부동산 크라우드펀딩과 현물 투자의 철저한 비교｜소액 투자부터 본격 운용까지

부동산 투자의 두 가지 선택지

부동산 투자라고 하면 아파트나 주택을 구매하여 임대료 수익을 얻는 「현물 투자」를 떠올리는 분들이 많을 것입니다. 하지만 최근에는 인터넷을 통해 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 「부동산 크라우드펀딩」이 확산되고 있어 투자자의 선택지가 다양화되고 있습니다.

각각의 투자 수법에는 서로 다른 특징이 있으며, 투자자의 목적, 자금력, 경험, 허용 가능한 리스크에 따라 최적의 선택이 달라집니다. 두 가지 방식의 차이를 정확히 이해하고 자신에게 맞는 수법을 선택하는 것이 중요합니다.

투자 구조의 차이

현물 부동산 투자

투자자가 실제로 부동산을 구매하여 소유자로서 임대 경영을 수행합니다. 물건 선정부터 융자 신청, 임대 관리, 수리 판단, 매각(출구 전략)까지 모든 의사결정을 스스로 하거나 관리회사에 위탁합니다.

투자자는 부동산의 소유권을 가지며, 물건에서 얻는 임대료 수익과 매각 시 값상승익(캐피탈 게인) 두 가지 모두를 얻을 가능성이 있습니다.

부동산 크라우드펀딩

운영사가 선정·취득한 부동산에 대해 여러 투자자가 인터넷을 통해 출자하는 구조입니다. 투자자는 부동산의 소유권을 직접 보유하지 않으며, 운영사를 통해 배당금을 받습니다.

주요 유형으로는 「익명조합형」과 「임의조합형」이 있습니다. 익명조합형은 출자자가 운영사에 출자하여 배당을 받는 형태로 가장 일반적입니다. 임의조합형은 출자자가 부동산의 지분을 간접적으로 보유하는 형태로 상속 대책으로 주목되는 경우도 있습니다.

투자액과 진입장벽의 비교

최소 투자액

현물 투자에서는 물건 구매 비용 외에도 중개 수수료, 등기비용, 부동산 취득세 등의 제비용이 필요합니다. 융자를 이용하는 경우에도 두금으로 수백만 엔 정도의 자기자본이 요구되는 것이 일반적입니다.

크라우드펀딩에서는 1만 엔부터 투자할 수 있는 서비스도 많으며, 자금 면에서 진입장벽이 훨씬 낮다는 것이 특징입니다. 정해진 자금이 없어도 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

융자 유무

현물 투자에서는 금융기관으로부터의 융자를 활용함으로써 자기자본 이상 규모의 투자가 가능합니다(레버리지 효과). 이는 현물 투자의 큰 장점인 반면, 차입금 상환 리스크도 수반됩니다.

크라우드펀딩에서는 융자를 이용할 수 없으며, 투자액은 자기자본 범위 내로 한정됩니다. 레버리지 효과는 얻을 수 없지만, 차입 리스크도 없습니다.

수익률과 리턴의 비교

현물 투자의 수익률

현물 투자에서는 표면 수익률, 실질 수익률, 현금흐름 수익률 등 여러 지표로 수익성을 평가합니다. 물건의 입지, 건축년수, 관리 상태에 따라 수익률은 크게 달라지며, 융자 조건에 따라서도 현금흐름이 변동합니다.

이에 덧붙여 물건의 값상승으로 인한 캐피탈 게인이나 감가상각으로 인한 절세 효과 등 임대료 수익 외의 리턴도 기대할 수 있다는 것이 현물 투자의 특징입니다.

크라우드펀딩의 수익률

크라우드펀딩의 예정 수익률은 서비스나 안건에 따라 다르지만, 일반적인 기준이 공개되어 있습니다. 다만 이는 예정 수익률이며 보장된 것이 아니라는 점에 주의가 필요합니다.

배당 외의 리턴(값상승익이나 절세 효과)은 익명조합형에서는 기본적으로 얻을 수 없습니다.

리스크의 비교

현물 투자의 리스크

공실 리스크는 입주자를 찾을 수 없어 임대료 수익을 얻을 수 없는 리스크입니다. 입지 선택과 적절한 임대 관리로 완화할 수 있습니다.

수리 리스크는 건물 노후화에 따른 수리 비용의 발생입니다. 건축년수가 경과할수록 수리 빈도와 비용이 증가하는 경향이 있습니다.

금리 상승 리스크는 변동금리 융자를 이용하고 있는 경우 상환액이 증가하는 리스크입니다.

유동성 리스크는 매각하려고 해도 구매자를 쉽게 찾을 수 없을 가능성이 있다는 것입니다. 부동산은 유동성이 낮은 자산입니다.

크라우드펀딩의 리스크

원본 손실 리스크는 투자 대상의 부동산 가치 하락으로 인해 출자 원본이 감소하는 리스크입니다. 「우선 열등 구조」를 채택하고 있는 서비스에서는 운영사의 출자분(열등 출자)이 먼저 손실을 흡수하기 때문에 투자자의 원본 손실 리스크가 어느 정도 완화됩니다.

운영사 리스크는 운영사의 경영 파산이나 부정으로 인해 투자 자금이 훼손되는 리스크입니다. 운영사의 신뢰성과 등록 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

유동성 리스크는 운용 기간 중 중도 해약이 불가능하거나 제한되는 서비스가 많다는 점입니다. 투자한 자금은 운용 기간 종료까지 구속된다는 전제 하에서 검토할 필요가 있습니다.

관리 수고의 비교

현물 투자에서는 물건의 관리, 운영에 관한 판단이 항상 요구됩니다. 관리회사에 위탁하는 경우에도 오너로서의 최종 판단이 필요합니다. 한편 자신의 의사로 물건의 운영 방침을 결정할 수 있는 재량이 있습니다.

크라우드펀딩에서는 투자 후의 관리는 운영사가 수행하기 때문에 투자자의 수고는 거의 들지 않습니다. 투자하고 나면 배당금을 기다리기만 하면 된다는 편리함이 바쁜 분이나 투자 초보자에게 지지를 받는 이유입니다. 다만 운용 상황을 자신이 직접 컨트롤할 수는 없습니다.

세무상의 취급

현물 투자에서는 부동산 소득으로 확정 신고가 필요하며, 경비 계상과 감가상각으로 인한 절세가 가능합니다. 한편 크라우드펀딩(익명조합형)의 배당은 잡소득으로 분류되어 다른 소득과 합산하여 과세됩니다. 경비 계상 범위는 한정적이며 현물 투자와 같은 절세 메리트는 제한적입니다.

세무상 취급의 차이는 특히 고액 투자를 수행하는 경우 수중금에 큰 차이를 가져올 가능성이 있기 때문에, 확정 신고의 구조를 포함하여 이해하고 있는 것이 중요합니다.

자신에게 맞는 투자 수법의 선택 방법

어느 투자 수법이 더 우수하다는 것이 아니라 투자자 자신의 상황에 따라 사용하기를 구분하는 것이 합리적입니다.

크라우드펀딩에 적합한 분: 투자 경험이 적어 우선 소액부터 시작하고 싶은 분, 본업이 바빠 관리 수고를 들일 수 없는 분, 정해진 자기자본이 아직 없는 분.

현물 투자에 적합한 분: 어느 정도의 자기자본과 신용력이 있어 융자를 활용할 수 있는 분, 부동산 경영에 주체적으로 취조하고 싶은 분, 장기적인 자산 형성과 절세를 중시하는 분.

두 가지를 조합하는 방법: 현물 투자로 기반을 구축하면서 여유 자금을 크라우드펀딩으로 돌림으로써 투자처의 분산을 도모할 수도 있습니다.

부동산 투자의 수법은 한 가지로 정할 필요가 없습니다. 자신의 목적, 자금, 리스크 허용도에 맞춰 최적의 조합을 찾아가 봅시다.