Cơ bản về trách nhiệm không phù hợp hợp đồng
Trách nhiệm không phù hợp hợp đồng là trách nhiệm mà bên bán phải chịu đối với bên mua khi đối tượng mua bán không phù hợp với nội dung hợp đồng. Với việc sửa đổi Bộ luật Dân sự vào tháng 4 năm 2020, chế độ đã thay đổi từ "trách nhiệm bảo đảm khuyết tật" sang "trách nhiệm không phù hợp hợp đồng".
Trong đầu tư bất động sản, chế độ này liên quan khi phát hiện khuyết tật hoặc vấn đề không mong đợi ở bất động sản đã mua. Vì mua bán bất động sản là giao dịch giá trị lớn, việc hiểu đúng cơ chế trách nhiệm không phù hợp hợp đồng là kiến thức quan trọng bảo vệ nhà đầu tư.
Các loại không phù hợp thường gây vấn đề trong đầu tư bất động sản
Không phù hợp vật lý
Đây là các khuyết tật liên quan đến cấu trúc và thiết bị tòa nhà. Cụ thể bao gồm dột mái, hư hại do mối, xuống cấp hoặc rò rỉ đường ống cấp thoát nước, nứt móng, nghiêng, v.v. Những vấn đề này có thể cần chi phí sửa chữa lớn và ảnh hưởng đáng kể đến kế hoạch thu chi sau mua.
Đặc biệt với bất động sản sinh lời đã cũ, phần không nhìn thấy có thể đang xuống cấp. Quan trọng là không chỉ kiểm tra bên ngoài và bên trong mà còn xác nhận tình trạng các bộ phận cốt lõi như đường ống và móng.
Không phù hợp pháp lý
Đây là các vấn đề liên quan đến Luật Tiêu chuẩn Xây dựng và Luật Quy hoạch Đô thị. Ví dụ, tòa nhà vi phạm quy định khu vực sử dụng, vượt quá tỷ lệ xây dựng hoặc tỷ lệ dung tích, đất không đáp ứng nghĩa vụ tiếp giáp đường, v.v.
Bất động sản có không phù hợp pháp lý có thể bị hạn chế mở rộng, cải tạo hoặc xây dựng lại trong tương lai, khó vay vốn hoặc khó tìm người mua khi bán.
Không phù hợp môi trường
Các vấn đề liên quan đến môi trường như ô nhiễm đất, sử dụng amiăng, tiếng ồn/rung/mùi hôi xung quanh. Đất từng được sử dụng làm trạm xăng hoặc nhà máy có rủi ro ô nhiễm đất cao.
Ngoài ra, nếu gần đó có cơ sở gây khó chịu (nghĩa trang, nhà máy xử lý chất thải công nghiệp, cửa hàng phong tục, v.v.), có thể ảnh hưởng đến việc đảm bảo người thuê.
Không phù hợp tâm lý
Các vấn đề về sự cố hoặc vụ việc xảy ra trong bất động sản, gọi là "khuyết tật tâm lý". Bất động sản từng có tự tử hoặc giết người có rủi ro giảm tiền thuê hoặc trống kéo dài. Phạm vi nghĩa vụ thông báo khác nhau tùy tình huống, nhưng đối với các vụ việc nghiêm trọng, bên bán có nghĩa vụ thông báo.
Điểm kiểm tra khi ký hợp đồng mua bán
Thời hạn và phạm vi trách nhiệm không phù hợp hợp đồng
Hãy chắc chắn xác nhận thời hạn trách nhiệm không phù hợp hợp đồng được quy định như thế nào trong hợp đồng mua bán. Theo Bộ luật Dân sự, bên mua cần thông báo cho bên bán trong vòng 1 năm kể từ khi biết về sự không phù hợp, nhưng hợp đồng có thể rút ngắn thời hạn hoặc đặt điều khoản miễn trách cho các hạng mục cụ thể.
Khi bên bán là nhà kinh doanh bất động sản, có quy định phải đặt thời hạn từ 2 năm trở lên kể từ giao nhận, nhưng khi bên bán là cá nhân, theo nguyên tắc tự do hợp đồng, cho phép rút ngắn hoặc miễn trách.
Xác nhận bản giải thích vấn đề quan trọng
Thông tin về tình trạng bất động sản và các hạn chế pháp lý được ghi trong bản giải thích vấn đề quan trọng. Hãy kiểm tra kỹ nội dung giải thích và đặt câu hỏi về những điểm không rõ. Đặc biệt, lịch sử kiểm tra tòa nhà, nội dung sửa chữa trước đây, tình trạng cơ sở hạ tầng là thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến đánh giá bất động sản sinh lời.
Tận dụng kiểm tra tòa nhà (Inspection)
Thực hiện kiểm tra tòa nhà bởi chuyên gia giúp nắm bắt tình trạng tòa nhà mà mắt thường không thể xác nhận. Chi phí kiểm tra có phát sinh, nhưng so với rủi ro phát hiện khuyết tật nghiêm trọng sau mua và phải chi phí sửa chữa lớn, đây là khoản đầu tư hợp lý.
Hãy tham khảo các điểm khảo sát thực địa bất động sản và thực hiện khảo sát kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng.
Xử lý khi phát hiện không phù hợp
Khi phát hiện không phù hợp hợp đồng sau khi mua, bên mua có các biện pháp cứu trợ sau.
Yêu cầu hoàn thành là yêu cầu bên bán sửa chữa sự không phù hợp. Ví dụ, có thể yêu cầu sửa chữa dột mái bằng chi phí của bên bán. Yêu cầu giảm giá là yêu cầu giảm giá khi việc hoàn thành không được thực hiện. Yêu cầu bồi thường thiệt hại là yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh từ sự không phù hợp. Hủy hợp đồng được công nhận khi mức độ không phù hợp nghiêm trọng và không thể đạt mục đích hợp đồng.
Trong mọi trường hợp, quan trọng là lưu giữ bằng chứng về sự không phù hợp. Hãy để lại hồ sơ khách quan như chụp ảnh, quay video, lấy báo cáo kiểm tra từ chuyên gia. Nếu việc xử lý phức tạp, chúng tôi khuyên nên tham vấn sớm luật sư có kinh nghiệm về giao dịch bất động sản.
Biện pháp phòng ngừa với tư cách nhà đầu tư
Để giảm thiểu rủi ro không phù hợp hợp đồng, thái độ "phòng ngừa trước khi mua" thay vì "xử lý sau khi mua" rất quan trọng.
Ở giai đoạn trước khi mua, việc đọc kỹ bản giải thích vấn đề quan trọng, thực hiện kiểm tra, xác nhận sổ đăng ký và giấy phép xây dựng, kiểm tra môi trường xung quanh tại chỗ - từng việc một thực hiện cẩn thận là biện pháp phòng ngừa hiệu quả nhất. Đặc biệt với bất động sản sinh lời, cần kiểm tra thêm tính chính xác của rent roll (bảng tiền thuê) và nội dung hợp đồng thuê với người thuê.
Tuy tốn công sức, nhưng dành thời gian và chi phí cho thẩm định (khảo sát chi tiết bất động sản) xét về dài hạn là quản lý rủi ro có hiệu quả chi phí cao nhất.