四国4県の賃貸市場動向2026｜高松・松山・徳島・高知の比較

四国4県の不動産投資環境 ── 概要

四国地方は徳島県・香川県・愛媛県・高知県の4県で構成され、合計人口は約355万人（2026年時点推計）です。全国の地方ブロックの中でも人口減少が顕著な地域ですが、各県の県庁所在地には一定の賃貸需要が存在します。

4つの県庁所在地──高松市（約42万人）、松山市（約50万人）、徳島市（約25万人）、高知市（約32万人）──はそれぞれ異なる産業構造と都市特性を持ち、投資判断においてはこの違いを正確に理解することが重要です。

本記事では四国4県の賃貸市場を横断的に比較し、各都市の投資適性を分析します。

4都市の賃貸投資指標比較

| 指標 | 高松市 | 松山市 | 徳島市 | 高知市 | |------|--------|--------|--------|--------| | 人口（概算） | 約42万人 | 約50万人 | 約25万人 | 約32万人 | | 表面利回り（区分） | 8.0〜13.0% | 8.5〜13.5% | 9.0〜14.0% | 9.5〜15.0% | | 表面利回り（一棟） | 9.5〜15.0% | 10.0〜15.5% | 10.5〜16.0% | 11.0〜17.0% | | 空室率 | 11〜16% | 12〜17% | 13〜18% | 14〜19% | | 物件価格帯（区分） | 100〜800万円 | 80〜700万円 | 60〜500万円 | 50〜500万円 | | 主要産業 | 商業・IT・金融 | 商業・観光・製造 | 医薬・LED・化学 | 官公庁・農業・観光 | | 人口増減傾向 | 微減 | 微減 | 減少 | 減少 |

高松市（香川県） ── 四国経済の中心

高松市は四国の経済・行政の中心地であり、国の出先機関や大企業の四国支店が最も多く集積する都市です。この支店経済の構造により、転勤族による法人契約の賃貸需要が安定した市場を形成しています。

投資の強み

• 四国最大の経済集積：金融機関、大企業支店、官公庁の集積が厚く、転勤需要が安定
• 交通利便性：高松空港から東京まで約1時間20分、瀬戸大橋で岡山駅まで約1時間
• IT企業の集積：「e-とくしまプロジェクト」に対抗し、高松市もIT企業誘致に注力
• コンパクトな都市構造：琴電（高松琴平電気鉄道）沿線に需要が集中し、投資対象が絞りやすい
• 香川大学・高松大学の学生需要が安定

注意点

高松市は四国最大の都市ではあるものの、全国的には中規模都市であり、物件の流動性には限界があります。瓦町駅・高松駅周辺の徒歩圏に限定した投資が推奨されます。

松山市（愛媛県） ── 四国最大の人口を持つ観光都市

松山市は人口約50万人と四国で最も人口が多い都市です。道後温泉や松山城など豊富な観光資源を持ち、夏目漱石の「坊っちゃん」の舞台としても知られています。

投資の強み

• 四国最大の人口規模：賃貸市場の規模が最も大きい
• 愛媛大学・松山大学の学生需要が安定。愛媛大学医学部附属病院の医療従事者需要も
• **路面電車（伊予鉄道）**の沿線は生活利便性が高く、賃貸需要が安定
• 観光業の安定雇用：道後温泉を中心とした観光業が通年の雇用を提供
• 造船・製紙業の製造業雇用が今治市・四国中央市に集積

注意点

松山空港からの東京便は充実していますが、新幹線が通っていないためビジネスでの陸路アクセスは限定的です。松山市駅・大街道周辺に限定した投資が堅実です。

徳島市（徳島県） ── 医薬品・LEDの産業都市

徳島市は四国の東端に位置し、関西経済圏に最も近い四国の都市です。明石海峡大橋を経由して神戸・大阪へのアクセスが良好であり、関西との結びつきが強いことが特徴です。

投資の強み

• 大塚製薬グループの本拠地：医薬品産業の安定した雇用が賃貸需要を支える
• 日亜化学工業：LED世界シェアトップクラスの企業が阿南市に本社を構え、関連雇用が県全体に波及
• 関西経済圏との近接性：高速バスで大阪まで約2時間30分
• **徳島大学（医学部含む）**の学生・医療従事者需要
• 阿波おどりによる観光需要が一時的に発生

注意点

徳島市はJR四国の路線が限定的であり、車社会の度合いが高いです。鉄道沿線よりも幹線道路沿いの物件が選好される傾向があります。

高知市（高知県） ── 高利回りの太平洋都市

高知市は四国の南部に位置し、太平洋に面した温暖な都市です。県内総生産に占める一次産業と公的セクターの比率が高く、民間経済の規模は4都市中最も小さい傾向にあります。

投資の強み

• 物件価格の安さ：4都市中最も物件価格が安く、高利回りが期待できる
• **高知大学（医学部含む）**の学生・医療従事者需要
• 自衛隊高知駐屯地の安定需要
• 温暖な気候：冬季の暖房コストが低く、建物の劣化速度が相対的に遅い
• よさこい祭りの観光需要（季節的）

注意点

高知市は四国4市の中で人口減少率が最も高く、長期的な需要縮小リスクが大きいです。また、南海トラフ地震による津波被害の想定が大きく、沿岸部の物件は特に慎重な評価が必要です。

2026年の注目トレンド

四国新幹線の議論

四国への新幹線整備は長年の懸案事項であり、2026年現在も具体的な着工には至っていません。実現すれば四国の不動産市場に大きなインパクトを与えますが、投資判断においては新幹線抜きでの収益性を前提とすべきです。

本四架橋の利活用

瀬戸大橋・明石海峡大橋・しまなみ海道の3本の本四連絡橋は、四国と本州を結ぶ重要なインフラです。高速道路の料金値下げや、サイクリングロードとしてのしまなみ海道の人気が、四国への人の流れを促進しています。

南海トラフ地震への備え

四国太平洋岸は南海トラフ地震の被害想定が大きく、津波対策や耐震補強への関心が高まっています。投資判断においてはハザードマップの確認と地震保険の加入が必須です。

投資戦略の使い分け

| 投資目的 | 推奨都市 | 理由 | |----------|----------|------| | 安定性重視 | 高松市 | 四国最大の経済集積、転勤需要の安定性 | | 規模重視 | 松山市 | 四国最大の人口、賃貸市場の規模が最大 | | 産業連動型 | 徳島市 | 大塚製薬・日亜化学の安定雇用 | | 高利回り追求 | 高知市 | 物件価格の安さ、キャッシュ購入での高リターン |

リスクと注意点（4県共通）

• 人口減少の加速：四国全体で人口減少が顕著であり、長期的な需要縮小は不可避
• 南海トラフ地震リスク：特に太平洋側（高知・徳島）は津波被害の想定が大きい
• 交通インフラの制約：新幹線がなく、本州へのアクセスに時間を要する
• 出口戦略の困難さ：全国的な投資家からの関心が低く、売却に時間がかかる
• 管理会社の選択肢：大都市と比較して管理会社の数が限られる

まとめ

四国4県の賃貸市場は、高松の安定性、松山の規模、徳島の産業力、高知の高利回りというそれぞれの強みを持っています。投資目的とリスク許容度に応じて最適な都市を選択することが、四国での不動産投資を成功させる鍵です。

いずれの都市でも、県庁所在地の中心部に限定し、大学・病院・官公庁などの安定した需要源の近くに立地する物件を選ぶことが重要です。南海トラフ地震リスクへの備えを万全にした上で、実質利回りベースでの判断を行いましょう。