กลวิธีป้องกันกระแสเงินสดในสภาวะเงินเฟ้อ | มาตรการร่วมสำหรับค่าเช่า ค่าใช้จ่าย และอัตราดอกเบี้ย

อินฟเลชันกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผ่าน 3 เส้นทาง

ยุคเดฟเลชันที่ยาวนานได้สิ้นสุดลง และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นถูกบังคับให้ปรับตัวให้เข้ากับสภาวะอินฟเลชัน อินฟเลชันมักถูกมองว่า "ดีเพราะค่าเช่าเพิ่มขึ้น" แต่ความเป็นจริงนั้นซับซ้อนมากกว่านั้น กระแสเงินสดจากอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ได้รับผลกระทบจากตัวแปรสามตัว: ค่าเช่า ค่าใช้จ่าย และอัตราดอกเบี้ย ดังนั้นจึงจำเป็นต้องจัดการการเปลี่ยนแปลงแต่ละอย่างอย่างเป็นอิสระ

เส้นทางแรกคือ "การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่าย" ค่าซ่อมแซม ค่าจัดการ ค่าสาธารณูปโภค ค่าทำความสะอาดพื้นที่ร่วม และค่าแรงงานจากการปรับปรุง - ต้นทุนทั้งหมดกำลังเพิ่มขึ้นในช่วงเวลาหลายปี โดยเฉพาะค่าแรงงานของช่างฝีมือและต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ใบเสนอราคาสำหรับการทาสีภายนอกหรือการกันซึมหลังคาจะสูงขึ้น 30-50% เมื่อเทียบกับ 5 ปีที่แล้ว

เส้นทางที่สองคือ "การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย" เมื่อสำนักงานกลางญี่ปุ่นปกติสภาวะนโยบายการเงิน อัตราดอกเบี้ยแบบแปรผันสำหรับสินเชื่อการลงทุนก็เริ่มมีแนวโน้มสูงขึ้นเป็นค่อยๆ เมื่อใช้ leverage สูงก็ยิ่งได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยมากขึ้น ส่วนการชำระเงินรายเดือนที่เพิ่มขึ้นจึงเสีย gระแสเงินสดออกมา

เส้นทางที่สามคือ "การหน่วงของการเพิ่มขึ้นค่าเช่า" ขณะที่ค่าใช้จ่ายและอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามความต้องการของตลาด ค่าเช่ากลับไม่สามารถปรับได้อย่างรวดเร็วเนื่องจากข้อจำกัดของกฎหมายการเช่าและความสัมพันธ์กับผู้เช่าปัจจุบัน "ความหน่วง" นี้คือความเสี่ยงที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในช่วงเริ่มต้นของอินฟเลชัน

การปฏิบัติจริงในการปรับค่าเช่า - แบ่งกลยุทธ์ระหว่างผู้เช่าปัจจุบันและผู้เช่ารายใหม่

ขั้นตอนแรกในการป้องกันค่าเช่าคือใช้วิธีการต่างกันสำหรับผู้เช่าปัจจุบันและผู้เช่ารายใหม่ การยกราคาค่าเช่าของผู้เช่าปัจจุบันทางเดียวนั้นยากและการบังคับเดินหน้าอย่างเข้มแข็งจะเพิ่มความเสี่ยงของการย้ายออก วิธีจริงคือการเสนอราคาใกล้เคียงที่เก็บจากรายการที่อยู่ใกล้เคียงในช่วงเวลาการต่ออายุสัญญา และเจรจาค่าเช่าเพิ่มเล็กน้อยอย่างระมัดระวัง

ในทางกลับกัน สำหรับผู้เช่ารายใหม่ สามารถสะท้อนราคาตลาดได้ง่ายกว่า และสามารถกำหนดค่าเช่าตามอินฟเลชันได้ เมื่อห้องพักว่างปรากฏขึ้น ให้มองว่านี่เป็นโอกาสที่ดีที่สุดในการทบทวนค่าเช่า และรวมกับการปรับปรุง และการลงทุนในอุปกรณ์เพื่อปรับหมวดหมู่ราคาขึ้นไป อย่างไรก็ตาม การขึ้นราคาอย่างไม่สมควรจะยาวนานช่วงการรับสมัครคนใหม่จะทำให้รายได้รวมลดลงมากขึ้นแทน ความสมดุลกับราคาตลาดจึงสำคัญมาก

วัสดุในการตัดสินใจปรับค่าเช่าคือการตรวจสอบแนวโน้มของค่าเช่าการรับสมัครในพื้นที่ที่มีทรัพย์สินของคุณเป็นประจำ การได้รับข้อมูลล่าสุดจากบริษัทจัดการหรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และทบทวนตารางค่าเช่าครั้งต่อครั้ง ครึ่งปี นั้นเป็นแนวปฏิบัติที่ดี หน้าที่เกี่ยวกับการจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้น sumuie.jp เป็นแหล่งข้อมูลที่มีประโยชน์

การรับมือกับการสูงขึ้นของค่าใช้จ่าย - การใช้ "การตัด" และ "การเตรียมการ" อย่างถูกต้อง

การจัดการค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่มักจะมีผลลัพธ์ตรงกันข้ามจากการลดต้นทุนอย่างง่ายๆ หากลดค่าจัดการเพื่อตอบสนอง คุณภาพของการสนับสนุนจะลดลง ความพึงพอใจของผู้เช่าจะลดลง ท้ายที่สุดความเสี่ยงของการว่างปรากฏขึ้นจะเพิ่มขึ้น แต่เป็นเรื่องที่สำคัญกว่า วิธีการในการ "ตัดอย่างไรและเตรียมการอย่างไร" ในมุมมองระยะยาวนั้น

ค่าใช้จ่ายที่ควรตัดคือต้นทุนคงที่ที่สามารถทำให้เหมาะสมได้ด้วยการเปรียบเทียบหลายบริษัท บริษัททำความสะอาด การตรวจสอบเป็นระยะ ค่าประกันภัย เป็นต้น - เพียงแต่เอาข้อเสนอราคามาจากหลายบริษัท สามารถลดค่าใช้จ่ายได้หลักหมื่นถึงหลักแสนเยนต่อปี ในทางตรงกันข้าม สิ่งที่ควรเตรียมการคือค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมครั้งใหญ่ เมื่ออินฟเลชันเกิดขึ้นต่อไป ต้นทุนการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นทุกปี การสะสมเงินทุนสำหรับการซ่อมแซมในอนาคตกลับกลายเป็นว่าได้ประโยชน์มากกว่า

นอกจากนี้ การลงทุนล่วงหน้าในการปรับปรุงประหยัดพลังงานก็เป็นวิธีการที่มีประสิทธิภาพในการจัดการกับอินฟเลชัน การเปลี่ยนเป็น LED การอัปเดตเครื่องทำน้ำร้อนให้เป็นรุ่นประสิทธิภาพสูง การปรับปรุงประสิทธิภาพความหนาวเย็น - เหล่านี้จะช่วยลดภาระต้นทุนสาธารณูปโภคของผู้เช่า เพิ่มพลังการแข่งขันค่าเช่า และยกระดับมูลค่าทรัพย์สินของตัวเอง วิธีที่ฉลาดคือการดำเนินการตามแผนในช่วงเวลาที่สามารถใช้ประโยชน์จากโปรแกรมการให้ทุน

การเตรียมการสำหรับการสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ย - การแก้ไขอัตรา การชำระเงินล่วงหน้า และหนาเงินทุนของตัวเอง

การรับมือกับความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นก่อนที่จะซื้อทรัพย์สิน เมื่อเจรจาเงื่อนไขการจัดหาเงินทุน การตัดสินใจว่าจะจัดหาเงินทุนแบบแปรผันทั้งหมด แก้ไขส่วนหนึ่ง หรือเพิ่มอัตราส่วนเงินทุนของตัวเองได้มากเพียงใดนั้นจะกำหนดความต้านทานต่ออินฟเลชันในอนาคต

หากคุณได้รับการจัดหาเงินทุนด้วยอัตราดอกเบี้ยแบบแปรผันอยู่แล้ว จะต้องทำการจำลองเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเป็นประจำ และทำความเข้าใจกระแสเงินสดในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1% หรือ 2% สำคัญมาก หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 2% ปรากฏว่ากระแสเงินสดกลายเป็นตัวเลขติดลบ จำเป็นต้องพิจารณาการชำระเงินล่วงหน้า การเจรจาอัตราดอกเบี้ย หรือการปรับโครงสร้างสินเชื่อใหม่

การปรับโครงสร้างสินเชื่อใหม่มีเงื่อนไขการอนุมัติที่แตกต่างกันอย่างมากระหว่างสถาบันการเงิน คุณควรติดต่อหลายแห่งและยืนยันว่ามีตัวเลือกใดที่ลดจำนวนการชำระเงินรวมลงหรือไม่ สำหรับการจัดการสินทรัพย์ที่ครอบคลุมหลังจากการได้มาซึ่งทรัพย์สิน การใช้บริการที่ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์เช่น m-assets.co.jp และการใช้มุมมองของการปลายน้ำ (ค้นหา) ที่เหมาะสมที่สุดของอัตราดอกเบี้ย ค่าเช่า และการซ่อมแซมจะเป็นประโยชน์

การสร้างความต้านทานต่ออินฟเลชันในระยะยาว

การจัดการอินฟเลชันในระยะสั้นสามารถสรุปได้ 3 จุด: "เพิ่มค่าเช่า ลดค่าใช้จ่าย แก้ไขอัตราดอกเบี้ย" แต่เพื่อสร้างพอร์ตโฟลิโอที่แข็งแกร่งต่ออินฟเลชันในระยะยาว จำเป็นต้องมีการรับรู้ถึงความต้านทานต่ออินฟเลชันนั้นแม้ในช่วงเลือกทรัพย์สิน

ลักษณะของทรัพย์สินที่ต้านทานต่ออินฟเลชันคือความได้เปรียบด้านสถานที่ตั้ง ความยาวของอายุคงเหลือของอาคาร ความสะดวกในการบำรุงรักษาอุปกรณ์ และความยืดหยุ่นที่สามารถแปลงเป็นใช้งานอื่นได้ โดยเฉพาะทรัพย์สินอพยพเต็มแหล่งที่สามารถใช้ร่วมกันระหว่างที่อยู่อาศัยและสถานที่เช่า หรือทรัพย์สินที่มีบริเวณพื้นที่ 1 ชั้นที่สามารถแปลงให้เป็นร้านค้าได้ง่าย - สิ่งเหล่านี้มีความแข็งแกร่งในแง่ของการสามารถสลับแหล่งรายได้ไปตามยุคสมัย ข้อมูลเกี่ยวกับการให้เช่าร้านค้าและเทเนนต์สามารถรวบรวมได้จาก senkyaku.jp เป็นต้น การมีเครือข่ายข้อมูลที่หลากหลายตั้งแต่ตั้งแต่เริ่มต้นนั้นเป็นพื้นฐานในการอยู่รอดในยุคอินฟเลชันที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

อินฟเลชันคือภัยคุกคามสำหรับนักลงทุน แต่สำหรับผู้ที่เตรียมการอย่างดีมันคือโอกาส ด้วยการกำหนดกลยุทธ์ป้องกันและการโจมตีพร้อมกัน ก็สามารถขยายกระแสเงินสดอย่างมั่นคงแม้ในช่วงของการเพิ่มขึ้นของราคา