ตัวเลือกสองประการของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพูดถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หลายคนมักจะนึกถึง "การลงทุนทางกายภาพ" ซึ่งเป็นการซื้อสิ่งปลูกสร้างเช่นอพาร์ตเมนต์หรือคอนโดมิเนียมเพื่อให้ได้รับรายได้จากการเช่า อย่างไรก็ตาม ในเวลาเดียวกัน "การลงทุนคราวด์ฟันดิงอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งช่วยให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินจำนวนน้อยผ่านอินเทอร์เน็ต ได้เติบโตขึ้นอย่างมากและตัวเลือกของนักลงทุนก็หลากหลายมากขึ้น
แต่ละวิธีการลงทุนมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกัน และการเลือกที่เหมาะสมที่สุดนั้นขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ ทุนของนักลงทุน ประสบการณ์ และความเสี่ยงที่ยอมรับได้ เป็นเรื่องสำคัญที่จะเข้าใจความแตกต่างของทั้งสองวิธีอย่างถูกต้องและเลือกวิธีการที่เหมาะสมกับตัวเอง
ความแตกต่างในกลไกการลงทุน
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางกายภาพ
นักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง ๆ และดำเนินการบริหารการเช่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่การเลือกสิ่งปลูกสร้าง การสมัครสินเชื่อ การบริหารการเช่า การตัดสินใจซ่อมแซม ไปจนถึงการขาย (กลยุทธ์ออก) นักลงทุนต้องตัดสินใจทั้งหมดด้วยตัวเอง หรืออาจมอบหมายให้บริษัทบริหารสิ่งปลูกสร้าง
นักลงทุนมีสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และสามารถได้รับรายได้จากการเช่าและกำไรจากการเพิ่มมูลค่า (กำไรทางเงินทุน) ทั้งสองแบบได้
การลงทุนคราวด์ฟันดิงอสังหาริมทรัพย์
บริษัทผู้ดำเนินการเลือกและซื้อสิ่งปลูกสร้าง จากนั้นนักลงทุนหลายคนจึงลงทุนผ่านอินเทอร์เน็ต นักลงทุนไม่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่ได้รับเงินปันผลผ่านบริษัทผู้ดำเนินการ
ประเภทหลักประกอบด้วย "ประเภทพันธมิตรไม่เปิดเผยตัว" และ "ประเภทพันธมิตรสมัครใจ" ประเภทพันธมิตรไม่เปิดเผยตัวเป็นการออกจากสินทรัพย์ให้บริษัทผู้ดำเนินการและได้รับเงินปันผล ซึ่งเป็นรูปแบบที่พบได้ทั่วไปที่สุด ประเภทพันธมิตรสมัครใจเป็นการที่ผู้ออกจากสินทรัพย์มีส่วนแบ่งอสังหาริมทรัพย์โดยอ้อม และบางครั้งก็ได้รับความสนใจจากมุมมองของวิธีการวางแผนมรดก
การเปรียบเทียบจำนวนเงินลงทุนและอุปสรรคในการเข้าสู่
จำนวนเงินลงทุนขั้นต่ำ
ในการลงทุนทางกายภาพ นอกจากค่าใช้จ่ายในการซื้อสิ่งปลูกสร้างแล้ว ยังต้องมีค่าธรรมเนียมการจัดหา ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน และภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หากใช้สินเชื่อ โดยทั่วไปจะต้องมีทุนสำหรับเบิกจ่ายล่วงหน้าหลายร้อยล้านเยน
ในการลงทุนคราวด์ฟันดิง บริการหลายแห่งช่วยให้สามารถลงทุนได้ตั้งแต่ 10,000 เยน ทำให้อุปสรรคด้านทุนต่ำลงอย่างมาก คุณสามารถเริ่มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้แม้ว่าจะไม่มีเงินสะสมมากมาย
การมีหรือไม่มีสินเชื่อ
ในการลงทุนทางกายภาพ การใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินทำให้สามารถลงทุนในขนาดที่มากกว่าทุนของตัวเอง (เอฟเฟกต์เลเวอเรจ) นี่เป็นข้อดีใหญ่ของการลงทุนทางกายภาพ แต่มาพร้อมกับความเสี่ยงในการชำระหนี้ที่ยืมมา
ในการลงทุนคราวด์ฟันดิง คุณไม่สามารถใช้สินเชื่อได้ และจำนวนเงินลงทุนจึงจำกัดอยู่ในขอบเขตของทุนของตัวเอง คุณไม่สามารถได้รับเอฟเฟกต์เลเวอเรจ แต่ก็ไม่มีความเสี่ยงจากการยืมเงินเช่นกัน
ローンの返済額と総返済額をシミュレーションできます
ローン返済シミュレーターで今すぐ計算してみるการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนและผลตอบแทน
อัตราผลตอบแทนของการลงทุนทางกายภาพ
ในการลงทุนทางกายภาพ ความสามารถในการทำกำไรจะได้รับการประเมินจากตัวชี้วัดหลายตัว เช่น อัตราผลตอบแทนเล็กน้อย อัตราผลตอบแทนทั่วไป และอัตราผลตอบแทนของกระแสเงินสด อัตราผลตอบแทนจะแตกต่างกันไปตามตำแหน่งสิ่งปลูกสร้าง ปีที่สร้าง และสภาพการบริหาร และยังเปลี่ยนแปลงตามเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่ออีกด้วย
นอกจากนี้ การลงทุนทางกายภาพยังมีข้อดีที่ได้ประสบการณ์กำไรจากการเพิ่มมูลค่าสิ่งปลูกสร้างและประสิทธิผลในการลดหย่อนภาษีจากการคิดค่าเสื่อมราคา นอกเหนือจากรายได้จากการเช่า
อัตราผลตอบแทนของการลงทุนคราวด์ฟันดิง
อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับจากการลงทุนคราวด์ฟันดิงจะแตกต่างกันไปตามบริการและโครงการ แต่ได้มีการเปิดเผยแนวทางทั่วไปแล้ว อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้เป็นอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ และไม่ได้รับการรับประกัน จึงจำเป็นต้องใจเย็น
นอกจากเงินปันผล ผลตอบแทนอื่น ๆ (กำไรจากการเพิ่มมูลค่าหรือประสิทธิผลในการลดหย่อนภาษี) ไม่ได้รับการคาดหวังในประเภทพันธมิตรไม่เปิดเผยตัวโดยพื้นฐาน
การเปรียบเทียบความเสี่ยง
ความเสี่ยงของการลงทุนทางกายภาพ
ความเสี่ยงจากความว่างเปล่า คือความเสี่ยงที่จะไม่พบผู้เช่าและได้รับรายได้จากการเช่า ความเสี่ยงนี้สามารถลดน้อยลงได้ด้วยการเลือกตำแหน่งที่ดีและการบริหารการเช่าที่เหมาะสม
ความเสี่ยงจากการซ่อมแซม คือความเสี่ยงที่ต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเนื่องจากการเสื่อมสภาพของอาคาร โดยทั่วไป ยิ่งอาคารเก่า ความถี่และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมจะยิ่งเพิ่มมากขึ้น
ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย คือความเสี่ยงที่จำนวนเงินชำระจะเพิ่มขึ้นในกรณีที่ใช้สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปร
ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง คือความเสี่ยงที่ต้องการขายแต่อาจไม่พบผู้ซื้อได้อย่างรวดเร็ว อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ
ความเสี่ยงของการลงทุนคราวด์ฟันดิง
ความเสี่ยงจากการลดลงของมูลค่าเงินลงทุน คือความเสี่ยงที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมายการลงทุนลดลง ซึ่งทำให้เงินลงทุนหลักลดลง บริการที่ใช้ "โครงสร้างลำดับความสำคัญและรอง" ช่วยให้เงินลงทุนส่วนหลัง (เงินลงทุนรอง) ของบริษัทผู้ดำเนินการดูดซับการสูญเสียก่อน ดังนั้นความเสี่ยงจากการลดลงของมูลค่าเงินลงทุนหลักของนักลงทุนจึงลดลงไปบ้าง
ความเสี่ยงจากบริษัทผู้ดำเนินการ คือความเสี่ยงที่บริษัทผู้ดำเนินการอาจล้มละลายหรือมีการประพฤติมิชอบ ซึ่งอาจทำให้เงินลงทุนลดลง เป็นเรื่องสำคัญที่จะตรวจสอบความน่าเชื่อถือและสถานะการจดทะเบียนของบริษัทผู้ดำเนินการ
ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง คือ บริการหลายแห่งไม่อนุญาตหรือจำกัดการยกเลิกระหว่างกําลังดำเนินการ เป็นสิ่งจำเป็นที่จะต้องพิจารณาภายใต้สมมติฐานว่าเงินลงทุนที่ลงทุนแล้วจะถูกผูกไว้จนกระทั่งสิ้นสุดการดำเนินการ
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみるการเปรียบเทียบความพยายามในการจัดการ
ในการลงทุนทางกายภาพ จำเป็นต้องตัดสินใจเกี่ยวกับการบริหารและการดำเนินการสิ่งปลูกสร้างอยู่เสมอ แม้ว่าจะมอบหมายให้บริษัทบริหารสิ่งปลูกสร้างก็ตาม เจ้าของทรัพย์สินต้องตัดสินใจสุดท้ายอยู่ดี ในทางกลับกัน คุณมีดุลพินิจในการตัดสินใจนโยบายการดำเนินการสิ่งปลูกสร้างด้วยตนเอง
ในการลงทุนคราวด์ฟันดิง บริษัทผู้ดำเนินการจะบริหารจัดการหลังจากการลงทุน ดังนั้นความพยายามของนักลงทุนจึงแทบไม่มีเลย ความสะดวกของการลงทุนแล้วรอเงินปันผลคือเหตุผลที่ผู้คนที่바바ตัวงานยุ่งและผู้เริ่มต้นนักลงทุนชอบวิธีนี้ อย่างไรก็ตาม คุณไม่สามารถควบคุมสถานการณ์การดำเนินการได้ด้วยตัวเอง
การจัดการภาษี
ในการลงทุนทางกายภาพ จำเป็นต้องยื่นคำขอรับการยอมรับทางภาษีเป็นรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ และสามารถลดหย่อนภาษีได้จากการคิดค่าเสื่อมราคา ในทางกลับกัน เงินปันผลจากการลงทุนคราวด์ฟันดิง (ประเภทพันธมิตรไม่เปิดเผยตัว) จำแนกเป็นรายได้เบ็ดเตล็ด และถูกจัดเก็บภาษีโดยการรวมเข้ากับรายได้อื่น ช่วงการคิดค่าเสื่อมของค่าใช้จ่ายมีขีดจำกัด และข้อดีในการลดหย่อนภาษีไม่มีมากนักเมื่อเทียบกับการลงทุนทางกายภาพ
ความแตกต่างในการจัดการภาษีอาจทำให้ผลสูทชนะหรือแพ้มีความแตกต่างกันอย่างมาก โดยเฉพาะในกรณีที่มีการลงทุนจำนวนมาก จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจกลไกการยื่นคำขอรับการยอมรับทางภาษีด้วย
วิธีการเลือกวิธีการลงทุนที่เหมาะสมกับตัวเอง
ไม่มีเรื่องว่าวิธีการลงทุนแบบไหนดีกว่า แต่ควรใช้สัปพระและตัดสินใจอย่างฉลาดตามสถานการณ์ของนักลงทุนแต่ละคน
ผู้ที่เหมาะสมกับการลงทุนคราวด์ฟันดิง: ผู้ที่มีประสบการณ์การลงทุนน้อยและต้องการเริ่มต้นด้วยเงินจำนวนน้อย ผู้ที่มีงานหลักยุ่งและไม่มีเวลาในการจัดการ ผู้ที่ยังไม่มีเงินสะสมจำนวนมาก
ผู้ที่เหมาะสมกับการลงทุนทางกายภาพ: ผู้ที่มีเงินสะสมและสินเชื่อเพียงพอ และสามารถใช้สินเชื่อได้ ผู้ที่ต้องการเข้าไปมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ผู้ที่มุ่งเน้นการสร้างสินทรัพย์ระยะยาวและการลดหย่อนภาษี
วิธีการรวมทั้งสองแบบ: สามารถสร้างพื้นฐานด้วยการลงทุนทางกายภาพ และนำเงินสะสมส่วนเกินไปลงทุนในการลงทุนคราวด์ฟันดิง ด้วยวิธีนี้ คุณสามารถกระจายเป้าหมายการลงทุน
ไม่จำเป็นต้องใช้วิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพียงแบบเดียว ค้นหาชุดค่าผสมที่เหมาะสมที่สุดตามวัตถุประสงค์ ทุน และความเสี่ยงที่ยอมรับได้ของคุณเอง
不動産投資の収益性を総合的にシミュレーションできます
投資シミュレーションで今すぐ計算してみる