愛媛県の賃貸市場 ── 2026年の全体像
愛媛県は約130万人の人口を擁し、**松山市（約50万人）**が県内賃貸市場の中核です。四国最大の人口を持つ松山市は、愛媛大学・松山大学を中心とした学生需要と、県庁所在地としての行政・ビジネス需要が賃貸市場を支えています。
今治市は造船・海運・タオル産業の一大拠点であり、新居浜市は住友グループの発祥地として重化学工業の雇用が安定しています。県内の都市機能は松山市に集中していますが、東予地域（今治・新居浜・西条）の産業需要は投資における独自の強みです。
主要都市別の賃貸市場データ
| 指標 | 松山市 | 今治市 | 新居浜市 | 西条市 | 宇和島市 | |------|--------|--------|----------|--------|----------| | 人口（概算） | 約50万人 | 約15万人 | 約11万人 | 約10万人 | 約7万人 | | 家賃相場（1K） | 3.5〜5.5万円 | 3.0〜4.5万円 | 3.0〜4.5万円 | 2.8〜4.0万円 | 2.5〜3.5万円 | | 表面利回り（一棟） | 8.0〜12.0% | 9.0〜14.0% | 9.0〜14.0% | 10.0〜15.0% | 11.0〜16.0% | | 空室率 | 10〜15% | 12〜17% | 12〜17% | 13〜18% | 15〜22% | | 人口増減 | 微減 | 減少 | 減少 | 微減 | 減少 |
松山市 ── 四国最大の賃貸市場
学生需要の安定性
松山市には愛媛大学（約8,500人）、**松山大学（約5,500人）**をはじめ複数の大学が集積しており、合計約18,000人の学生人口が賃貸市場の安定基盤です。
愛媛大学城北キャンパス周辺（道後・持田エリア）と松山大学周辺（文京町）は学生向けワンルームの集積地です。道後温泉に近い立地は観光需要との相乗効果もあり、民泊との組み合わせも検討できます。
学生物件は3.0〜4.2万円の家賃帯で、利回り10〜14%が標準的です。オートロック・インターネット無料の設備が入居率に直結しています。
路面電車沿線の賃貸需要
松山市は路面電車（伊予鉄道市内線）が市内の主要エリアを結んでおり、電停徒歩圏の物件は車を持たない学生・高齢者・単身者から安定した需要があります。
- 大街道・松山市駅周辺: 繁華街・商業集積地、利回り8〜11%
- 道後温泉〜愛媛大学前: 学生＋観光の二重需要、利回り9〜13%
- JR松山駅周辺: 再開発で注目のエリア、利回り8〜11%
JR松山駅の高架化事業
JR松山駅周辺では高架化事業と駅前再開発が進行中です。駅舎の移転・新設と周辺の都市整備により、松山駅エリアの都市機能が向上する見込みです。現在は松山市駅（伊予鉄道）が商業の中心ですが、JR松山駅周辺の再開発完了後は両駅間のエリア一体で発展する可能性があります。
今治市 ── 海事産業と製造業の雇用
今治市は世界有数の造船都市であり、今治造船を筆頭に多数の造船関連企業が集積しています。また、今治タオルのブランドで知られるタオル製造業も基幹産業です。
しまなみ海道の効果
しまなみ海道（西瀬戸自動車道）で広島県尾道市と結ばれており、サイクリングの聖地として国内外から観光客が訪れています。観光関連の雇用も増加傾向にあり、短期滞在需要の取り込みも検討できます。
造船業は景気変動の影響を受けやすい産業ですが、世界的な船舶需要の底堅さにより、今治の雇用は安定しています。法人契約の転勤者需要が中心で、滞納リスクの低い入居者が見込めます。
新居浜市 ── 住友グループの城下町
新居浜市は住友グループ発祥の地であり、住友化学・住友金属鉱山・住友重機械工業などの主要工場が立地しています。約15,000人の直接雇用と関連企業の従業員が賃貸市場を支えています。
法人契約の社宅需要が多く、家賃回収の安定性が高い市場です。物件価格は松山市より安く、利回り10〜15%が狙えます。ただし人口減少が進んでおり、市中心部の物件に投資を集中させるべきです。
エリア別の投資戦略
松山市投資のポイント
- 愛媛大学・松山大学周辺の学生向けワンルーム: 安定需要で利回り10〜14%
- 路面電車沿線の1K〜1LDK: 交通利便性が入居率を支える
- JR松山駅周辺: 再開発を見据えた先行投資
東予地域投資のポイント
- 今治市中心部の法人契約狙い: 造船業の安定雇用がベース
- 新居浜市の住友関連需要: 法人契約中心で安定的
- 西条市の工場労働者向け: 半導体関連工場の進出にも注目
リスク要因
- 南海トラフ地震リスク: 松山市は四国の中では比較的リスクが低いが、沿岸部は津波対策が必要
- 人口減少: 県全体で年間約8,000人のペースで減少。松山市でも微減傾向
- 交通インフラ: 新幹線が通っておらず、東京からのアクセスが限定的
- 空室競合: 松山市の学生エリアは供給過多のリスクがあり、差別化設備が重要
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愛媛県の賃貸市場は松山市の学生・行政需要と、東予地域の産業需要が二本柱です。松山市で利回り8〜14%、今治・新居浜で9〜15%が目安となります。路面電車沿線と大学周辺に投資を集中させ、JR松山駅再開発の進捗を注視することが2026年の投資戦略として有効です。