不動産投資ローンとは
不動産投資ローンは、収益物件を購入するための融資です。住宅ローンとは審査基準や金利が異なり、物件の収益性や借主の属性が総合的に評価されます。投資用ローンは「収益を生む事業」への融資という位置づけで、金利は住宅ローンより高めに設定されることが一般的です。
融資審査で見られるポイント
金融機関が融資審査で重視するポイントは大きく分けて二つあります。
借主の属性。 年収、勤続年数、勤務先の規模、既存の借入状況などが評価されます。一般的に年収が高く、安定した勤務先に長く勤めている方が審査に通りやすい傾向があります。
物件の収益性。 物件の立地、築年数、想定賃料、空室リスクなどが評価されます。金融機関は物件が生み出すキャッシュフローでローンの返済が可能かどうかを判断します。
金利タイプの違いと選び方
固定金利。 借入期間中の金利が一定で、返済額が変わらないため資金計画が立てやすいのが特徴です。ただし変動金利と比べて金利水準が高めに設定されます。
変動金利。 市場金利に連動して定期的に金利が見直されます。現在の低金利環境では固定金利より低い水準で借りられますが、将来の金利上昇リスクを負うことになります。
融資期間と返済計画
融資期間は物件の構造と築年数によって上限が決まることが一般的です。RC造であれば最長35年程度、木造であれば法定耐用年数から築年数を差し引いた期間が目安となります。融資期間が長いほど月々の返済額は少なくなりますが、総返済額は増加します。
自己資金の準備
金融機関の多くは物件価格の10〜30%程度の自己資金を求めます。自己資金が多いほど融資審査に通りやすく、借入額が減ることで返済負担も軽くなります。諸費用は物件価格の7〜10%程度を見込んでおくと安心です。