OER คืออะไร
OER = ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน ÷ รายได้รวมจริง (EGI) × 100 OER ต่ำ = ค่าใช้จ่ายน้อย NOI มาก OER คือด้านกลับของ NOI
ทำไมสำคัญ
OER ต่ำเกิน = อาจเลื่อนซ่อม OER สูง = อาจลดต้นทุนได้ เป็นโอกาส
องค์ประกอบหลัก
ค่าบริหาร 3-5% ดูจัดการเอง vs ว่าจ้าง ค่าซ่อม (อายุมาก=เพิ่ม) ภาษีทรัพย์สิน เบี้ยประกัน ดูความเสี่ยงภัยธรรมชาติ ค่าสาธารณูปโภค/ทำความสะอาดส่วนกลาง (LED/เซ็นเซอร์ลดระยะยาว)
แนวโน้มตามประเภท
ห้องชุด: 20-30% อพาร์ทเมนต์ทั้งตึก: 25-35% (เจ้าของจ่ายทั้งหมดแต่ปรับปรุงได้)
การใช้ OER
ก่อนซื้อ: คำนวณจากข้อมูลผู้ขาย ระหว่างถือ: ปีละครั้งขั้นต่ำ เทียบกับตลาด OER ส่งผลต่อ NOI และกระแสเงินสดโดยตรง การบริหารตามตัวเลขคือทางลัดสู่ความมั่นคงครับ