から、比較的安定した需要が見込めます。

物件価格は県内三大都市の中で最も安い傾向にあり、高利回りを狙いやすいエリアです。ただし、沿岸部の物件は津波リスクへの配慮が必要であり、ハザードマップの確認は必須です。

福島イノベーション・コースト構想の影響

福島県浜通り地域を中心に進められている産業振興策は、賃貸市場に新たな需要をもたらす可能性があります。

• ロボットテストフィールド（南相馬市）：ロボット・ドローン関連企業の集積が進行中
• 福島水素エネルギー研究フィールド（浪江町）：再生可能エネルギー関連の研究拠点
• 国際教育研究拠点（富岡町・大熊町）：研究者・技術者の居住需要

これらの施設に勤務する技術者・研究者は、いわき市や南相馬市の賃貸物件に居住するケースが多く、特定エリアの需要を下支えしています。ただし、これらの需要は政策に依存する部分が大きく、長期的な継続性には不確実性が伴います。

会津若松市 ── 半導体と観光の新たな可能性

会津若松市は鶴ヶ城・白虎隊など歴史資産に恵まれた観光都市であると同時に、近年はICT関連企業の集積が進む都市です。「スマートシティ会津若松」の取り組みにより、アクセンチュアをはじめとするIT企業の進出が相次いでいます。

賃貸市場では、会津大学（日本初のコンピュータ理工学専門大学）の学生需要に加え、IT企業従業員の居住需要が新たに発生しています。家賃水準は県内で最も安い部類に入りますが、駅周辺に絞れば安定した需要を確保できます。

冬季の積雪が多い点は管理コストの面で注意が必要です。除雪費・暖房費は三大都市より高くなる傾向にあり、実質利回りの計算に反映させる必要があります。

交通インフラと投資エリアの選定

福島県は南北に長い県であり、交通インフラが投資エリアの選定に直結します。

**東北新幹線沿線（郡山・福島）**は東京からのアクセスが良好であり、転勤族・ビジネス出張者の需要を取り込めます。郡山駅は東京から約80分、福島駅は約90分であり、首都圏との人的交流が活発です。

**常磐線沿線（いわき）**は東京方面への直通特急「ひたち」が運行されており、東京駅まで約2時間半のアクセスがあります。沿岸部の復興と新産業の進出により、沿線の需要動向に変化が生じています。

**磐越西線（郡山〜会津若松）**は両都市を結ぶ幹線ですが、運行本数は限定的であり、自動車依存度が高いエリアです。鉄道アクセスの物件と自動車前提の物件では、ターゲット層と投資戦略が異なります。

投資エリアの選定においては、最寄り駅の種別（新幹線・在来線・路線バス）と頻度を必ず確認し、入居者の通勤手段を想定した上で判断しましょう。

賃貸経営における地域特性の理解

福島県での賃貸経営では、以下の地域特性を理解しておくことが重要です。

• 冬季の暖房費：特に会津地方は豪雪地帯であり、暖房設備の充実度が入居率に直結
• 原発関連の風評：実際の放射線量は問題ないレベルでも、県外からの入居者に心理的障壁が残る場合がある
• 車社会：郡山市を含め、自動車がないと生活しにくいエリアが多い。駐車場の確保は必須条件
• 地震リスク：福島県は地震活動が活発なエリアであり、耐震性の確保は最重要事項

投資機会とリスクの整理

投資機会

• 郡山市の交通結節点としての安定した転勤需要
• いわき市の高利回り物件と産業振興による新規需要
• 三大都市間の分散投資によるリスク軽減
• イノベーション・コースト構想関連の新規雇用

リスク要因

• 県全体の人口減少は加速しており、三大都市も中長期的には需要縮小が見込まれる
• 原発事故の風評影響は薄れつつあるものの、完全には解消されていない
• 復興関連需要の終息に伴う賃貸需要の減退
• 会津地域の冬季降雪は管理コスト増加要因

今後の人口動態と長期展望

福島県の人口は震災前の約200万人から2026年時点で約175万人まで減少しており、今後も減少傾向は続く見通しです。ただし、三大都市への人口集約は進んでおり、郡山市・福島市・いわき市の中心部は比較的需要が維持されています。

長期的な展望として、廃炉事業は2050年頃までの継続が見込まれており、浜通り地域の一定の雇用は維持されます。イノベーション・コースト構想の成否が、県の長期的な経済力と賃貸需要を左右する重要な分岐点となるでしょう。

まとめ

福島県の賃貸市場は、郡山・福島・いわきの三極構造がそれぞれ異なる投資特性を持つ点が特徴です。交通利便性と商業集積の郡山市、行政需要の福島市、高利回りと産業振興のいわき市を、投資目的に応じて選択することが重要です。

いずれの都市でも、人口減少を前提とした保守的なシミュレーションを行い、空室率と修繕費を織り込んだ実質利回りで投資判断を行いましょう。