夫妻共同开始房地产投资的优势
资金实力和贷款额度扩大
如果将夫妻二人的收入合并计算，有可能获得比单独申请更大额度的贷款。例如，丈夫年收入500万日元加上妻子年收入300万日元合并审核，就能够得到条件更好的房产。不过，能借到的金额和能轻松偿还的金额是两回事。还款比率建议控制在合并年收入的30%以内较为安全。
分工合作实现高效运营
找房、贷款谈判、与管理公司沟通、编制报税资料等，房地产投资涉及大量工作。夫妻分工合作，既能减轻个人负担，又能高效运营。
共担风险，做出冷静判断
如果一个人独自承担投资决策，可能会因焦虑或偏见而做出错误判断。与伴侣商量后再做决定，可以避免情绪化投资，更容易做出客观判断。
产权登记方式的选择
单独登记
以收入较高一方的名义单独登记是最简单的方式。贷款审批手续简便，将来出售时也能由一人独立做出决定。发生继承时，房产归属也很明确。
共同登记
根据夫妻各自的出资额设定份额的方式。有些情况下可以享受双份住房贷款减税优惠，继承时也可以只转让一方的份额。但需要注意，出售时需要双方同意，离婚时容易引发纠纷。
法人登记
如果投资规模较大，夫妻也可以选择成立法人，以法人名义购置房产。通过分散董事薪酬可以实现节税效果，可计入费用的范围也更广。法人化的判断标准请参阅法人化的时机与判断标准中的详细解说。
贷款策略模式
收入合并
将夫妻收入合并，申请一笔贷款的方式。虽然可以增加可借款额度，但合并方需要成为连带保证人或连带债务人。请务必了解，万一出现问题，合并方也需承担还款义务。
配偶贷款
夫妻分别申请各自的贷款，互相成为连带保证人的方式。由于双方各自成为主债务人，两人都可以加入团体信用人寿保险。但缺点是各项费用需要支付两份。
一方贷款、另一方出资现金
一方申请贷款，另一方以现金承担首付款和各项费用的方式。将贷款审核集中在一人身上，同时提高自有资金比例，既更容易通过审核，也能减轻还款负担。
分工合作的思路
夫妻共同推进投资时，根据各自的擅长领域事先确定分工，工作会更加顺利。
- 找房与信息收集：浏览房产门户网站、联系房地产公司
- 收支计算与模拟：计算表面收益率和实际收益率、估算贷款还款额
- 贷款谈判与资料准备：与金融机构面谈、收集所需资料
- 与管理公司联络：处理入住退租事宜、做出维修决策
- 财务与报税：管理收支、整理收据、编制申报表
不需要将所有工作平均分配。一方因本职工作繁忙时，另一方多承担一些，这种灵活调整正是夫妻共同投资的优势所在。
夫妻投资需要注意的事项
事先统一投资方针
"为什么要投资""能承受多大风险""几年后希望达到什么目标"——这些问题夫妻之间要事先明确。如果方针不一致就贸然推进，在选房和追加投资的决策上容易产生分歧。
设想最坏的情况
空置期过长、利率上升、夫妻一方无法工作等，这些负面情景也要提前讨论。共同确认"最坏也不过如此"的底线，才能在突发状况时冷静应对。关于风险的全貌，请参阅房地产投资的风险与对策。
应对离婚风险
虽然不愿去想，但共同登记的房产在离婚时确实容易引发纠纷。在开始投资时就事先约定"万一发生这种情况该怎么办"，是最重要的风险管理。
夫妻投资的成功模式
模式1：一方专注本职工作，另一方主导投资
夫妻一方专注于高收入的本职工作以维持贷款信用，另一方主导找房和管理业务。也有因育儿离职的伴侣负责投资业务的情况，这些经验在将来重返职场或成立法人时都会发挥作用。
模式2：各自持有不同的房产
丈夫名下一栋、妻子名下一栋，各自持有不同的房产。可以充分利用夫妻双方的贷款额度，风险也得到分散。报税也各自进行，可以享受双份蓝色申报特别扣除的优惠。
模式3：成立法人共同运营
投资规模达到3栋以上时，成立法人、夫妻共同担任董事的方式在税务上可能更为有利。通过将董事薪酬分散给夫妻双方，可以缓解个人所得税的累进税率，法人费用的计入范围也更广。
夫妻之间避免矛盾的3条规则
规则1：用数字确定投资判断标准
"收益率○%以上""自有资金比例○%以上""区域限定在○○范围内"等，在考察房产时事先用数字达成共识。标准明确了，就能避免因个别房产而产生情绪化的对立。
规则2：事先确定退出标准
"现金流连续○个月为负就考虑出售""贷款余额超过房产评估价就协商对策"等，退出标准也要事先确定。等到情况恶化后再讨论，就无法做出冷静的判断。
规则3：每月共享一次投资状况
夫妻一起查看管理公司的月度报告，安排时间讨论收支状况和今后的方针。只有一方掌握信息的状态，容易引发不信任和纠纷。
先来夫妻一起做个收支试算吧
将夫妻的收入和储蓄合在一起，就有可能投资一个人无法企及的房产。首先按照两人的条件进行收支模拟，描绘一个切实可行的投资计划吧。
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