ZEH và tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng được tăng cường là gì
"ZEH (Nhà năng lượng ròng bằng không)" đề cập đến các ngôi nhà giảm đáng kể mức tiêu thụ năng lượng thông qua cải thiện hiệu suất cách nhiệt và lắp đặt thiết bị hiệu quả cao, với các hệ thống năng lượng tái tạo như tấm pin mặt trời bù phần năng lượng còn lại, đạt được mức tiêu thụ năng lượng sơ cấp ròng gần như bằng không hàng năm.
Sau khi sửa đổi Luật Hiệu quả năng lượng xây dựng năm 2022, việc tuân thủ các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng cho các tòa nhà dân cư mới và các kết cấu phi dân cư đang được thực hiện bắt buộc theo từng giai đoạn. Từ tháng 4 năm 2025, tuân thủ các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng sẽ trở thành yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các tòa nhà bao gồm nhà ở mới, và chính phủ đã chỉ ra rằng từ năm 2030 trở đi, hiệu suất ở mức ZEH sẽ trở thành tiêu chuẩn chuẩn mực.
Đây không chỉ là sự thay đổi trong các quy định xây dựng. Nó đại diện cho sự thay đổi cơ bản ảnh hưởng đến giá trị tài sản cho thuê, hành vi lựa chọn của người thuê và cấu trúc chi phí vận hành trong đầu tư bất động sản.
Rủi ro của các tài sản hiện có có hiệu quả năng lượng kém
Các tài sản cho thuê hiện có có hiệu suất cách nhiệt thấp đối mặt với rủi ro lớn nhất trong sự thay đổi này.
Sự giảm giá trị tài sản là mối quan tâm chính. Các tài sản không đáp ứng các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng có thể được các tổ chức tài chính đánh giá tiêu cực trong tương lai. Một số tổ chức tài chính đã cung cấp các điều khoản cho vay ưu tiên cho các tài sản hiệu quả cao. Về trung hạn đến dài hạn, tính thanh khoản thị trường của các tài sản hiệu suất thấp sẽ giảm, và rủi ro phải đối mặt với các điều kiện bất lợi khi bán tăng đáng kể.
Ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy không thể bị bỏ qua. Những người thuê nhạy cảm với chi phí sống ngày càng ưu tiên các tài sản cách nhiệt cao, kín khí với chi phí tiện ích thấp hơn. Đặc biệt khi giá điện tăng, những người đăng ký tiềm năng nhận ra rằng sự khác biệt về chi phí tiện ích hàng tháng ảnh hưởng đến chi phí sinh hoạt của họ nhiều hơn số tiền thuê. Các tài sản cũ, cách nhiệt kém sẽ ngày càng phải chịu áp lực để giảm tiền thuê khi so sánh cạnh tranh.
Chi phí tăng cho sửa chữa và cập nhật cũng cần được xem xét. Các tài sản có thể phải đối mặt với yêu cầu cải tạo phù hợp với tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng trong tương lai, và chi phí tuân thủ có thể rất lớn tùy thuộc vào quy mô tài sản. Nhà đầu tư phải quyết định liệu có nên đầu tư chủ động bây giờ hay tìm chiến lược thoát ra trong khi duy trì tình trạng hiện tại.
Lợi thế đầu tư của các tài sản hiệu quả năng lượng cao
Ngược lại, những nhà đầu tư mua lại các tài sản đáp ứng các tiêu chuẩn ZEH và hiệu quả năng lượng hoặc mua lại các tài sản hiệu suất cao mới có một số lợi thế rõ ràng.
Các chương trình hỗ trợ như "Điểm nhà xanh" và "Chương trình hỗ trợ nhà sinh thái chăm sóc trẻ em" cung cấp trợ cấp và ưu đãi thuế cho các dự án xây dựng và cải tạo hiệu quả cao. Bằng cách sử dụng các chương trình này, nhà đầu tư đôi khi có thể hoàn lại một phần chi phí đầu tư ban đầu. Vì nội dung chương trình thay đổi hàng năm, việc xác nhận thông tin mới nhất tại thời điểm mua hoặc cải tạo là rất quan trọng.
Tiềm năng phí thuê cao hơn cũng đáng chú ý. Các tài sản cách nhiệt cao với chi phí năng lượng được kiểm soát có chi phí sinh hoạt hiệu quả thấp hơn khi tính toán các chi phí tiện ích, tạo động lực cho người thuê sẵn sàng chấp nhận tiền thuê cao hơn một chút. Điều này đặc biệt hấp dẫn đối với các gia đình xem xét cư trú dài hạn và những người làm việc từ xa quan tâm đến chi phí tiện ích.
Tăng đánh giá từ quan điểm đầu tư ESG đại diện cho một xu hướng đáng chú ý khác. Các nhà đầu tư tổ chức và quỹ bất động sản ngày càng kết hợp hiệu suất môi trường vào các tiêu chí đầu tư, điều quan trọng là bây giờ phải nhận thức được liệu các tài sản có sẽ được đánh giá thuận lợi tại các lần bán trong tương lai hay không.
Các biện pháp ứng phó thực tế cho chủ sở hữu tài sản hiện có
Việc cải tạo toàn bộ các tài sản hiện có đồng thời đạt tiêu chuẩn ZEH là không thực tế. Vậy những nhà đầu tư sở hữu các tài sản hiện có có thể thực hiện những biện pháp ứng phó nào?
Cải tạo cách nhiệt theo giai đoạn đại diện cho phương pháp thực tế nhất. Bằng cách kết hợp công việc quy mô tương đối nhỏ—chẳng hạn như làm đôi kính cửa sổ, lắp đặt cửa sổ bên trong, thêm vật liệu cách nhiệt và chuyển sang đèn LED—tại thời điểm trống rỗng hoặc trong các sửa chữa lớn, hiệu suất hiệu quả năng lượng có thể được cải thiện dần dần.
Chuyển sang máy nước nóng và hệ thống điều hòa không khí hiệu quả cao mang lại tác động tức thời. Nâng cấp lên hệ thống nước nóng bơm nhiệt hoặc điều hòa kiểu biến tần có thể xảy ra một cách tự nhiên khi thiết bị hết tuổi thọ. Chúng cung cấp hiệu suất chi phí tốt và trực tiếp góp phần giảm chi phí tiện ích của người thuê.
Lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời đặc biệt hiệu quả cho các tòa nhà căn hộ và nhà cho thuê. Bằng cách cung cấp điện cho các khu vực chung, chi phí quản lý có thể được giảm và các tài sản có được lợi thế phân biệt. Tuy nhiên, hiệu quả khác nhau rất lớn dựa trên cấu trúc mái, hướng và điều kiện ánh sáng mặt trời, khiến việc tư vấn chuyên gia trước khi lắp đặt là điều cần thiết.
Các điểm xác nhận hiệu suất năng lượng hiệu quả trong lựa chọn tài sản đầu tư
Khi mua lại các tài sản mới, việc kết hợp hiệu suất năng lượng hiệu quả vào ra quyết định đầu tư là rất quan trọng.
Sự có mặt của giấy chứng nhận xây dựng và báo cáo đánh giá hiệu suất đóng vai trò là chỉ báo chính về hiệu suất năng lượng hiệu quả của tài sản. Các tài sản đạt được xếp hạng BELS (Hệ thống ghi nhãn hiệu suất năng lượng xây dựng) có hiệu suất năng lượng được xác nhận bởi bên thứ ba, cung cấp các tiêu chuẩn so sánh.
Xác nhận năm xây dựng và thông số cách nhiệt cũng rất quan trọng. Các tài sản được xây dựng sau năm 1999 có khả năng cao tuân thủ các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng thế hệ tiếp theo, và những tài sản từ năm 2016 trở đi có thể kết hợp các thông số tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng được nâng cao. Hãy phát triển thói quen xác nhận loại và độ dày vật liệu cách nhiệt với những người bán hàng hoặc các công ty quản lý tài sản.
Ngoài ra, có được dữ liệu chi phí tiện ích thực tế nếu có sẵn sẽ giúp xác nhận mức chi phí tiện ích thực tế của người thuê. Chi phí tiện ích bất thường cao có thể phản ánh hiệu suất cách nhiệt kém.
Hướng chiến lược đầu tư dài hạn
Xu hướng khử cacbon không phải là một xu hướng ngắn hạn mà là những thay đổi cấu trúc được thúc đẩy từ ba hướng—chính sách, thị trường và tài chính—chuyển đổi thị trường bất động sản.
Để ứng phó với sự thay đổi này, nhà đầu tư có thể theo đuổi hai chiến lược rộng. Một cách tiếp cận liên quan đến việc mua lại và giữ các tài sản hiệu suất cao để xây dựng các danh mục đầu tư "tuân thủ hiệu quả năng lượng". Cách khác liên quan đến việc thay thế có chọn lọc các tài sản hiệu suất thấp hơn trong khi định thời các chuyển đổi để duy trì và cải thiện chất lượng danh mục đầu tư tổng thể.
Trong bất kỳ trường hợp nào, xem hiệu suất năng lượng không phải là "giá trị bổ sung tốt" mà là "nền tảng cho thu nhập cho thuê bền vững" đã trở thành cần thiết cho chiến lược đầu tư bất động sản trung dài hạn.