ผลกระทบของอัตราแลกเปลี่ยนเยนต่ำและนักลงทุนต่างชาติต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น

"ความดูถูก" ที่เกิดจากอัตราแลกเปลี่ยนเยนต่ำเป็นพลังที่ช่วยเหลือที่มีประสิทธิภาพ

นับตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา อัตราแลกเปลี่ยนเยนที่อ่อนค่าลงอย่างรวดเร็วได้นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ถืออเมริกันดอลลาร์หรือยูโร สินทรัพย์ที่ราคาเป็นเยนดูเหมือนจะมี "ความดูถูก" มากกว่าที่เคยเป็นมา

ตัวอย่างเช่น ในสมัยที่อัตราแลกเปลี่ยนอยู่ที่ 1 ดอลลาร์ = 110 เยน หากต้องการซื้อทรัพย์สินราคา 100 ล้านเยน จะต้องใช้เงินประมาณ 910,000 ดอลลาร์ แต่เมื่ออัตราแลกเปลี่ยนเปลี่ยนเป็น 1 ดอลลาร์ = 150 เยน ทรัพย์สินเดียวกันจะราคาประมาณ 670,000 ดอลลาร์ การแปลงค่าสกุลเงินเพียงอย่างเดียวนี้ได้สร้างผลกำไรจากการลดลงของราคาประมาณ 26% และแม้ว่าราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินต่างประเทศแล้ว ก็ยังคงดูเหมือนเป็นการซื้อที่คุ้มค่า

นอกจากนี้ ญี่ปุ่นยังมีอัตราผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่สูงกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเจริญแล้งอื่นๆ แม้กระทั่งห้องชุดแยกตัวในโตเกียวก็สามารถให้อัตราผลตอบแทนทั่วไป 3-5% ในบางพื้นที่ได้ เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดของเมืองหลักเช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ และนิวยอร์ก ที่อัตราผลตอบแทนลดลงเหลือ 1-2% ญี่ปุ่นแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างรายได้ที่โดดเด่น

นักลงทุนต่างชาติกำลังซื้อที่ไหน และซื้อประเภทไหน

อาคารชุดหรูหราและคอนโดมิเนียมในใจกลางเมือง

ที่ดึงดูดความสนใจมากที่สุดคือการที่อาคารชุดใหม่และเก่าน้อยในใจกลางโตเกียว ทรัพย์สินราคาสูงที่ตั้งอยู่ในจังหวัดมินะโตะ จังหวัดชิโยดะ และจังหวัดชิบุยะ มีความต้องการที่สูงจากคนมั่งคั่งจากฮ่องกง ไต้หวัน และสิงคโปร์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ทรัพย์สินที่อยู่ใกล้เคียงกับพื้นที่ที่มีชื่อเสียงระดับสากล เช่น "Azabudai Hills" "Toranomon Hills" และพื้นที่ราคาแพง เช่น อะคาซากะ ชิบุยะ และหะชิรุโตะ ทำให้นักลงทุนต่างชาติกลายเป็นสัดส่วนอย่างน้อยของผู้ซื้อทั้งหมดซึ่งไม่ใช่เรื่องผิดปกติอีกต่อไป

ทรัพย์สินประเภทนี้มีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนในการรักษาสินทรัพย์ และลักษณะพิเศษคือว่ามักถูกครอบครองเป็น "สินทรัพย์นอกเหนือจากสกุลเงินที่มั่นคง" มากกว่าการที่จะถูกอยู่อาศัยจริง

ทรัพย์สินในพื้นที่รีสอร์ท และท่องเที่ยว

เมื่อความต้องการของนักท่องเที่ยวต่างประเทศและอัตราแลกเปลี่ยนเยนต่ำมาบรรจบกัน ทรัพย์สินในพื้นที่รีสอร์ท และท่องเที่ยว เช่น นิเซโกะ (ฮ่อกไกโด) ชิราฮะ (นากาโน) ฮาโกเนะ และเกียวโต ก็กลายเป็นเป้าหมายการซื้อของนักลงทุนต่างชาติ โดยนิเซโกะโดยเฉพาะ นักลงทุนจากออสเตรเลีย และเอเชีย ได้ซื้อนั่นจากมานานหลายปี ทำให้ราคาที่ดินและราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

ด้วยการบริหารจัดการเป็นอพยพชั่วคราวระยะสั้น ทรัพย์สินเหล่านี้จึงคาดว่าจะมีอัตราการใช้งานสูงและรายได้ที่มากมาย ทำให้มันไม่ใช่แค่การถือครองระยะยาวอย่างง่ายๆ แต่มีลักษณะของการลงทุนแบบปฏิบัติการด้วย

อาคารอพาร์ตเมนต์หลังและทรัพย์สินสำหรับการบริหารจัดการรายได้

กรณีที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงเวลาเล่าว่า คือการซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์หลังและห้องชุดสำหรับการบริหารจัดการรายได้ในเมืองชนบท เมื่อเปรียบเทียบกับโตเกียว ราคาทรัพย์สินนั้นถูกลงกว่า และอัตราผลตอบแทนสูงถึง 7-10% ก็มีทรัพย์สินที่หมุนเวียนในตลาด นักลงทุนจากเอเชียบางกลุ่มรายงานว่ามีการซื้อหลายหลังเข้าด้วยกัน และมีแนวโน้มที่ขนาดการลงทุนจะใหญ่ขึ้น

ผลกระทบต่อนักลงทุนในประเทศ: การเพิ่มขึ้นของราคาและการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น

การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาตินั้นมีผลกระทบที่ไม่สามารถมองข้ามได้สำหรับนักลงทุนในประเทศ

ผลกระทบของการผลักดันราคาขึ้น เป็นผลกระทบโดยตรงที่สำคัญที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของทรัพย์สินราคาแพงในใจกลางเมือง และพื้นที่รีสอร์ตยอดนิยม เช่น นิเซโกะ และชิราฮะ นักลงทุนต่างชาติเดินหน้าทำการเสนอราคาสูงที่สนับสนุนจากอำนาจการซื้อในเงินต่างประเทศ ทำให้นักลงทุนในประเทศอยู่ในฐานะที่เสียเปรียบในการแข่งขันราคา เนื่องจากแม้ว่าจะตัดสินว่า "ราคาแพงเกินไป" ตามวิธีการส่วนลดรายได้แล้ว นักลงทุนต่างชาติก็ยังสามารถลงมติให้ได้รับเงินอุดหนุนจากอัตราแลกเปลี่ยนเยนต่ำ

นอกจากนี้ ความไม่สมดุลของข้อมูลและความเร็ว ก็เป็นปัญหาเช่นกัน กองทุนลงทุนต่างประเทศและคนมั่งคั่งมักจะสำรองข้อมูลทรัพย์สินมาก่อนที่จะนำเสนอต่อตลาด (ทรัพย์สินนอกตลาด) โดยการจัดตั้งพันธมิตรกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่มองหาทรัพย์สินผ่านพอร์ทัลสื่อกลางทั่วไป การเข้าถึงทรัพย์สินที่มีความสุขนี้เป็นสิ่งที่ยากมากขึ้น

ในทางกลับกัน การไหลเวียนของตลาดที่เพิ่มขึ้น ก็มีด้านบวกเช่นกัน ด้วยการที่นักลงทุนต่างชาติส่งเสริมการซื้อขายของทรัพย์สินเก่า และทรัพย์สินที่ต้องบูรณะปรับปรุง ตลาดโดยรวมจึงสามารถกระตุ้นได้ และการตั้งเป้าหมายทางออกการลงทุนจึงเป็นไปได้ง่ายขึ้น

กลยุทธ์ที่นักลงทุนในประเทศควรใช้ ได้แก่ การเชี่ยวชาญในพื้นที่ที่นักลงทุนต่างชาติยากที่จะเข้าไป และขนาดทรัพย์สินเล็กน้อย สร้างเครือข่ายเพื่อการสำรองข้อมูลก่อนเวลา หรือการคาดการณ์พื้นที่ที่มีความต้องการของต่างชาติสูงขึ้นและลงทุนล่วงหน้า

ความสัมพันธ์ในอนาคตระหว่างแนวโน้มอัตราแลกเปลี่ยนและตลาดอสังหาริมทรัพย์

อัตราแลกเปลี่ยนเยนต่ำไม่ได้ดำเนินต่อไปตลอดไป เราสามารถคาดการณ์ได้ว่าจะมีสถานการณ์ที่อัตราแลกเปลี่ยนเปลี่ยนเป็นเยนแข็ง เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น การลดลงของส่วนต่างดอกเบี้ยระหว่างญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกา การเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยที่สำนักจัดการการเงินแห่งชาติญี่ปุ่นทำ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา

หากอัตราแลกเปลี่ยนเปลี่ยนเป็นเยนแข็ง "ความดูถูก" สำหรับนักลงทุนต่างชาติอาจจะหายไป และจังหวะของการเข้าใหม่อาจจะชะลอตัวลง อย่างไรก็ตาม สำหรับทรัพย์สินที่ครอบครองอยู่แล้ว ตราบใดที่มูลค่าทรัพย์สินยังคงอยู่ในหน่วยเยน อัตราแลกเปลี่ยนที่เพิ่มขึ้นนั้นอาจนำไปสู่การขาดทุนฝังตัว ซึ่งอาจนำมาซึ่งการปรับปรุงและการเร่งการขาย โปรดจำไว้ว่า "การขายโดยต่างชาติ" ดังกล่าวอาจสร้างความเสี่ยงต่อการปรับปรุงราคาที่เฉพาะเจาะจง

ตรงกันข้าม หากอัตราแลกเปลี่ยนเยนต่ำยังคงดำเนินต่อและมีแนวโน้มแข็งขึ้น อัตราส่วนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นโดยนักลงทุนต่างชาติอาจจะเพิ่มขึ้นอีก และราคาในพื้นที่เฉพาะอาจจะถูกขับเคลื่อนด้วย "ตรรกะตามอัตราแลกเปลี่ยน" หากมีการกำหนดราคาที่ไม่สามารถอธิบายได้ด้วยมูลค่าพื้นฐานในประเทศเท่านั้น (เช่น ประชากรศาสตร์และระดับค่าเช่า) การตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนในประเทศก็จะซับซ้อนมากขึ้น

สำหรับข้อมูลแนวโน้มขนาดใหญ่ที่ล้อมรอบตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น โปรดดู ความรู้พื้นฐานเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มตลาด นอกจากนี้ สำหรับวิธีการเลือกพื้นที่ลงทุน โปรดดู ลักษณะและวิธีการเลือกการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตามพื้นที่ สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม

สรุป: การมองอัตราแลกเปลี่ยนเป็น "ปัจจัยที่ช่วยเหลือ" ในขณะเดียวกันก็รู้จักวิกฤตด้วย

สภาพแวดล้อมของอัตราแลกเปลี่ยนเยนต่ำได้นำนักลงทุนต่างชาติผู้เล่นใหม่เข้ามายังตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น และได้สร้างความกดดันให้กับการเพิ่มขึ้นของราคา โดยเฉพาะในใจกลางเมือง และพื้นที่รีสอร์ตยอดนิยม สำหรับนักลงทุนในประเทศ ไม่เพียงแต่จำนวนคู่แข่งจะเพิ่มขึ้น แต่ยังมีข้อดีในการกระตุ้นตลาด และความหลากหลายของกลยุทธ์ทางออก

สิ่งที่สำคัญคือ จำไว้ว่าอัตราแลกเปลี่ยนถูกจัดเรียงเพียง "ปัจจัยภายนอกที่เปลี่ยนแปลง" และสิ่งที่สนับสนุนความสามารถในการสร้างรายได้จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ คือมูลค่าพื้นฐาน เช่น ตำแหน่งที่ตั้ง อุปสงค์และอุปทาน และระดับค่าเช่า อย่าพลาดแนวโน้มของอัตราแลกเปลี่ยนเยนต่ำ ที่จะจับผลิตภัณฑ์ราคาแพง ดำเนินการคำนวณกระแสเงินสดอย่างสมเหตุสมผล และดำเนินการตรวจสอบและพิจารณากลยุทธ์ทางออกอย่างระมัดระวัง