Hướng dẫn hoàn chỉnh về ưu và nhược điểm của đầu tư bất động sản mới xây
Mở đầu: Đầu tư vào bất động sản mới xây có thực sự có lợi không?
Bất động sản mới xây với hình ảnh "sạch sẽ và an tâm" tạo ra sự lựa chọn hấp dẫn đối với những nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu. Thực tế, bất động sản mới xây có rất nhiều ưu điểm mà bất động sản cũ không có. Tuy nhiên đồng thời, cũng tồn tại những rủi ro và nhược điểm đặc trưng của bất động sản mới xây.
Bài viết này sẽ phân tích khách quan các ưu và nhược điểm của đầu tư bất động sản mới xây, và giải thích cụ thể loại hình này phù hợp với nhà đầu tư nào.
Ưu điểm của đầu tư bất động sản mới xây
Chi phí sửa chữa gần như không có
Ưu điểm lớn nhất của bất động sản mới xây là sau khi mua, trong một thời gian khá dài sẽ không phát sinh chi phí sửa chữa lớn. Các thiết bị đều hoàn toàn mới, cấu trúc tòa nhà cũng tốt, nên ít nhất trong khoảng 10 năm không phải lo lắng về việc sửa chữa quy mô lớn. Điều này đóng góp rất lớn vào sự ổn định của dòng tiền.
Với bất động sản cũ, không ít trường hợp sau khi mua vài năm cần phải thay thế máy nước nóng hoặc điều hòa, nhưng với bất động sản mới xây thì không cần phải lo lắng về những chi phí đột xuất như vậy.
Điều kiện vay vốn có lợi
Các tổ chức tài chính có xu hướng đưa ra điều kiện vay vốn tốt đối với bất động sản mới xây. Cụ thể là có lợi ở những điểm sau:
- Thời hạn vay dài: Vì thời hạn vay tối đa được tính bằng tuổi thọ pháp lý trừ đi số năm đã xây dựng, nên bất động sản mới xây có thể đảm bảo thời hạn vay dài nhất
- Lãi suất có xu hướng thấp: Do giá trị tài sản đảm bảo cao nên có dư địa thương lượng lãi suất
- Khả năng vay 100%: Bất động sản mới xây được đánh giá giá trị tài sản cao nên dễ dàng được duyệt vay 100%
Dễ thu hút người thuê
Bất động sản mới xây rất được người thuê ưa chuộng và nhiều trường hợp đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong thời gian ngắn sau khi mở cho thuê. Giá trị gia tăng "mới xây" có sức hút với người thuê ngay cả khi đặt giá thuê cao hơn một chút.
Tiêu chuẩn xây dựng và thiết bị mới nhất
Bất động sản mới xây được xây dựng theo tiêu chuẩn luật xây dựng mới nhất nên có khả năng chống động đất và cách nhiệt tốt. Ngoài ra, thường được trang bị tiêu chuẩn các thiết bị mới nhất như khóa tự động, hộp nhận hàng, máy sấy phòng tắm, v.v., có xu hướng mức độ hài lòng của người thuê cao.
Nhược điểm của đầu tư bất động sản mới xây
Tỷ suất lợi nhuận thấp do phí phụ trội mới xây
Nhược điểm lớn nhất của bất động sản mới xây là khoản phụ trội giá được gọi là "phí phụ trội mới xây". Giá của bất động sản mới xây đã được cộng thêm lợi nhuận của chủ đầu tư và chi phí quảng cáo, nên thông thường giá trị tài sản sẽ giảm khoảng 10-20% ngay sau khi mua.
Ví dụ, một căn hộ chung cư mới xây mua với giá 30 triệu yên, nếu bán lại ngay sau khi mua như bất động sản cũ thì việc được định giá khoảng 24-27 triệu yên cũng không hiếm. Do phần phí phụ trội mới xây này mà tỷ suất lợi nhuận bề mặt trở nên thấp.
Rủi ro giảm giá thuê
Khi mới xây có thể đặt "giá thuê phụ trội mới xây", nhưng khi có sự thay đổi người thuê thì giá trị gia tăng của việc mới xây sẽ mất đi. Từ lần tuyển thuê thứ 2 trở đi, nhiều trường hợp buộc phải giảm giá thuê khoảng 5-10%, có khả năng thu nhập thực tế sẽ thấp hơn so với tính toán tỷ suất lợi nhuận lúc mua.
Không có dữ liệu thực tế
Bất động sản mới xây không có dữ liệu về tỷ lệ lấp đầy và thực tích quản lý trong quá khứ. Tuy có thể dự đoán giá thuê từ giá thị trường xung quanh, nhưng thực tế có mức độ nhu cầu như thế nào thì phải đến khi bắt đầu tuyển người thuê mới biết được. Đặc biệt ở những khu vực có nhiều bất động sản mới xây được cung ứng cùng lúc, có rủi ro không thu hút được người thuê như dự kiến.
Khó tạo ra dòng tiền dương
Bất động sản mới xây có giá mua cao nên số tiền trả nợ vay cũng lớn. Khi lấy thu nhập từ tiền thuê trừ đi trả nợ vay và chi phí, nhiều trường hợp số tiền còn lại rất ít. Có trường hợp dòng tiền trở thành âm, phát sinh khoản chi phí hàng tháng phải bỏ thêm.
Mô phỏng so sánh giữa mới xây và cũ
Hãy so sánh giữa bất động sản mới xây và bất động sản đã 10 năm tuổi cùng khu vực, cùng kiểu phòng.
Căn hộ studio mới xây (25 triệu yên)
- Tiền thuê hàng tháng: 8,5 vạn yên
- Thu nhập tiền thuê hàng năm: 102 vạn yên
- Tỷ suất lợi nhuận bề mặt: 4,1%
- Trả nợ vay (lãi suất 1,8%, 35 năm): khoảng 7,9 vạn yên/tháng
- Phí quản lý, v.v.: khoảng 1,0 vạn yên/tháng
- Số tiền còn lại hàng tháng: Âm khoảng 0,4 vạn yên
Căn hộ studio 10 năm tuổi (18 triệu yên)
- Tiền thuê hàng tháng: 7,5 vạn yên
- Thu nhập tiền thuê hàng năm: 90 vạn yên
- Tỷ suất lợi nhuận bề mặt: 5,0%
- Trả nợ vay (lãi suất 2,0%, 25 năm): khoảng 7,6 vạn yên/tháng
- Phí quản lý, v.v.: khoảng 1,2 vạn yên/tháng
- Số tiền còn lại hàng tháng: Âm khoảng 1,3 vạn yên
Trong so sánh này, tuy cả hai đều có dòng tiền khó khăn, nhưng bất động sản mới xây có ưu điểm là thời hạn vay dài nên có thể giảm số tiền trả hàng tháng. Ngược lại, bất động sản cũ do giá mua rẻ nên hiệu quả đầu tư (tỷ suất lợi nhuận) cao hơn.
Hãy thử mô phỏng với điều kiện cụ thể bằng công cụ mô phỏng tỷ suất lợi nhuận.
Ai phù hợp với đầu tư bất động sản mới xây
Đầu tư bất động sản mới xây phù hợp với những nhà đầu tư sau:
- Người lấy tiền đề là nắm giữ dài hạn: Nếu nắm giữ dài hạn 20 năm trở lên thì ảnh hưởng của phí phụ trội mới xây sẽ giảm đi
- Người muốn giảm thiểu công sức quản lý: Rủi ro sửa chữa thấp, không tốn công quản lý
- Người đặt tính ổn định lên hàng đầu: Dù tỷ suất lợi nhuận có thấp đi một chút nhưng vẫn mong muốn dòng tiền ổn định
- Người muốn tận dụng tối đa điều kiện vay vốn: Muốn thực hiện đầu tư tận dụng khoản vay dài hạn, lãi suất thấp
Tóm tắt: Chọn mới xây hay cũ tùy thuộc vào mục đích đầu tư
Tóm tắt ưu và nhược điểm của đầu tư bất động sản mới xây như sau:
- Ưu điểm: Chi phí sửa chữa ít, điều kiện vay vốn có lợi, dễ cho thuê
- Nhược điểm: Tỷ suất lợi nhuận thấp do phí phụ trội mới xây, rủi ro giảm giá thuê, khó tạo ra dòng tiền dương
- Người phù hợp: Nhà đầu tư lấy tiền đề là nắm giữ dài hạn và đặt tính ổn định lên hàng đầu