Khu vực sử dụng là gì
Khu vực sử dụng là phân loại sử dụng đất theo Luật Quy hoạch Đô thị. 13 loại quy định loại và quy mô tòa nhà được xây ở mỗi khu vực, ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập và khả năng tận dụng tương lai của bất động sản.
Khu vực sử dụng nhà ở và kinh doanh cho thuê
8 loại từ "khu nhà ở tầng thấp loại 1" nghiêm ngặt nhất đến "khu bán nhà ở" tương đối thoải mái. Mỗi loại có quy định khác nhau về chiều cao, loại cửa hàng/văn phòng được phép, ảnh hưởng đến nhu cầu cho thuê và tự do xây dựng.
Khu vực thương mại/công nghiệp
Khu thương mại: tỷ lệ dung tích có thể lên đến 1.300%, tối đa hóa hiệu quả đất. Khu công nghiệp: "bán công nghiệp" cho phép nhà ở nhưng trộn lẫn nhà máy; "chuyên công nghiệp" cấm nhà ở.
Ảnh hưởng của tỷ lệ xây dựng/dung tích đến đầu tư
Đặc biệt chú ý tòa nhà hiện không phù hợp tiêu chuẩn (xây hợp pháp trước đây nhưng sau thay đổi pháp luật/khu vực không còn phù hợp). Sử dụng hiện trạng không vấn đề nhưng xây dựng lại phải theo tiêu chuẩn hiện hành — có thể không xây cùng quy mô.
Quy định dễ bỏ sót
Quy định bóng đổ
Giới hạn thời gian bóng đổ của tòa nhà trung/cao. Có thể không xây được chiều cao mong muốn dù dung tích còn dư.
Giới hạn đường chéo
3 loại: đường chéo đường, đường chéo đất liền kề, đường chéo phía Bắc. Thay đổi tùy bề rộng đường phía trước.
Khu vực phòng cháy
Yêu cầu cấu trúc chịu lửa, tăng chi phí xây dựng. Nhưng tòa nhà chịu lửa trong khu phòng cháy được nới tỷ lệ xây dựng.
Tận dụng khu vực sử dụng cho đầu tư
Thông tin khu vực sử dụng giúp dự đoán thay đổi môi trường xung quanh. Đất liền kề là khu thương mại có thể xây trung tâm mua sắm lớn — có thể tích cực (tăng tiện lợi) hoặc tiêu cực (ánh sáng, tiếng ồn).
Hiểu đúng khu vực sử dụng và quy định xây dựng, đánh giá khả năng và hạn chế tương lai để đưa ra quyết định đầu tư. Cũng tham khảo trách nhiệm không phù hợp hợp đồng để phòng ngừa không phù hợp pháp lý.