Phục hồi khách du lịch quốc tế và tình hình thị trường minpaku hiện tại
Nhu cầu du lịch quốc tế, đã sụt giảm mạnh do ảnh hưởng của virus Corona, đã hồi phục nhanh chóng kể từ năm 2023, và tính đến hiện tại năm 2026, nhiều khu vực du lịch đã vượt quá mức trước đại dịch. Nhờ sự hỗ trợ của đồng yên yếu, khách du lịch từ lâu từ các nước châu Âu, Mỹ và châu Á đang gia tăng, dẫn đến tình trạng thiếu hụt khách sạn và giá cả phòng tăng vọt tiếp tục.
Do xu hướng này, các nhà đầu tư chuyển đổi các tài sản cho thuê hiện có sang kinh doanh minpaku gia tăng nhanh chóng. Sau vài năm kể từ khi Luật kinh doanh lưu trú nhà ở (cái gọi là luật minpaku mới) được thực hiện, các quy tắc như hệ thống thông báo và hạn chế ngày hoạt động cũng đã được phổ biến rộng rãi. Mặt khác, có các mô hình lấy giấy phép như nhà nghỉ đơn giản theo luật kinh doanh khách sạn, cũng như các tùy chọn vận hành như minpaku khu đặc biệt, và lựa chọn hệ thống phù hợp với mục đích và đặc thù địa phương đã trở nên khả thi.
Khả năng sinh lợi của minpaku thay đổi lớn tùy thuộc vào vị trí và hoạt động, nhưng đối với các vị trí tốt ở các điểm du lịch và trung tâm thành phố, không hiếm khi tạo ra 2 đến 4 lần thu nhập so với cho thuê bình thường. Tuy nhiên, trên hết, tồn tại những khó khăn độc đáo không có trong hoạt động cho thuê, chẳng hạn như công sức vận hành, rủi ro pháp lý, xung đột với cư dân lân cận.
Điều kiện tài sản và vị trí phù hợp với minpaku
Không phải mọi tài sản đều phù hợp với chuyển đổi minpaku. Các điều kiện của tài sản phù hợp là, ngoài vị trí là các điểm du lịch, trung tâm kinh doanh, có cơ sở hạ tầng sân bay tốt, bản thân tòa nhà phải có cấu trúc, khu vực sử dụng cho phép hoạt động minpaku.
Trước hết, xác nhận khu vực sử dụng là bắt buộc. Trong các khu vực chỉ dành cho nhà ở, chỉ có luật minpaku mới có thể áp dụng, với giới hạn 180 ngày hoạt động hàng năm. Trong các khu vực thương mại và khu vực công nghiệp bán dẫn, có thể hoạt động 365 ngày một năm như nhà nghỉ đơn giản theo luật kinh doanh khách sạn, và khả năng sinh lợi sẽ thay đổi đáng kể. Ngoài ra, trong trường hợp các tòa nhà chung cư, phải kiểm tra xem quy tắc quản lý có cấm minpaku hay không là điều bắt buộc.
Về vị trí, các điều kiện như bên trong 10 phút đi bộ từ nhà ga, cơ sở hạ tầng tốt để tiếp cận các điểm du lịch chính, cửa hàng tiện lợi 24 giờ gần đó quyết định sức hút khách hàng. Hơn nữa, cần phải nghiên cứu tình trạng hoạt động và dải giá của các tài sản tương tự lân cận (khách sạn, minpaku), và phán đoán cân bằng cung cầu trước khi quyết định tham gia.
Yêu cầu pháp lý và xây dựng hệ thống vận hành
Hoạt động minpaku yêu cầu lấy thông báo hoặc giấy phép. Luật kinh doanh lưu trú nhà ở (minpaku mới theo luật) là hệ thống thông báo có rào cản tương đối thấp, nhưng có giới hạn 180 ngày hoạt động hàng năm và bắt buộc trao quyền quản lý cho tác nhân quản lý khi chủ sở hữu vắng mặt. Nhà nghỉ đơn giản theo luật kinh doanh khách sạn là hệ thống lấy giấy phép, với các yêu cầu tiêu chuẩn xây dựng và luật phòng cháy chữa cháy khắt khe, nhưng có thể hoạt động quanh năm.
Hệ thống vận hành được chọn từ hai lựa chọn: tự vận hành hoặc trao quyền cho đơn vị vận hành. Tự vận hành có thể làm giảm chi phí, nhưng khối lượng công việc hàng ngày lớn như sắp xếp vệ sinh, phục vụ khách, xử lý sự cố, bổ sung hàng hóa, và có giới hạn để triển khai nhiều tài sản. Trao quyền cho đơn vị vận hành có chi phí (thường là 20-35% doanh thu) nhưng có lợi thế là tăng tỷ lệ hoạt động thông qua các kiến thức vận hành chuyên nghiệp.
Đặc biệt, đối với khách quốc tế cần hỗ trợ đa ngôn ngữ, hệ thống phục vụ tư vấn 24 giờ quyết định đánh giá. Vì đánh giá trên các nền tảng như Airbnb gắn trực tiếp với sức hút khách hàng, chất lượng phục vụ khách ban đầu phần lớn quyết định doanh thu sau này.
Quy trình chuyển đổi từ tài sản cho thuê hiện có
Để chuyển đổi tài sản cho thuê hiện có sang minpaku, có nhiều bước cần thực hiện. Trước tiên, chờ người thuê trả phòng, và bắt đầu xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng khi phòng trống. Tiếp theo, tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết (thông báo, đơn xin giấy phép), lắp đặt thiết bị phòng cháy (hệ thống cảnh báo hỏa hoạn tự động, đèn chỉ dẫn, v.v.), lắp đặt đồ nội thất và thiết bị, chụp ảnh và tạo danh sách.
Chi phí đầu tư ban đầu phụ thuộc vào quy mô tài sản và có hay không các thiết bị hiện có, nhưng ước tính khoảng 50 đến 1 triệu yên cho phòng một, 1 đến 2 triệu yên cho loại gia đình. Thời gian để bù đắp chi phí đầu tư ban đầu này quyết định điểm hòa vốn cho chuyển đổi minpaku.
Ngoài ra, khi các nhà đầu tư quen thuộc với hoạt động cho thuê thử thách minpaku, có nhiều lĩnh vực không thể được xử lý chỉ bằng kiến thức cho thuê hiện có. Điều quan trọng là nắm vững các nguyên tắc cơ bản của hoạt động cho thuê và sau đó học các kỹ năng vận hành đặc trưng của minpaku. Để sử dụng hiệu quả, kiến thức về hoạt động cho thuê có thể tham khảo từ các nguồn thông tin như sumuie.jp, tìm kiếm tài sản và tư vấn bất động sản tổng thể từ m-assets.co.jp.
Quản lý rủi ro và chiến lược thoát
Hoạt động minpaku có những rủi ro độc đáo. Xung đột với cư dân lân cận (tiếng ồn, xử lý rác, nghi ngờ người lạ), hư hỏng do khách, suy giảm nhu cầu do dịch bệnh hoặc thảm họa, những thay đổi trong điều kiện hoạt động do thay đổi pháp luật. Đặc biệt, đối xử với cộng đồng lân cận không thể coi thường, và giao tiếp tỉnh tế là cần thiết, chẳng hạn như chào hỏi trước và chia sẻ thông tin liên lạc.
Ngoài ra, thị trường minpaku có bản chất dễ tăng cạnh tranh vì rào cản vào thị trường thấp. Nếu các tài sản tương tự gia tăng nhanh chóng ở cùng một khu vực, tỷ lệ hoạt động sẽ giảm, và bị cuốn vào cạnh tranh giá. Với những rủi ro này trong tâm trí, điều quan trọng là có góc nhìn "hoạt động kép" sẽ cho phép quay lại cho thuê bình thường bất cứ lúc nào. Ngay cả ở các điểm du lịch, nếu vị trí có tính thương mại, có tùy chọn chuyển đổi sang loại hình kinh doanh trong mặt bằng, và bằng cách sử dụng kết hợp các nguồn thông tin như senkyaku.jp mạnh về môi giới cửa hàng và người thuê nhà, có thể xây dựng chiến lược thoát linh hoạt.
Minpaku quốc tế là một lựa chọn hấp dẫn có thể nhắm đến lợi suất cao, nhưng đó là một hoạt động high-touch yêu cầu chú ý đến tất cả các khía cạnh vận hành, pháp lý và đối xử với cộng đồng. Bằng cách lặp lại chuẩn bị kỹ lưỡng và học tập liên tục, có thể kiếm tiền lâu dài từ nhu cầu khách quốc tế tiếp tục sau năm 2026.