การฟื้นตัวของท่องเที่ยวต่างชาติและสภาวะตลาดมินปากุ
ความต้องการการท่องเที่ยวในญี่ปุ่นที่ลดลงอย่างมากเนื่องจากการระบาดใหญ่โควิด-19 ได้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่ปี 2023 เป็นต้นมา และจากปัจจุบันในปี 2566 ได้ถึงระดับที่สูงกว่าก่อนโควิดแล้วในพื้นที่ท่องเที่ยวจำนวนมาก ท่ามกลางการสนับสนุนจากอัตราแลกเปลี่ยนเยนที่อ่อน ผู้เดินทางระยะยาวจากยุโรป อเมริกา และเอเชีย ต่างประเทศต่างๆ ได้เพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีการขาดแคลนห้องพักและราคาค่าพักอาศัยปรับสูงขึ้นตลอด
ตามกระแสนี้ จำนวนนักลงทุนที่ใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแบบดั้งเดิมมาใช้เป็นมินปากุเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตั้งแต่กฎหมายธุรกิจพักอาศัยสั้นระยะ (มินปากุใหม่) มีผลใช้บังคับหลายปีแล้ว ระเบียบต่างๆ เช่นระบบการแจ้งการเปิดดำเนินการและข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนวันในการดำเนินการ ได้แพร่หลายแล้ว ในขณะเดียวกัน มีความเป็นไปได้ของการได้รับอนุญาตตามกฎหมายสถานทีพักแบบง่าย ๆ หรือการดำเนินการเป็นมินปากุในโซนพิเศษ ทำให้สามารถเลือกระบบตามวัตถุประสงค์และลักษณะเฉพาะของพื้นที่ได้
กำไรจากมินปากุมีความผันผวนขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่ตั้งและการดำเนินการ แต่ในตำแหน่งที่มีมูลค่าสูงเช่นจุดท่องเที่ยวหรือใจกลางเมือง ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะสร้างรายได้สูงกว่าการให้เช่าปกติถึง 2-4 เท่า อย่างไรก็ตาม ส่วนตรงข้าม มีความยากเฉพาะตัวที่ไม่มีในการดำเนินการให้เช่า เช่น ความจำเป็นของการดำเนินการ ความเสี่ยงทางกฎหมาย และการเกิดแรงเสียดทางจากชาวบ้าน
เงื่อนไขของอสังหาริมทรัพย์และตำแหน่งที่เหมาะสำหรับมินปากุ
ไม่ใช่ว่าทุกอสังหาริมทรัพย์จะเหมาะสมสำหรับการเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอยเป็นมินปากุ เงื่อนไขของอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมคือตำแหน่งที่ดีในสถานที่ท่องเที่ยว ศูนย์กลางธุรกิจ หรือการเข้าถึงสนามบินที่ดี นอกจากนี้ยังต้องมีโครงสร้างที่อนุญาตให้ดำเนินการมินปากุในอาคาร และต้องอยู่ในเขตใช้ประโยชน์ที่อนุญาต
ประการแรก การยืนยันเขตใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น ในเขตที่อยู่อาศัยแบบเฉพาะเจาะจง สามารถใช้กฎหมายมินปากุใหม่ได้เท่านั้น และกำหนดวันดำเนินการสูงสุด 180 วันต่อปี ในพื้นที่พาณิชย์หรือควาซิอุตสาหกรรม สามารถดำเนินการตลอด 365 วีจากการให้อนุญาตตามกฎหมายสถานทีพักแบบง่าย ๆ ซึ่งทำให้ความสามารถในการสร้างกำไรแตกต่างออกไปมาก นอกจากนี้ ในกรณีของอพยพผู้อยู่อาศัยแบบสมาชิก จำเป็นต้องตรวจสอบว่าข้อบังคับของการจัดการห้ามการดำเนินการมินปากุหรือไม่
ในด้านตำแหน่งที่ตั้ง เงื่อนไขต่างๆ เช่น ห่างจากสถานีรถไฟน้อยกว่า 10 นาทีเดิน การเข้าถึงสถานที่ท่องเที่ยวหลักที่ดี และการมีร้านสะดวกซื้อตลอด 24 ชั่วโมงอยู่ใกล้เคียง มีผลต่อความสามารถในการดึงดูดลูกค้า นอกจากนี้ จำเป็นต้องสำรวจสถานการณ์การใช้งานและราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันในบริเวณใกล้เคียง (โรงแรม มินปากุ) และตัดสินใจเข้าสู่ตลาดหลังจากทำความเข้าใจความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน
ข้อกำหนดทางกฎหมายและการสร้างระบบการดำเนินการ
การดำเนินการมินปากุต้องมีการแจ้งหรือได้รับอนุญาต กฎหมายธุรกิจพักอาศัยสั้นระยะ (มินปากุใหม่) เป็นระบบแจ้งการแบบค่อนข้างง่าย อย่างไรก็ตาม มีข้อจำกัด 180 วันในการดำเนินการและภาระผูกพันในการว่าจ้างตัวแทนจัดการเมื่อเจ้าของบ้านไม่อยู่ กฎหมายสถานที่พักแบบง่ายๆ เป็นระบบที่ต้องได้รับอนุญาต มีข้อกำหนดเกี่ยวกับมาตรฐานอาคารและกฎหมายดับเพลิงที่เข้มงวด แต่สามารถดำเนินการตลอดปี
ระบบการดำเนินการสามารถเลือกระหว่างการดำเนินการเอง หรือการว่าจ้างตัวแทนดำเนินการ การดำเนินการเองสามารถลดต้นทุนได้ แต่มีภาระการจัดการอย่างหนัก เช่น การจัดการทำความสะอาด การตอบสนองผู้เข้าพัก การจัดการปัญหา การเติมสินค้า และมีข้อจำกัดในการขยายหลายอสังหาริมทรัพย์ การว่าจ้างบริษัทดำเนินการต่างๆ มีค่าธรรมเนียม (โดยทั่วไป 20-35% ของรายได้) แต่มีข้อดีที่สามารถเพิ่มอัตราการใช้งานผ่านความเชี่ยวชาญในการดำเนินการแบบมืออาชีพ
โดยเฉพาะสำหรับผู้เข้าพักต่างชาติที่ต้องการการสนับสนุนหลายภาษา ระบบการตอบสนองคำถามตลอด 24 ชั่วโมงมีอิทธิพลต่อการประเมินผล การประเมินผลบน Airbnb และแพลตฟอร์มอื่นๆ มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับความสามารถในการดึงดูดลูกค้า ดังนั้นคุณภาพของการตอบสนองผู้เข้าพักครั้งแรกจึงกำหนดรายได้ในภายหลังอย่างมากขึ้น
ขั้นตอนการเปลี่ยนใช้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแบบดั้งเดิม
การเปลี่ยนจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแบบดั้งเดิมเป็นมินปากุมีหลายขั้นตอน ประการแรก รอจนผู้เช่าออกจากที่พัก จากนั้นเมื่อห้องว่างแล้ว จึงเริ่มพิจารณาการเปลี่ยนแปลงประโยชน์ใช้สอย จากนั้น ดำเนินการอย่างจำเป็นทางกฎหมาย (แจ้งการแจ้งหรือสมัครอนุญาต) ติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง (อุปกรณ์แจ้งเตือนไฟไหม้อัตโนมัติ ไฟชี้ทาง ฯลฯ) ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า จากนั้นถ่ายภาพและสร้างรายการ
การลงทุนครั้งแรกขึ้นอยู่กับขนาดอสังหาริมทรัพย์และว่ามีอุปกรณ์ที่มีอยู่หรือไม่ แต่โดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 500,000 ถึง 1,000,000 เยน สำหรับห้องประเภทครอบครัว จะอยู่ระหว่าง 1,000,000 ถึง 2,000,000 เยน จำนวนเดือนที่สามารถคืนการลงทุนครั้งแรกนี้ได้ กำหนดจุดคุ้มทุนของการเปลี่ยนเป็นมินปากุ
นอกจากนี้ เมื่อนักลงทุนที่คุ้นเคยกับการดำเนินการให้เช่าแบบดั้งเดิมลองมือกับมินปากุ มีพื้นที่จำนวนมากที่ไม่สามารถจัดการได้ด้วยความรู้เดิมเพียงอย่างเดียว สิ่งสำคัญคือการเข้าใจพื้นฐานของธุรกิจให้เช่าและเรียนรู้ทักษะการดำเนินการเฉพาะของมินปากุ การแบ่งใช้ข้อมูลจาก sumuie.jp สำหรับความรู้เกี่ยวกับการดำเนินการให้เช่า และ m-assets.co.jp สำหรับการค้นหาอสังหาริมทรัพย์และปรึกษาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจึงมีประสิทธิภาพ
การจัดการความเสี่ยงและกลยุทธ์การออก
การดำเนินการมินปากุมีความเสี่ยงเฉพาะตัว เช่น ปัญหากับชาวบ้านใกล้เคียง (เสียงรบกวน ปัญหาการทิ้งขยะ การต้องสงสัย) ความเสียหายจากผู้เข้าพัก ลดการต้องการอย่างกระทันหันเนื่องจากโรคติดต่อหรือภัยพิบัติ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่ส่งผลต่อเงื่อนไขการดำเนินการ เป็นต้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การจัดการชาวบ้านใกล้เคียงไม่ควรมองข้ามและจำเป็นต้องมีการสื่อสารอย่างใจคบ เช่น การไปแนะนำตัวก่อนเวลา และการแบ่งปันข้อมูลติดต่อ
นอกจากนี้ ตลาดมินปากุมีลักษณะของการเข้าสู่อุตสาหกรรมที่ค่อนข้างง่าย จึงทำให้แข่งขันเพิ่มขึ้นได้ง่าย หากจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในพื้นที่เดียวกัน อัตราการใช้งานจะลดลง และถูกดึงเข้ามาในการแข่งขันด้านราคา เมื่อพิจารณาถึงความเสี่ยงดังกล่าว จึงสำคัญที่จะมีมุมมองของ "การดำเนินการแบบคู่" ที่สามารถกลับไปเป็นการให้เช่าปกติได้ทุกเมื่อ เมื่อตำแหน่งที่ตั้งมีมูลค่าเชิงพาณิชย์ในสถานที่ท่องเที่ยว ยังมีตัวเลือกการใช้ประโยชน์อื่นๆ เช่น การเปลี่ยนเป็นพื้นที่ร้านค้า โดยการใช้แหล่งข้อมูลเช่น senkyaku.jp ที่มีความเข้มแข็งในการไกล่เกลี่ยห้องพักและสถานที่ เมื่อรวมกันแล้วสามารถสร้างกลยุทธ์การออกที่มีความยืดหยุ่น
มินปากุแบบต่างชาติเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจที่สามารถเป้าหมายผลตอบแทนสูงได้ ในขณะเดียวกัน เป็นธุรกิจที่ต้องใส่ใจในการดำเนินการ กฎหมาย และการตอบสนองพื้นที่ทั้งหมด ด้วยการเตรียมตัวอย่างแน่นอนและการเรียนรู้อย่างต่อเนื่อง จึงสามารถสร้างรายได้จากความต้องการการท่องเที่ยวต่างชาติที่จะยังคงอยู่หลังจากปี 2566 เป็นเวลานาน