什么是盈亏平衡点
盈亏平衡点是指收入与支出恰好相等的临界点。在房地产投资中，它是指租金收入刚好能够覆盖运营费用和贷款还款总额的状态。
掌握盈亏平衡点，可以用数字确认空置率增加到何种程度仍不会出现亏损，即安全边际。无论是购买物件前的风险评估，还是购买后的经营管理，这都是非常实用的概念。
BER（盈亏平衡入住率）的计算方法
房地产投资中的盈亏平衡点通常以BER（Break-Even Ratio，盈亏平衡入住率）来计算。
BER ＝（运营费用 ＋ 年还款额）÷ 满租时年租金收入 × 100
例如，满租时年租金收入为600万日元，运营费用（管理费、维修费、固定资产税、保险费等）为120万日元，年贷款还款额为300万日元，则BER计算如下：
（120万日元 ＋ 300万日元）÷ 600万日元 × 100 ＝ 70%
这意味着入住率低于70%就会出现亏损。换句话说，即使出现30%的空置，收支仍能维持正数。
从BER解读风险大小
BER较高的物件，入住率稍有下降就可能陷入亏损。例如BER为95%的物件，10间房中只要有1间空置，收支就可能转负。
相反，BER较低的物件对空置的抵抗力较强，经营稳定性较高。如果BER为60%，只要入住率不低于60%就不会亏损。
BER的水平受物件购买价格、融资条件和运营费用的多少影响较大。即使是同一物件，如果投入更多自有资金减少借款额，BER就会降低。利用低利率融资，BER会下降；利率较高，BER则会上升。
BER构成要素的分析
如果想改善BER，需要逐一分析其构成要素。
运营费用的明细确认
运营费用包括管理委托费、维修储备金、固定资产税和城市规划税、火灾保险费、公共部分水电费等。需要逐项详细梳理，探讨是否有削减空间。
管理委托费因管理公司不同而费率各异，因此比较多家公司的报价也是有效的方法。但仅以价格低廉来选择管理公司可能导致管理质量下降，进而导致空置率恶化，因此需要综合判断。
还款额的优化
年还款额对BER影响很大。还款额由借款额、利率和还款期限三个要素决定。延长还款期限可减少年还款额从而改善BER，但总利息支出会增加。
如应对利率上升中所述，也应模拟利率变动时BER的变化。
租金设定的调整
满租时的年租金收入是BER的分母，因此提高租金直接改善BER。但超出周边行情的租金设定会增加空置风险，因此需要在准确把握市场适当水平的基础上做出判断。
购买物件前的BER模拟
建议在购买物件前进行以下模拟。
基准情景下，按预期入住率计算收支。参考周边同类物件的平均入住率，同时设定略为保守的假设。
压力情景下，确认空置率高于预期或租金下跌时BER的变化。还应预估因房龄增加导致的租金下跌以及周边竞争物件增加时的影响。
利率上升情景下，把握利率上升1～2%时还款额增加多少、BER恶化到何种程度。
通过这些模拟，事先确认即使在最坏情况下BER是否仍在可接受范围内，可以在面对意外情况时保持冷静应对。
与其他指标的结合
BER单独使用也是有用的指标，但与其他指标结合可以实现更精准的投资判断。
DSCR（偿债覆盖率）显示相对于还款额的收益余裕度，BER则显示对空置的抵抗力。即使DSCR较高，如果BER也高的物件，在空置增加时收支有急剧恶化的风险。
IRR（内部收益率）是评估整个投资期间回报的指标，与BER这种单年度安全性指标提供不同的视角。
从多角度确认多个指标，可以立体把握物件的风险与回报平衡，做出符合自身投资标准的判断。为了实现稳定的租赁经营，请将BER作为日常经营指标之一加以活用。