什么是收益差
收益差（Yield Gap）是指房地产投资的收益率与借款利率之间的差值。在利用融资进行房地产投资时，它表示投资回报在多大程度上超过借款成本，用于数值化把握杠杆效应的来源。
收益率高但借款利率也高的话，手中留存的收益有限。相反，收益率不那么高但能以低利率融资的话，收益差也能确保。能够一体化评估物件收益力和融资条件是收益差的重大特征。
收益差的计算方法
收益差有使用表面收益率的简易方法和使用实质收益率（FCR）的更精确方法。
简易计算：表面收益率 - 借款利率
例如表面收益率8%、借款利率2%时，收益差为6%。在快速比较物件时方便，但因未考虑费用精度有限。
精确计算：实质收益率（FCR） - 借款利率
实质收益率（FCR：Free and Clear Return）是年净营业收益（NOI）除以物件总投资额（购买价格+各项费用）。扣除了管理费、维修费、固定资产税、保险费等费用后的收益率，可以进行贴近实际的评估。
为提高投资判断精度，建议使用基于实质收益率的收益差。也请参考收益率的种类与计算方法。
为什么收益差很重要
杠杆效果的判断标准
收益差为正时，利用借款可以提高自有资金的回报率。这就是所谓的"正杠杆"。
相反，收益差为负，即收益率低于借款利率时，使用融资越多自有资金回报率越差。这种状态称为"逆杠杆"，借款成为投资的拖累。
如杠杆基础所述，杠杆是双刃剑。收益差的大小决定了杠杆是朋友还是敌人。
可以比较不同条件的物件
比较区域和房龄不同的物件时，仅凭收益率判断会忽视融资条件的差异。地方的高收益率物件如果融资利率高则收益差小，都心的低收益率物件如果能获得低利率融资则收益差可以确保。
为了进行包含融资条件在内的综合比较，收益差是有用的标尺。
收益差的参考标准
收益差的合理水平因物件特性和风险程度而异，一般参考如下：
基于实质收益率2%以上的收益差，对空置率变动和费用增加有一定承受余裕。1%台则余裕较少，轻微条件变化就可能导致现金流恶化。1%以下或为负，除非非常看好升值收益，否则作为利用融资的投资风险较高。
不过这只是参考。根据融资期限和还款方式（等额本息/等额本金），实际现金流会有变化，因此不仅看收益差，还应结合DSCR和BER（盈亏平衡入住率）综合判断。
利率上升局面下的收益差
以浮动利率融资时，利率上升收益差就会缩小。即使当前收益差充足，利率上升可能导致差距消失，转为逆杠杆。
模拟利率上升1~2%时收益差会缩小到什么程度，作为利率上升局面的风险管理非常重要。选择购买时收益差有余裕的物件，将成为利率变动风险的缓冲。
改善收益差的方法
扩大收益差有两个方向：提高分子（收益率）或降低分母（利率）。
提高收益率的方法包括租金的合理化、空置率的改善、运营费用的调整等通过提升NOI实现。如果通过物件增值投资提高租金，直接改善收益差。
降低利率的方法包括向多家金融机构询问融资条件争取最有利条件、积累交易实绩后与现有金融机构谈判利率、考虑转贷至更优利率的融资等。
收益差不仅在购买物件时，在持有期间也应定期确认，作为监测投资健全性的指标加以活用。