DSCR là gì
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) là chỉ số tài chính được dịch sang tiếng Việt là "Tỷ lệ dư trả nợ". Trong đầu tư bất động sản, nó cho biết thu nhập từ bất động sản có thể trang trải trả nợ vay ở mức nào.
Đây là một trong những chỉ số được các tổ chức tài chính coi trọng khi đánh giá cho vay, và cũng là chỉ số không thể thiếu để nhà đầu tư đánh giá mức độ an toàn thu nhập của bất động sản. Vì có thể nắm bắt bằng con số những rủi ro mà lợi suất bề mặt không thể thấy, đây là khái niệm cần hiểu để nâng cao độ chính xác trong quyết định đầu tư.
Cách tính DSCR
Công thức tính DSCR như sau:
DSCR = Thu nhập vận hành ròng hàng năm (NOI) ÷ Số tiền trả nợ hàng năm (ADS)
Thu nhập vận hành ròng hàng năm (NOI) là số tiền sau khi trừ chi phí vận hành như phí quản lý, chi phí sửa chữa, thuế bất động sản, phí bảo hiểm từ thu nhập tiền thuê hàng năm. Số tiền trả nợ vay không được bao gồm ở đây.
Số tiền trả nợ hàng năm (ADS) là tổng số tiền trả nợ vay hàng năm bao gồm gốc và lãi.
Ví dụ, thu nhập tiền thuê hàng năm 6 triệu yên, chi phí vận hành 1,5 triệu yên nên NOI là 4,5 triệu yên, trả nợ hàng năm 3 triệu yên thì DSCR là 1,5. Điều này có nghĩa bất động sản tạo ra thu nhập gấp 1,5 lần số tiền trả nợ, cho thấy có một mức dư đối với trả nợ.
Mức tham khảo DSCR và quan điểm của tổ chức tài chính
DSCR bằng 1,0 nghĩa là thu nhập vận hành ròng và số tiền trả nợ bằng nhau. Tức là không còn tiền trong tay, chỉ cần phòng trống tăng chút ít hoặc phát sinh chi phí sửa chữa là có rủi ro lỗ.
Các tổ chức tài chính thường lấy DSCR từ 1,2~1,3 trở lên làm mức tham khảo cho vay. Tuy nhiên, đây chỉ là mức tối thiểu, tùy thuộc vào tuổi xây dựng, vị trí, thuộc tính người vay mà có thể yêu cầu mức cao hơn.
Từ góc nhìn nhà đầu tư, DSCR càng cao càng an toàn, nhưng nếu đầu tư nhiều vốn tự có để nâng DSCR thì lợi suất vốn tự có (CCR) giảm - đây là sự đánh đổi. Quan trọng là cân nhắc sự cân bằng phù hợp với mức chấp nhận rủi ro và mục đích đầu tư của mình.
Tại sao chỉ lợi suất bề mặt là chưa đủ
Khi so sánh bất động sản, nhiều nhà đầu tư đầu tiên kiểm tra lợi suất bề mặt. Tuy nhiên, lợi suất bề mặt không xét đến chi phí và điều kiện vay nên có thể chênh lệch lớn với thu chi thực tế.
Cùng lợi suất bề mặt nhưng bất động sản có phí quản lý và sửa chữa cao sẽ có NOI thấp, kết quả DSCR cũng thấp. Ngoài ra, điều kiện vay cũng ảnh hưởng lớn đến trả nợ hàng năm. Vay lãi suất cao hoặc thời hạn ngắn sẽ làm DSCR giảm dù cùng bất động sản.
Sử dụng DSCR cho phép đánh giá tổng hợp thu nhập bất động sản và điều kiện vay, giúp ra quyết định đầu tư sát thực tế hơn. Hãy kết hợp với kiến thức cơ bản về vay vốn để hiểu sâu hơn.
Cách cải thiện DSCR
Khi DSCR thấp, có thể xem xét một số biện pháp cải thiện.
Cách tăng thu nhập bao gồm xem xét lại tiền thuê, tăng cường đối sách phòng trống, tận dụng khu vực chung. Bước đầu tiên là xác nhận mức tiền thuê có phù hợp với thị trường xung quanh không.
Cách giảm chi phí bao gồm thay đổi công ty quản lý hoặc xem xét điều kiện hợp đồng, so sánh phí bảo hiểm, tối ưu hóa kế hoạch sửa chữa. Tuy nhiên, trì hoãn sửa chữa cần thiết dẫn đến giảm giá trị tài sản dài hạn nên cần thận trọng khi cắt giảm chi phí.
Cách xem xét lại điều kiện vay bao gồm tái cấp vốn để giảm lãi suất, kéo dài thời hạn trả nợ, trả nợ trước hạn để giảm gốc. Khi lãi suất giảm, có thể cải thiện DSCR thông qua tái cấp vốn.
Xu hướng DSCR theo loại bất động sản
Tùy loại bất động sản, mức DSCR có xu hướng khác nhau.
Chung cư RC mới có mức tiền thuê tương đối cao và tỷ lệ trống thấp, nhưng giá bất động sản cao nên số tiền vay lớn. Nếu có thể kéo dài thời hạn vay thì giảm trả nợ hàng năm, nhưng cần chú ý DSCR có xu hướng thấp so với giá bất động sản.
Chung cư gỗ cũ có giá bất động sản rẻ và lợi suất bề mặt cao, nhưng thời hạn vay thường ngắn nên trả nợ hàng năm lớn và DSCR có thể giảm. Ngoài ra, cần xét đến khả năng chi phí sửa chữa tăng theo tuổi xây dựng, ảnh hưởng đến NOI.
Vì giá trị DSCR phù hợp khác nhau tùy loại và điều kiện bất động sản, quan trọng là đánh giá dựa trên đặc tính từng bất động sản thay vì áp dụng tiêu chuẩn chung.
Ứng dụng DSCR trong quyết định đầu tư
Quan trọng là mô phỏng DSCR từ NOI dự kiến và điều kiện vay trước khi mua bất động sản. Khi đó, không chỉ giả định lạc quan mà cũng thực hiện stress test khi tỷ lệ trống tăng hoặc lãi suất tăng.
Ví dụ, dù DSCR hiện tại là 1,5, việc nắm trước DSCR giảm đến đâu khi lãi suất tăng hay tỷ lệ trống xấu hơn dự kiến, giúp bạn bình tĩnh đối phó với tình huống ngoài dự kiến.
DSCR không phải để dùng đơn lẻ mà kết hợp với dòng tiền sau thuế và lợi suất vốn tự có để đánh giá tổng hợp, là bước đầu tiên hướng đến đầu tư bất động sản vững chắc.