Sự suy giá đồng yên tạo ra "cảm giác rẻ mạ" - một sức mạnh mạnh mẽ
Kể từ năm 2022, sự suy giá đồng yên xảy ra nhanh chóng đã mang lại những thay đổi cấu trúc đối với thị trường bất động sản Nhật Bản. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đô la Mỹ hoặc euro, tài sản được định giá bằng đồng yên bây giờ trông rẻ mạ hơn bao giờ hết.
Chẳng hạn, vào thời kỳ 1 đô la Mỹ = 110 yên, nếu muốn mua một bất động sản trị giá 100 triệu yên thì cần khoảng 910.000 đô la. Nhưng khi tỷ giá lên đến mức 1 đô la = 150 yên, cùng một bất động sản đó có thể mua được chỉ với khoảng 670.000 đô la. Chỉ riêng quy đổi tiền tệ đã tạo ra hiệu ứng giảm giá khoảng 26%, và ngay cả khi giá bất động sản tăng một chút, nó vẫn trông rẻ hơn khi tính bằng ngoại tệ.
Thêm vào đó, Nhật Bản có lợi suất bất động sản tương đối cao so với các nước phát triển khác. Ngay cả ở Tokyo, một số khu vực có thể mang lại lợi suất danh nghĩa 3-5% cho căn hộ chung cư. So với các thị trường lớn như Hong Kong, Singapore hay New York, nơi lợi suất đã giảm xuống 1-2%, khả năng sinh lời của Nhật Bản thực sự nổi bật.
Các nhà đầu tư nước ngoài đang mua gì ở đâu?
Căn hộ cao cấp - Condominium ở trung tâm thành phố
Mặt hàng được chú ý nhất là các căn hộ chung cư mới xây hoặc sửa chữa gần đây ở khu trung tâm Tokyo. Các bất động sản giá cao nằm ở Minato, Chiyoda, Shibuya được những người giàu có từ Hong Kong, Đài Loan, Singapore yêu cầu rất mạnh mẽ. Đặc biệt, ở các khu vực xung quanh những dự án có tiếng tăm quốc tế như "Azabudai Hills" và "Toranomon Hills", cũng như ở Akasaka, Roppongi, Shirokane với các bất động sản trên 100 triệu yên, những nhà mua nước ngoài chiếm một tỷ lệ nhất định trong tổng số người mua, điều này không còn hiếm gặp nữa.
Đặc điểm của những bất động sản này là mục đích bảo quản tài sản rất mạnh mẽ. Thay vì thực sự sống ở đó, chúng thường được nắm giữ như "tài sản ngoài ngoại tệ ổn định".
Bất động sản khu nghỉ dưỡng và du lịch
Sự phục hồi nhu cầu du khách quốc tế kết hợp với sự suy giá đồng yên đã làm cho các bất động sản ở các khu vực du lịch và nghỉ dưỡng như Niseko (Hokkaido), Hakuba (Nagano), Hakone và Kyoto trở thành mục tiêu mua bán của các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt ở Niseko, các nhà đầu tư từ Australia và các nước châu Á đã tích cực mua vào trong nhiều năm qua, dẫn đến sự gia tăng đáng chú ý trong giá đất và giá bất động sản.
Vì có thể vận hành bằng cách cho thuê ngắn hạn hoặc làm nhà khách, những bất động sản này mang lại tỷ lệ chiếm dụng cao và lợi nhuận, vì vậy chúng không chỉ đơn thuần là nắm giữ dài hạn mà còn là đầu tư vận hành.
Toà nhà căn hộ duy nhất - Bất động sản sinh lợi
Xu hướng ngày càng tăng là mua toà nhà căn hộ duy nhất hoặc căn hộ sinh lợi ở các thành phố tỉnh lẻ. So với Tokyo, giá bất động sản thấp hơn, và có những bất động sản có lợi suất 7-10% lưu hành trên thị trường. Những nhóm nhà đầu tư châu Á đã báo cáo mua nhiều toà nhà cùng một lúc, và qui mô đầu tư có xu hướng lớn hơn.
Tác động đến các nhà đầu tư trong nước: Sự tăng giá và cạnh tranh gay gắt
Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài tạo ra những ảnh hưởng không thể bỏ qua đối với các nhà đầu tư trong nước.
Hiệu ứng tăng giá là ảnh hưởng trực tiếp nhất. Đặc biệt là ở những bất động sản giá cao ở khu trung tâm và những khu du lịch nổi tiếng như Niseko và Hakuba, những đơn giá cao dựa trên sức mua ngoại tệ đã xảy ra liên tiếp, tạo ra tình huống các nhà đầu tư trong nước bất lợi trong cuộc cạnh tranh về giá. Ngay cả những bất động sản được xem là "quá cao giá" dựa trên phương pháp chiết khấu doanh thu cũng được các nhà đầu tư nước ngoài mua lại với giá cao hơn, sau khi tính toán lợi suất từ sự suy giá đồng yên.
Ngoài ra, tính không đối xứng của thông tin và tốc độ cũng trở thành vấn đề. Các quỹ đầu tư nước ngoài hoặc những người giàu có hợp tác với các công ty bất động sản địa phương để có được thông tin bất động sản sớm hơn (bất động sản ngoài thị trường) trước khi các bất động sản đó được đưa ra công khai. Đối với các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm bất động sản thông qua các cổng thông tin trung gian chung, việc tiếp cận những bất động sản tốt như vậy trở nên khó khăn hơn.
Mặt khác, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng mang lại một khía cạnh tích cực là tính thanh khoản của thị trường tăng lên. Những bất động sản cũ hoặc cần cải tạo được giao dịch tích cực hơn, thị trường tổng thể trở nên sôi động hơn, và chiến lược thoát vốn trở nên dễ dàng hơn.
Các chiến lược mà các nhà đầu tư trong nước nên áp dụng bao gồm: tập trung vào những khu vực hoặc quy mô bất động sản mà các nhà đầu tư nước ngoài khó tham gia, xây dựng mạng lưới để có được thông tin sớm, hoặc dự đoán trước những khu vực nơi nhu cầu nước ngoài tăng lên và tiến hành đầu tư sớm.
Mối quan hệ giữa xu hướng tỷ giá hối đoái trong tương lai và thị trường bất động sản
Sự suy giá đồng yên không phải là vĩnh viễn. Khoảng cách lãi suất Nhật-Mỹ thu hẹp, các lần tăng lãi suất bổ sung của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản, hoặc sự chậm lại của nền kinh tế Mỹ đều có thể khiến tỷ giá chuyển sang hướng yên mạnh.
Nếu tỷ giá hối đoái chuyển sang yên mạnh, "cảm giác rẻ mạ" đối với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ mờ đi, và tốc độ tham gia mới có thể giảm. Tuy nhiên, đối với những bất động sản đã được nắm giữ, miễn là giá trị bất động sản được duy trì bằng yên, lỗ tiềm ẩn khi quy đổi ra ngoại tệ sẽ gia tăng, vì vậy có thể xuất hiện chuyển động tấp tểnh bán. Cần ghi nhớ rằng "bán của nước ngoài" như vậy có thể gây ra sự điều chỉnh giá địa phương.
Ngược lại, nếu sự suy giá đồng yên kéo dài và ổn định, tỷ lệ nắm giữ bất động sản Nhật Bản của các nhà đầu tư nước ngoài có thể tăng hơn nữa, và mức giá của các khu vực cụ thể có thể được hình thành bởi "logic dựa trên ngoại tệ". Khi hình thành giá không thể giải thích chỉ bằng các điều kiện cơ bản trong nước (nhân khẩu học, mức cho thuê, v.v.), quyết định đầu tư của các nhà đầu tư trong nước sẽ trở nên phức tạp hơn.
Đối với các xu hướng lớn xung quanh thị trường bất động sản Nhật Bản, hãy tham khảo Kiến thức cơ bản về đầu tư bất động sản và xu hướng thị trường. Ngoài ra, để biết thêm chi tiết về cách chọn khu vực đầu tư, hãy xem Đặc điểm và cách chọn đầu tư bất động sản theo từng khu vực.
Tóm lại: Coi sự suy giá đồng yên như một "sức mạnh hỗ trợ", nhưng cũng phải nhận ra rủi ro
Môi trường suy giá đồng yên đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mới đến với thị trường bất động sản Nhật Bản, tạo ra áp lực tăng giá, đặc biệt là ở khu trung tâm và các khu du lịch nổi tiếng. Đối với các nhà đầu tư trong nước, số lượng đối thủ cạnh tranh tăng lên, nhưng cũng có những lợi ích như kích hoạt thị trường và đa dạng hóa chiến lược thoát vốn.
Điều quan trọng là phải nhớ rằng tỷ giá hối đoái chỉ là "một yếu tố bên ngoài biến động", và những gì thực sự hỗ trợ lợi nhuận của đầu tư bất động sản là những điều cơ bản thiết yếu như vị trí, cung cấu, và mức cho thuê. Đảm bảo không lỡ cơ hội bằng cách mua bất động sản quá giá dưới tác động của xu hướng suy giá đồng yên. Hãy luôn duy trì tính toán dòng tiền lạnh lùng và xem xét kỹ lưỡng chiến lược thoát vốn.