코리빙·셰어하우스 투자 수익 모델｜일반 임차 대비 수익률 비교 및 운영 포인트

코리빙·셰어하우스란

코리빙이란 개인실(프라이빗 스페이스)을 확보하면서 주방·거실·욕실 등의 공용 공간을 여러 입주자가 공유하여 생활하는 거주 형태입니다. 셰어하우스도 유사한 구조이지만, 코리빙은 더욱 부가가치 높은 서비스와 커뮤니티를 제공하는 형태로 자리잡고 있습니다.

근년, 단신 세대의 증가와 라이프스타일의 다양화, 주거비 상승을 배경으로 공동 거주에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 투자자에게는 일반 임대차보다 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 형태로 주목받는 한편, 운영의 난이도가 높다는 점을 이해해야 합니다.

수익 모델의 특징

임대료 단가의 우월성

셰어하우스의 최대 경제적 이점은 하나의 물건에서 얻을 수 있는 총 임대료 수입의 높음입니다. 예를 들어, 3LDK 물건을 일반 임대로 내놓는 경우와 개인실 3실의 셰어하우스로 운영하는 경우를 비교하면, 셰어하우스가 총 임대료 수입이 높아지는 것이 일반적입니다.

각 입주자는 일반 임대의 1실분보다 낮은 임대료로 살 수 있고, 오너는 물건 전체로서 더 많은 임대료를 얻을 수 있다는, 쌍방에 이익이 있는 구조입니다.

공실 위험의 분산

일반 임대에서는 1실이 공실이 되면 임대료 수입이 영점이 되지만, 셰어하우스에서는 여러 입주자가 있기 때문에, 1명이 퇴거해도 나머지 입주자로부터의 임대료 수입이 계속됩니다. 공실 위험이 분산되는 것은 캐시 플로우의 안정성에 기여합니다.

운영 비용의 증가

일반 임대와 비교하여 다음의 추가 비용이 발생합니다.

공용부의 공과금은 오너가 부담하는 경우가 많고, 입주자 수나 이용 빈도에 따라 변동합니다.

공용부의 청소·유지보수는 정기적으로 실시할 필요가 있으며, 청소업자로의 위탁 비용이 발생합니다.

가구·가전의 설치와 업데이트도 필요합니다. 셰어하우스는 가구 가전 포함이 일반적이며, 공용부의 소파, 테이블, 냉장고, 세탁기, 조리 기구 등의 구매·교체 비용이 드립니다.

관리의 수고로서, 입주자간의 규칙 관리와 트러블 대응이 일반 임대보다 빈번히 발생하는 경향이 있습니다.

입주자 타겟의 설정

셰어하우스의 성패는, 명확한 타겟 설정과 그에 맞는 컨셉 작성에 달려있습니다.

청년 단신자 대상은 가장 정통적인 타겟입니다. 취업이나 전근으로 처음 혼자 사는 계층에, 초기 비용을 억제하면서 커뮤니티가 있는 주거 환경을 제공합니다. 도시부의 역 근처 물건이 적합합니다.

외국인 대상은 일본에서의 생활 기반이 정리되어 있지 않은 외국인 노동자나 유학생을 타겟으로 하는 운영입니다. 가구 가전 포함에 보증인 불필요한 셰어하우스는, 외국인에게 입주의 허들이 낮은 주거 형태입니다. 다언어 대응의 운영 체제가 요구됩니다.

크리에이터·프리랜서 대상은 코워킹 스페이스를 병설하고, 업무와 프라이빗의 양쪽을 충실히 하는 코리빙형의 운영입니다. 공용의 워크스페이스나 미팅룸을 설치함으로써, 부가가치 높은 거주 경험을 제공할 수 있습니다.

시니어 대상은 고령 단신자의 고립 방지를 목적으로 한 셰어하우스로, 사회적 의의도 높은 형태입니다. 배리어 프리 대응과 돌봄 서비스의 도입이 요구됩니다.

운영 체제의 구축

자주 관리와 위탁 관리

셰어하우스의 운영은, 자신이 행하는 "자주 관리"와, 셰어하우스 전문의 관리 회사에 위탁하는 "위탁 관리"의 2가지 방법이 있습니다.

자주 관리는 비용을 억제할 수 있는 반면, 입주자 대응이나 청소 수배, 트러블 해결 등에 시간과 노력이 소요됩니다. 물건이 자택에서 가까운 경우나, 소수의 물건을 운영하는 경우에 적합합니다.

위탁 관리는 관리 수수료(임대료의 15~20% 정도가 목안)가 소요되지만, 운영의 프로에 맡김으로써 안정된 가동률의 유지가 기대됩니다. 복수 물건을 운영하는 경우나, 운영 경험이 적은 경우는 위탁 관리가 현실적입니다.

하우스 룰의 정비

공동 생활의 원활한 운영에는, 명확한 하우스 룰의 책정이 필수입니다. 공용부의 사용 방법, 청소 당번, 소음에 관한 규칙, 방문객 규칙 등을 입주 전에 서면으로 합의를 얻어 두는 것이, 입주자 트러블의 예방으로 이어집니다.

법규제와 주의점

건축 기준법상의 취급

셰어하우스는 건축 기준법상 "기숙사"에 해당하는 경우가 있으며, 일반 주택보다 엄격한 방화·피난에 관한 기준이 적용되는 경우가 있습니다. 물건을 셰어하우스에 전용할 때에는, 건축 기준법상의 용도 변경 절차가 필요한지 여부를 사전에 확인해 주십시오.

소방법의 요건

입주자 수나 건물의 규모에 따라, 소방 설비(자동 화재 감지 설비, 유도등 등)의 설치 기준이 다릅니다. 관할 소방서에 사전에 상담하고, 필요한 설비를 정비해 두는 것이 중요합니다.

각 자치체의 조례

일부 자치체에서는, 셰어하우스에 관한 독자적인 조례와 지도 기준을 설하고 있습니다. 물건 소재지의 자치체에 사전에 확인하고, 필요한 신고와 절차를 빠짐없이 행해봅시다.

셰어하우스 투자를 검토할 때의 판단 기준

코리빙·셰어하우스 투자는, 일반 임대차보다 높은 수익률의 포텐셜이 있는 반면, 운영의 수고와 위험도 큰 투자입니다. 투자 판단에 있어서는, 임대료 수입만이 아니라 운영 비용을 포함한 실질적인 수익성을 계산하고, 관리 체제가 확보될 수 있는지 여부를 냉정하게 판단하는 것이 중요합니다.

입지·컨셉·운영 체제의 세 가지가 갖춰져야 비로소, 셰어하우스 투자는 안정된 수익을 낳습니다. 먼저는 시장의 리서치와 수지 시뮬레이션으로부터 시작해 봅시다.