Khi xem xét đầu tư căn hộ chung cư, nhiều nhà đầu tư tập trung vào lợi suất, vị trí và tuổi của tòa nhà. Tuy nhiên, thứ thường bị bỏ qua là "tình trạng của ban quản lý toà nhà". Ban quản lý là tổ chức chịu trách nhiệm bảo trì và quản lý toàn bộ tòa nhà, và tình hình tài chính cũng như chất lượng quản lý của nó có liên quan trực tiếp đến gánh nặng chi phí sửa chữa trong tương lai và giá trị tài sản. Trước khi mua bất động sản, việc đánh giá kỹ lưỡng ban quản lý toà nhà là chìa khóa cho thành công đầu tư lâu dài.
Ban quản lý toà nhà là gì
Trong chung cư phân lô, tất cả chủ sở hữu căn hộ tự động trở thành thành viên của ban quản lý. Ban quản lý chịu trách nhiệm bảo trì quản lý các khu vực chung (hành lang, thang máy, tường ngoài, mái nhà, v.v.) và thu tiền từ chủ sở hữu căn hộ để chi trả chi phí này. Đây là hai trụ cột chính của "phí quản lý" và "quỹ sửa chữa".
Ở hầu hết các trường hợp, công ty quản lý thực hiện các công việc hàng ngày, nhưng quyết định cuối cùng vẫn do ban quản lý (tập hợp các chủ sở hữu căn hộ) quyết định. Điều quan trọng là phải xác nhận không chỉ chất lượng của công ty quản lý mà còn liệu ban quản lý có hoạt động hiệu quả hay không.
Kiểm tra mức phí quản lý và quỹ sửa chữa
Đầu tiên, cần kiểm tra số tiền phí quản lý hàng tháng và quỹ sửa chữa.
Phí quản lý được sử dụng cho vệ sinh hàng ngày, kiểm tra thiết bị, và chi phí ủy thác cho công ty quản lý. Mức giá chung khoảng 200-300 đồng trên mét vuông diện tích chuyên dụng mỗi tháng. Nếu quá thấp, có thể quản lý các khu vực chung bị bỏ bê.
Quỹ sửa chữa là tiền tích lũy để thực hiện sửa chữa lớn (sơn lại tường ngoài, chống thấm mái, cải tạo thang máy, v.v.). Theo hướng dẫn của Bộ Giao thông vận tải Nhật Bản, mức hướng dẫn khoảng 200-400 đồng trên mét vuông mỗi tháng, nhưng trên thực tế, nhiều chung cư giữ nó dưới 100 đồng. Bất động sản với quỹ tích lũy thấp có nguy cơ "phí một lần" sẽ được thu hoặc quỹ tích lũy sẽ tăng đáng kể trong tương lai.
Nhiều chung cư sử dụng "phương thức tăng phí theo giai đoạn" để đặt quỹ sửa chữa thấp khi bán chung cư mới để dễ bán hơn, sau đó tăng dần vài năm sau. Hãy chắc chắn kiểm tra không chỉ số tiền tích lũy hiện tại mà còn bất kỳ kế hoạch tăng giá trong tương lai.
Đọc hiểu số dư quỹ sửa chữa và tình hình tài chính
Tình hình chi dụ phí quản lý và số dư tích lũy của quỹ sửa chữa có thể được xác nhận trong "báo cáo tài chính của ban quản lý (báo cáo doanh thu và chi tiêu, bảng cân đối kế toán)". Đây là tài liệu được đính kèm trong báo cáo vấn đề quan trọng hoặc có thể thu được bằng cách yêu cầu công khai từ ban quản lý.
Các điểm cần kiểm tra như sau:
- Tổng quỹ sửa chữa: Số căn hộ × số tiền tích lũy hàng tháng × năm tích lũy là hướng dẫn. Nếu số dư thực tế lệch xa, có thể đã bị rút ra trong quá khứ
- Tình trạng nợ: Nếu tỷ lệ nợ phí quản lý/quỹ sửa chữa của chủ sở hữu căn hộ cao, tài chính của ban quản lý đang xấu đi
- Sự tồn tại của các khoản vay: Trong trường hợp các khoản vay được thực hiện do thiếu tiền cho sửa chữa lớn, gánh nặng tương lai là chắc chắn
Nếu bạn mua bất động sản với ban quản lý có tình hình tài chính kém, bạn có thể bị yêu cầu trả một khoản tiền lớn sau này. Việc kiểm tra con số này trước khi mua là một phần cơ bản của thẩm định do diligence.
Kiểm tra kế hoạch sửa chữa dài hạn
"Kế hoạch sửa chữa dài hạn" là một kế hoạch cho thấy các công việc sửa chữa dự kiến và chi phí trong 20-30 năm tới. Ban quản lý được khuyến nghị xây dựng và cập nhật nó, và Bộ Giao thông vận tải cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của nó trong các hướng dẫn.
Các điểm cần xác nhận trong kế hoạch sửa chữa dài hạn như sau:
- Ngày cập nhật cuối cùng của kế hoạch: Nếu chưa được cập nhật từ 5 năm trở lên, ban quản lý có thể không hoạt động
- Chu kỳ sửa chữa lớn: Thường được thực hiện một lần cứ sau 12-15 năm. Nếu sửa chữa lớn tiếp theo sắp tới, hãy xác nhận xem quỹ sửa chữa có đủ không
- Mô phỏng quỹ tích lũy thừa hoặc thiếu: Kế hoạch thường cho thấy sự thay đổi số dư quỹ tích lũy trong tương lai. Nếu có thời điểm số dư chuyển sang âm, hãy cẩn thận
Chi phí sửa chữa lớn cũng có thể lên tới 1-2 triệu đồng trên mỗi căn hộ. Nếu quỹ không đủ, nó sẽ dẫn đến việc thu phí một lần hoặc hoãn sửa chữa (= tăng tốc độ xuống cấp của tòa nhà).
Đọc "bầu không khí" của ban quản lý từ biên bản họp
Biên bản họp đại hội của ban quản lý là một tài liệu quan trọng để hiểu được tình trạng hoạt động của ban quản lý. Bằng cách xem xét biên bản từ 2-3 năm trước, bạn có thể hiểu được những điều sau:
- Tình trạng tổ chức họp: Đại hội thường niên có được tổ chức một lần một năm không? Nếu không, ban quản lý có thể đã ngừng hoạt động
- Nội dung quyết định công việc sửa chữa: Những công việc sửa chữa nào đã được thực hiện, chi phí là bao nhiêu
- Sự tồn tại của các khoản tăng phí sửa chữa hoặc phí một lần: Nếu tăng giá hoặc phí một lần đã xảy ra trong quá khứ, đó có thể là dấu hiệu của tình hình tài chính khó khăn
- Hồ sơ rắc rối: Nếu các vấn đề về tiếng ồn, quy tắc nuôi thú cưng, quản lý bãi đỗ xe, v.v. xảy ra thường xuyên, nó cũng ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân
Biên bản họp thường có thể được lấy bằng cách yêu cầu từ người bán hoặc công ty quản lý. Nếu bị từ chối truy cập, có khả năng có vấn đề nào đó bị ẩn giấu, vì vậy hãy xem xét một cách cẩn thận.
Chung cư tự quản lý cần chú ý đặc biệt
Có những "chung cư tự quản lý" mà các chủ sở hữu căn hộ tự quản lý mà không có công ty quản lý. Nó thường được thấy ở các chung cư nhỏ, nhưng vì các cư dân không có chuyên môn quản lý, chất lượng bảo trì quản lý có thể không ổn định, đây là một rủi ro.
Đối với tự quản lý, hãy đặc biệt kiểm tra kỹ lưỡng phương pháp quản lý quỹ sửa chữa, lịch sử sửa chữa trong quá khứ, và tình trạng tổ chức các tài liệu kế toán. Ngoài ra, nếu ban giám đốc ban quản lý lớn tuổi hoặc thiếu những người chịu trách nhiệm, cũng có nguy cơ quản lý sẽ sụp đổ trong tương lai.
Kết hợp đánh giá ban quản lý vào quyết định đầu tư
Trong đầu tư căn hộ chung cư, việc xem không chỉ tỷ suất lợi nhuận biểu mặt của bất động sản mà còn khả năng sinh lời thực tế là cần thiết. Tình trạng của ban quản lý cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng sinh lời thực tế này.
Tóm lại, các tiêu chí để đánh giá ban quản lý tốt như sau:
| Mục | Tiêu chí | |------|--------| | Quỹ sửa chữa (hàng tháng) | 200 đồng trở lên trên mét vuông | | Tổng số dư quỹ tích lũy | Chi dụ kế hoạch sửa chữa dài hạn dương | | Tỷ lệ nợ | Dưới 5% | | Kế hoạch sửa chữa dài hạn | Cập nhật trong vòng 5 năm | | Tổ chức đại hội | Một lần hoặc nhiều hơn mỗi năm |
Các chung cư nơi ban quản lý hoạt động tốt có xu hướng có độ xuống cấp tòa nhà chậm và mức độ hài lòng của cư dân cao. Đối với đầu tư bất động sản dựa trên giả định sở hữu lâu dài, việc có quan điểm "mua quản lý" sẽ dẫn đến né tránh rủi ro trong tương lai và duy trì giá trị tài sản.
Thay vì chỉ nhìn vào khả năng sinh lời của bất động sản mà vội vàng đầu tư, việc phát triển thói quen đánh giá tài chính ban quản lý, quản lý và kế hoạch cùng nhau là bước đầu tiên hướng tới trở thành một nhà đầu tư chín chắn trong đầu tư căn hộ chung cư.