Ý nghĩa đa dạng hóa doanh thu trong đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là phương pháp đầu tư ổn định với nguồn doanh thu chính là tiền thuê nhà, nhưng luôn tồn tại rủi ro trống phòng và rủi ro giảm giá thuê. Một trong những biện pháp đối phó với những rủi ro này là đa dạng hóa doanh thu kết hợp với bất động sản.
Ngoài doanh thu từ bản thân tài sản, bằng cách kết hợp sử dụng không gian không sử dụng và các dự án liên quan, bạn có thể phân tán các nguồn doanh thu và nâng cao giá trị gia tăng của tài sản.
Năng lượng mặt trời
Tổng quan
Lắp đặt các tấm pin mặt trời trên mái nhà hoặc khu đất của tài sản, sau đó bán điện được phát ra hoặc tự tiêu thụ.
Lợi ích
- Doanh thu ổn định: Nếu sử dụng chương trình mua điện với giá cố định (FIT), giá mua trong một khoảng thời gian nhất định được đảm bảo
- Sử dụng không gian không sử dụng: Tận dụng hiệu quả các khu vực như mái nhà hoặc đất trống thường không tạo doanh thu
- Phân biệt tài sản: Giảm chi phí điện cho các khu vực chung có thể hỗ trợ tuyển dụng cư dân
- Quảng bá trách nhiệm với môi trường: Thuyết phục những cư dân có ý thức về môi trường
Điểm lưu ý
- Giá mua của FIT giảm từng năm, mô phỏng hiệu suất tài chính trước đó là cần thiết
- Nếu lắp đặt trên mái nhà, hãy xác minh ảnh hưởng đến khả năng chịu tải kết cấu và chống thấm nước
- Giảm hiệu suất phát điện do phần hao mòn của pin theo thời gian
- Đảm bảo kinh phí bảo trì
- Chuyển đổi sang tự tiêu thụ hoặc sử dụng kết hợp với pin lưu trữ, chuẩn bị chiến lược thoát ra sau khi FIT kết thúc
Các tài sản phù hợp
- Tòa nhà RC có diện tích mái rộng
- Vị trí có ánh sáng mặt trời tốt
- Môi trường với ít tòa nhà cao tầng xung quanh
Giặt sấy tự động (Coin Laundry)
Tổng quan
Dự án này liên quan đến việc cài đặt một tiệm giặt sấy tự động ở không gian trống tầng 1 hoặc khu vực lân cận của tài sản. Trong những năm gần đây, do sự phổ biến của máy giặt sấy hiệu suất cao, thị trường giặt sấy tự động đang có xu hướng mở rộng.
Lợi ích
- Hoạt động không có người: Chi phí nhân công được tiết kiệm và công việc quản lý tối thiểu
- Nhu cầu ổn định, không bị ảnh hưởng bởi thời tiết: Sử dụng tăng lên vào mùa mưa hoặc mùa phấn hoa
- Kinh doanh tiền mặt: Không có rủi ro nợ phải thu
- Cải thiện tiện ích cho cư dân: Có giặt sấy tự động trong tài sản cũng có thể giúp tuyển dụng cư dân
Điểm lưu ý
- Chi phí ban đầu tương đối lớn: Chi phí lắp đặt máy giặt và máy sấy công nghiệp
- Cần công trình cải tạo đường ống nước và điện
- Cần điều tra tình hình cạnh tranh gần đó trước
- Đảm bảo hệ thống đối phó với hỏng hóc máy và bảo trì
- Phân tích thị trường rất quan trọng: Cấu thành dân số xung quanh và sự tồn tại của những cạnh tranh ảnh hưởng đến tính sinh lợi
Các tài sản phù hợp
- Tài sản có không gian trống tầng 1
- Khu vực có nhiều cư dân độc thân hoặc gia đình
- Khu vực với ít giặt sấy tự động lân cận
Phòng lưu trữ (Trunk Room)
Tổng quan
Dự án này liên quan đến việc cài đặt phòng lưu trữ (không gian lưu trữ) ở không gian trống của tài sản hoặc khu vực lân cận, sau đó cho thuê chúng.
Lợi ích
- Sử dụng hiệu quả các phòng trống hoặc không gian trống: Các không gian không thích hợp cho thuê nhà cũng có thể được sử dụng
- Quản lý dễ dàng: Có ít rắc rối hơn so với cho thuê nhà ở
- Tỷ lệ hủy bỏ hợp đồng thấp: Một khi bắt đầu sử dụng, thường sử dụng dài hạn
- Chi phí khôi phục trạng thái ban đầu nhỏ: Ít hơn chi phí khi cư dân dọn đi so với nhà ở
Điểm lưu ý
- Có xu hướng mất thời gian để tỷ lệ sử dụng ổn định
- Cần biện pháp bảo mật (camera giám sát, quản lý khóa)
- Trong trường hợp loại container ngoài trời, quản lý nhiệt độ và độ ẩm là một vấn đề
- Cần kiểm tra các hạn chế của luật xây dựng và khu vực sử dụng
Các tài sản phù hợp
- Vị trí gần khu dân cư
- Tài sản có đủ chỗ đỗ xe
- Không gian hầm hoặc bán hầm không thích hợp cho ở nhưng phù hợp cho lưu trữ
Máy bán hàng tự động
Tổng quan
Lắp đặt máy bán hàng tự động ở khu vực chung hoặc khu vực lân cận của tài sản là chiến lược đa dạng hóa doanh thu dễ dàng nhất.
Lợi ích
- Chi phí ban đầu gần như không có: Nếu nhà sản xuất nước uống lắp đặt và quản lý, chủ tài sản chỉ cần cung cấp không gian
- Gần như không có công việc quản lý: Công ty sản xuất chịu trách nhiệm cung cấp sản phẩm và bảo trì
- Cải thiện tiện ích cho cư dân: Đặc biệt được hoan nghênh trong các tài sản cho thuê cho cư dân độc thân
Điểm lưu ý
- Doanh thu từ mỗi máy khoảng vài nghìn yên mỗi tháng, tương đối nhỏ
- Cần đảm bảo nguồn điện cho vị trí lắp đặt
- Ở những nơi có ít người qua lại, không thể mong đợi doanh số cao
- Cần cân nhắc đến thẩm mỹ
Các tài sản phù hợp
- Vị trí có lưu lượng người cao
- Tài sản có nhiều căn hộ cho thuê
- Khu vực với ít cửa hàng tiện lợi lân cận
Các ý tưởng đa dạng hóa doanh thu khác
Cho thuê bãi đỗ xe cho bên ngoài
Phương pháp này là cho thuê các khoảng trống đỗ xe không được sử dụng bởi cư dân đến các bên ngoài như bãi đỗ xe theo tháng hoặc khoảng trống chia sẻ xe. Ở các khu vực đô thị, hoạt động như bãi đỗ xe theo giờ cũng đang tăng lên.
Lắp đặt ăng ten trạm cơ sở di động
Phương pháp này là cho thuê mái nhà của tài sản cho các công ty điện thoại di động dưới dạng trạm cơ sở. Bạn có thể nhận được tiền thuê từ các công ty viễn thông, nhưng cơ hội lắp đặt tùy thuộc vào vị trí của tài sản, do đó, thông thường bạn sẽ nhận được đề nghị từ công ty viễn thông hơn là chủ động tiếp cận họ.
Cho thuê không gian biển quảng cáo
Phương pháp này là cho thuê bức tường hoặc khu vực đất của tài sản mặt đường cho các công ty quảng cáo. Mặc dù cần xác minh tuân thủ các quy định về quảng cáo ngoài trời, nhưng các tài sản ở vị trí tốt có thể trở thành nguồn doanh thu phụ ổn định.
Những điều cần lưu ý khi tiến hành đa dạng hóa doanh thu
Cân bằng với công việc chính
Đa dạng hóa doanh thu chỉ là chiến lược bổ sung cho đầu tư bất động sản. Hãy chắc chắn rằng kinh doanh cho thuê chính không bị bỏ bê, và cân nhắc cân bằng giữa công việc quản lý và hiệu quả.
Xác nhận pháp lý
Hạn chế khu vực sử dụng, luật xây dựng, luật phòng cháy chữa cháy, và các loại giấy phép khác nhau, hãy chắc chắn xác nhận các thủ tục pháp lý cần thiết cho từng dự án. Đặc biệt, nếu thay đổi mục đích sử dụng của các tòa nhà hiện có, phê duyệt xây dựng có thể cần thiết.
Ảnh hưởng đến tài chính
Nếu sử dụng tài chính cho tài sản, thay đổi mục đích sử dụng mà không có sự đồng ý của tổ chức tài chính có thể vi phạm hợp đồng. Đừng quên tham vấn với nhà cung cấp tài chính trước khi bắt đầu dự án mới.
Triển khai từng bước
Thay vì đầu tư quy mô lớn ngay lập tức, cách tiếp cận an toàn là bắt đầu từ những điều nhỏ, tích lũy kinh nghiệm, và mở rộng dần dần. Trước tiên, bạn nên bắt đầu với những biện pháp rủi ro thấp như lắp đặt máy bán hàng tự động hoặc cho thuê bãi đỗ xe cho bên ngoài.
Tóm tắt
Đa dạng hóa doanh thu trong đầu tư bất động sản là một chiến lược hiệu quả để sử dụng tài sản không sử dụng của tài sản và phân tán các nguồn doanh thu. Bằng cách chọn các phương pháp phù hợp với đặc điểm và vị trí của tài sản như năng lượng mặt trời, giặt sấy tự động, phòng lưu trữ, và máy bán hàng tự động, và triển khai từng bước, bạn có thể cải thiện tính ổn định và tính sinh lợi của kinh doanh cho thuê.