Cải thiện không gian là gì
"Cải thiện không gian" là một kỹ thuật tiếp thị sử dụng nội thất, thiết kế nội thất và ánh sáng để trình bày một bất động sản hấp dẫn để bán hoặc cho thuê, tạo ra một môi trường khiến các người muốn thuê tiềm năng nghĩ "Tôi muốn sống ở đây". Phương pháp này bắt nguồn từ lĩnh vực bán bất động sản phương Tây nhưng gần đây đã thu hút sự chú ý trong thị trường cho thuê của Nhật Bản. Trong quản lý cho thuê, nơi những khoảng trống kéo dài ảnh hưởng đến lợi nhuận, cải thiện không gian là một chiến lược khác biệt hiệu quả để giải quyết những khoảng trống một cách nhanh chóng.
Nó khác với đơn giản là "dọn dẹp sạch sẽ". Mục tiêu của cải thiện không gian là lưu trữ toàn bộ không gian sao cho ngay khi những người muốn thuê bước vào bất động sản, họ có thể tưởng tượng một "lối sống lý tưởng".
Tại sao cải thiện không gian lại hiệu quả đối với bất động sản cho thuê
Hầu hết những người muốn thuê ngày nay quyết định xem liệu có nên xem bất động sản hay không dựa trên ảnh trực tuyến. Nói cách khác, ấn tượng của bức ảnh liên quan trực tiếp đến số lần xem. Ảnh của các không gian được trang bị nội thất và thiết kế nội thất quyến rũ hơn nhiều so với ảnh các phòng trống, dẫn đến sự gia tăng các cuộc hỏi han và lần xem.
Ấn tượng trong lúc xem cũng rất quan trọng. Trong một không gian trống, thật khó để hình dung được quy mô và dòng chảy sống, làm cho nó khó có thể hình dung bản thân đang sống ở đó. Khi nội thất được đặt đúng cách, cảm giác không gian sống trở nên rõ ràng và sự mong muốn của người thuê tăng lên.
Trong các khu vực có nhiều bất động sản cạnh tranh hoặc các bất động sản tiêu chuẩn có ít tính năng khác biệt, "sự khác biệt này trong cách nó xuất hiện" có thể trở thành yếu tố quyết định trong các quyết định cho thuê.
Các kỹ thuật cải thiện không gian chính
Sử dụng đồ nội thất và phụ kiện cho thuê
Phương pháp này liên quan đến việc thuê một công ty cải thiện không gian chuyên nghiệp để cung cấp nội thất cho thuê được cài đặt trong bất động sản trong một khoảng thời gian. Ghế sofa, bàn, khung giường và ánh sáng được phối hợp để tạo ra các không gian để chụp ảnh và xem. Chi phí khác nhau tùy theo kế hoạch và kích thước bất động sản, nhưng có các dịch vụ bắt đầu từ vài chục ngàn yên.
Công ty cải thiện không gian xử lý việc loại bỏ nội thất và vận chuyển, cho phép bạn đưa không gian trở lại trạng thái trống khi có người thuê được xác định.
Cải thiện không gian ảo
Kỹ thuật này liên quan đến việc tổng hợp nội thất và thiết kế nội thất bằng đồ họa máy tính (CG) vào các ảnh phòng. Vì không cần phải mang nội thất vào thực tế, chi phí được giảm đáng kể. Nó đặc biệt hiệu quả khi mục tiêu chỉ là cải thiện ảnh bất động sản và đã trở thành một phương pháp phổ biến để dễ dàng nâng cao chất lượng ảnh trên các trang web danh sách.
Tuy nhiên, vì không gian thực tế vẫn trống khi xem, cần phải cẩn thận tránh sự mismatch giữa ảnh và hiện thực. Từ quan điểm trách nhiệm pháp lý, điều quan trọng là phải rõ ràng chỉ ra rằng ảnh sử dụng cải thiện không gian ảo.
DIY cải thiện không gian
Phương pháp này được thực hiện mà không cần thuê công ty chuyên nghiệp—bởi chủ sở hữu hoặc nhân viên quản lý bất động sản. Chỉ cần đặt các cây cảnh, gối tựa và khung ảnh được mua từ cửa hàng ngàn đồng hoặc cửa hàng nội thất giá rẻ có thể cải thiện đáng kể ấn tượng của bức ảnh. Chi phí được giảm thiểu nhưng yêu cầu thẩm mỹ và kiến thức.
Vệ sinh và dọn dẹp chuyên nghiệp kỹ lưỡng
Trước cải thiện không gian, tình trạng vệ sinh của bất động sản có tác động đáng kể đến ấn tượng của những người muốn thuê tiềm năng. Vệ sinh chuyên nghiệp để loại bỏ các vết bẩn cứng đầu từ các cố định nước và các bản vá nhỏ trên tường và sàn có thể tạo ra ấn tượng của một "bất động sản sạch sẽ". Sự kết hợp của cải thiện không gian và vệ sinh là hiệu quả nhất.
Cân nhắc về hiệu quả chi phí
Liệu có đáng để đầu tư vào cải thiện không gian hay không trở nên rõ ràng hơn khi so sánh với các chi phí trống.
Ví dụ, nếu một bất động sản thuê với giá 80.000 yên mỗi tháng trống trong 2 tháng, mất cơ hội là 160.000 yên. Nếu chi phí dịch vụ cải thiện không gian chuyên nghiệp là 50.000-100.000 yên, thậm chí chỉ xác định một người thuê sớm hơn một tháng cũng cung cấp lợi nhuận đầu tư đầy đủ.
Tuy nhiên, cải thiện không gian không hiệu quả đối với tất cả bất động sản. Trong các khu vực có nhu cầu mạnh hoặc các bố cục phổ biến, các khoảng trống được lấp đầy nhanh chóng ngay cả khi không cải thiện, nên mức độ ưu tiên đầu tư thấp hơn. Cải thiện không gian hiệu quả nhất cho:
- Các khu vực có nhiều bất động sản cạnh tranh đòi hỏi sự khác biệt
- Bất động sản có khoảng trống vượt quá 3 tháng
- Bất động sản có bố cục tiêu chuẩn và ít điểm bán hàng duy nhất
- Bất động sản nơi ảnh trang web danh sách xuất hiện tối hoặc không hấp dẫn với ít cuộc hỏi
Điểm phối hợp với các công ty quản lý
Khi xem xét cải thiện không gian, sự hợp tác với công ty quản lý của bạn là rất quan trọng. Một số công ty quản lý bất động sản đối tác với các dịch vụ cải thiện không gian hoặc xử lý cải thiện không gian ảo trong nhà.
Bắt đầu bằng cách hỏi công ty quản lý của bạn, "Có phương pháp nào có sẵn để nhanh chóng giải quyết những khoảng trống không?" Các nhân viên quản lý bất động sản quen thuộc với cạnh tranh địa phương có thể tư vấn về sự cần thiết của cải thiện không gian và chi phí.
Khi xem xét ảnh cho các trang web danh sách, chú ý đến thời gian chụp ảnh, thành phần và độ sáng rất quan trọng. Ảnh chụp với ống kính góc rộng trong những lúc ánh sáng tự nhiên tạo ra một kỹ thuật cơ bản để làm cho không gian trông lớn hơn và sáng hơn.
Mối quan hệ giữa cải thiện không gian và đặt giá cho thuê
Cải thiện không gian không chỉ phục vụ để rút ngắn khoảng thời gian trống mà còn là một phương tiện để đảm bảo những người thuê trong khi duy trì mức giá cho thuê hiện tại.
Khi cạnh tranh với các bất động sản rival, nhiều chủ nhà ngay lập tức xem xét giảm giá cho thuê. Tuy nhiên, bằng cách cải thiện cách bất động sản xuất hiện, bạn có thể tăng số lần xem và tỷ lệ chuyển đổi với giá cho thuê hiện tại, giải quyết các khoảng trống mà không cắt giảm giá cho thuê.
Giảm giá cho thuê 10.000 yên mỗi tháng tương đương với mất 1,2 triệu yên trong vòng 10 năm. Từ quan điểm này, chi phí cải thiện không gian của vài chục ngàn yên trở thành một lựa chọn rất hợp lý.
Tóm tắt: Cải thiện không gian như một giải pháp khoảng trống
Cải thiện không gian không nhất thiết phải yêu cầu đầu tư ban đầu lớn và có thể được bắt đầu một cách khiêm tốn dựa trên hoàn cảnh bất động sản.
Một cách tiếp cận thực tế là bắt đầu với cải thiện không gian ảo, đánh giá phản ứng ảnh, và tiếp tục với cải thiện không gian nội thất cho thuê đầy đủ nếu kết quả hứa hẹn. Nếu bạn có những bất động sản trống kéo dài, hãy cân nhắc khám phá những khả năng cải thiện không gian trước khi cắt giảm giá cho thuê.