용도지역이란
용도지역이란 도시계획법에 기반하여 정해진 토지의 이용 구분입니다. 주거계, 상업계, 공업계의 3가지 대분류 하에 전 13종류의 용도지역이 설정되어 있으며, 각 지역에서 지을 수 있는 건물의 종류나 규모가 제한되어 있습니다.
부동산 투자에서 용도지역은, 건물의 건축 제한을 통해 물건의 수익성이나 장래 활용 가능성에 직접 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 그럼에도 수익률이나 입지에 주목하느라 용도지역 확인이 불충분한 채 구매하는 케이스도 보입니다.
주거계 용도지역과 임대 경영
주거계의 용도지역은 8종류가 있으며, 가장 규제가 엄격한 '제1종 저층 주거전용지역'부터 비교적 느슨한 '준주거지역'까지 단계가 있습니다.
제1종·제2종 저층 주거전용지역에서는 건물 높이 제한(원칙 10m 또는 12m)이 있어 고층 임대 맨션은 지을 수 없습니다. 건폐율·용적률도 낮게 설정되어 한정된 토지 면적에 대해 지을 수 있는 연면적이 작아집니다.
제1종·제2종 중고층 주거전용지역에서는 저층 주거전용지역보다 높은 건물을 지을 수 있어 일정 점포도 허용됩니다. 임대 맨션 건설이 가능하며, 역 주변에 이 지역이 지정되어 있는 경우도 많아 임대 수요와 건축 자유도의 밸런스가 비교적 맞는 지역입니다.
제1종·제2종 주거지역, 준주거지역에서는 주택 외에 일정 규모의 점포나 사무소, 호텔 등도 지을 수 있습니다.
상업계·공업계 용도지역의 특징
근린상업지역·상업지역은 건폐율·용적률이 높게 설정되어 고층 건물을 짓기 쉬운 지역입니다. 상업지역에서는 용적률이 최대 1,300%에 달하는 경우도 있습니다.
공업계 용도지역 중 '준공업지역'은 주택도 지을 수 있지만 공장과의 혼재가 전제인 지역입니다. '공업지역'에서도 주택 건축은 가능하지만 주거환경으로서는 기피되는 경향이 있습니다. '공업전용지역'에서는 주택 건축 자체가 금지되어 있습니다.
건폐율·용적률의 투자 판단에의 영향
건폐율은 부지면적에 대한 건축면적 비율의 상한입니다. 용적률은 부지면적에 대한 연면적 비율의 상한입니다. 이 2가지 수치에 의해 그 토지에 어느 정도 규모의 건물을 지을 수 있는지가 결정됩니다.
투자 판단에서 특히 주의해야 할 것은, 기존 건물이 현재의 건축 기준에 적합하고 있는지 여부입니다. 건축 당시에는 적법이었으나 그 후 법 개정이나 용도지역 변경으로 현재 기준에 적합하지 않게 된 건물은 '기존 부적격 건축물'이라 불립니다.
기존 부적격 건축물은 현상 그대로 사용하는 것은 문제없지만, 재건축 시에는 현행 기준에 적합시켜야 하므로 동규모의 건물을 재건축할 수 없는 가능성이 있습니다. 이는 물건의 장래 자산가치에 크게 영향하므로 구매 전에 반드시 확인합시다.
간과하기 쉬운 규제의 포인트
일영 규제
중고층 건물이 주위에 드리우는 그림자 시간을 제한하는 규제입니다. 주거계 용도지역에서 적용되는 경우가 많아 건물의 높이나 형상에 영향합니다.
사선 제한
도로 사선, 인지 사선, 북측 사선의 3종류가 있으며, 건물의 높이나 형상을 일정 각도로 제한합니다.
방화지역·준방화지역
용도지역과는 별도로 지정되는 방화에 관한 규제입니다. 방화지역이나 준방화지역에서는 건물 구조에 내화 성능이 요구되어 건축 비용이 높아지는 경향이 있습니다. 한편 방화지역 내 내화건축물은 건폐율 완화를 받을 수 있는 메리트도 있습니다.
용도지역을 투자 판단에 살리기 위해
용도지역 정보는 물건 자체의 평가뿐만 아니라, 장래 주변 환경의 변화를 예측하는 데도 도움이 됩니다.
예를 들어, 자신의 물건이 주거계 용도지역에 있어도 인접지가 상업계 용도지역이면, 장래 대형 상업시설이 지어질 가능성이 있습니다. 이는 편의성 향상으로 임대 수요에 플러스로 작용하는 경우도 있고, 일조나 소음 문제로 마이너스로 작용하는 경우도 있습니다.
계약부적합책임에서도 언급한 법률적 부적합을 방지하기 위해서도, 용도지역과 건축 규제를 올바르게 이해하고 물건의 장래적인 가능성과 제약을 내다본 투자 판단을 합시다.