ความแตกต่างระหว่างมาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวเก่าและใหม่และผลกระทบของการซ่อมแซมป้องกันแผ่นดินไหวต่อการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวคืออะไรและเหตุใดจึงสำคัญ

ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คำว่า "มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวเก่า" และ "มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวใหม่" ปรากฏบ่อยครั้ง แต่นักลงทุนที่เข้าใจอย่างแท้จริงถึงความแตกต่างเฉพาะของพวกเขาหรือผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนก็ค่อนข้างน้อยที่คาดไม่ถึง มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวส่งผลต่อความปลอดภัยของทรัพย์สินเท่านั้นไม่ใช่ยังส่งผลต่อสภาพการเงิน มูลค่าสินทรัพย์ ความต้องการของผู้เช่า และความสามารถในการขาย นี่คือความรู้พื้นฐานที่นักลงทุนทั้งหมดตั้งแต่ผู้เริ่มต้นไปจนถึงระดับกลางต้องเข้าใจ

มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวในกฎหมายมาตรฐานการสร้างสรรค์ของญี่ปุ่นถูกเสริมความแข็งแกร่งซ้ำแล้วซ้ำอีกต่อจากความเสียหายจากแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ จุดเปลี่ยนเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือ การแก้ไขที่ใหญ่ที่สุดในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2524 ก่อนและหลังการแก้ไขนี้ มาตรฐานจะเรียกว่า "มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวเก่า" และ "มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวใหม่" ตามลำดับ

ความแตกต่างระหว่างมาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวเก่าและใหม่

มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวเก่า (สำหรับอาคารที่ได้รับอนุญาตการสร้างสรรค์ก่อนเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2524) ได้รับการออกแบบโดยมีสมมติฐานว่า "อาคารจะไม่ถูกทำลายแม้ในแผ่นดินไหวประมาณหกระดับ 5 แรง" แผ่นดินไหวเคิบเท่า (Great Hanshin-Awaji Earthquake) ปี 1995 ส่งผลให้เกิดความเสียหายครั้งใหญ่เป็นหลักต่ออาคารตอบสนองมาตรฐานเก่า นำไปสู่การยอมรับอย่างแพร่หลายถึงข้อ จำกัดของมาตรฐาน

มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวใหม่ กำหนดให้ "อาคารจะไม่ยุบตัวแม้ในแผ่นดินไหวขนาดใหญ่ประมาณ 6-7 แรง" โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อกำหนดเกี่ยวกับปริมาณผนัง (ผนังเฉือน) และความสมดุลของตำแหน่งได้รับการกระชับอย่างมีนัยสำคัญ อาคารที่ได้รับอนุญาตการสร้างสรรค์ตั้งแต่เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2524 เป็นต้นไปเป็นไปตามมาตรฐานใหม่เหล่านี้

นอกจากนี้ กฎหมายมาตรฐานการสร้างสรรค์ได้รับการแก้ไขอีกครั้งในปี 2543 โดยเพิ่มการสำรวจดินบังคับและข้อมูลจำเพาะสกรูเหล็กที่เสริมความแข็งแกร่ง ทรัพย์สินที่ปฏิบัติตามการแก้ไขนี้ปี 2543 ถือว่ามีประสิทธิภาพป้องกันแผ่นดินไหวสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงสร้างไม้

ผลกระทบของประสิทธิภาพป้องกันแผ่นดินไหวต่อการเงิน

ทรัพย์สินตอบสนองมาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวเก่าต้องเผชิญกับความเสียเปรียบที่สำคัญในการเงิน

สถาบันการเงินจำนวนมากใช้นโยบาย ไม่ให้สินเชื่อแก่อาคารป้องกันแผ่นดินไหวเก่า หรือจำกัดระยะเวลาสินเชื่อและอัตราส่วน LTV (อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า). โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อที่มีหลักประกัน) จากธนาคารหลักและธนาคารระดับท้องถิ่น ทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่าโดยทั่วไปจะถูกปฏิเสธตามหลักการ

แม้ว่าสถาบันให้สินเชื่อที่ไม่ใช่ธนาคารบางแห่งและสหกรณ์신用บางแห่งให้สินเชื่อสำหรับทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่า แต่อัตราดอกเบี้ยและข้อกำหนดโดยทั่วไปจะไม่เอื้ออำนวย ทรัพย์สินที่ยากต่อการได้รับการเงินมีตัวเลือกผู้ซื้อที่จำกัดเมื่อขายในอนาคต อาจเป็นจุดอ่อนที่ร้ายแรงในกลยุทธ์ออก

ความเสี่ยงเมื่อถืออยู่หรือซื้อทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่า

ทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่ามีความเสี่ยงอื่น ๆ นอกเหนือจากการเงิน

ความเสี่ยงในการออกไปเมื่อขาย เป็นข้อกังวลหลัก ทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่าสามารถขายได้เฉพาะแก่นักลงทุนที่ซื้อด้วยเงินสดหรือนักลงทุนที่สามารถได้รับการเงินนอกธนาคาร ด้วยการขาดแคลนอย่างสมบูรณ์ของผู้ซื้อที่มีศักยภาพในตลาด จึงมีความเสี่ยงว่าราคาขายจะถูกกดลงหรือระยะเวลาการขายยาวนาน

ปัญหาความต้องการของผู้เช่า ก็มีอยู่เช่นกัน ในปีที่ผ่านมา ผู้เช่าจำนวนมากขึ้นตรวจสอบประสิทธิภาพป้องกันแผ่นดินไหวเมื่อเลือกทรัพย์สินให้เช่า แผ่นดินไหวครั้งใหญ่แต่ละครั้งทำให้มีความคิดที่ว่า "ฉันไม่อยากอยู่ในอาคารป้องกันแผ่นดินไหวเก่า" โดยเฉพาะอย่างยิ่งในคนหนุ่มสาวและครอบครัวที่มีลูก

เงื่อนไขการประกันภัย ก็ได้รับผลกระทบ ทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่าอาจต้องเผชิญกับพรีเมียมการประกันไฟและแผ่นดินไหวที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยในการเพิ่มต้นทุนการทำงาน

การซ่อมแซมป้องกันแผ่นดินไหว (การเสริมกำลังป้องกันแผ่นดินไหว)

การซ่อมแซมป้องกันแผ่นดินไหวหรือการเสริมกำลังป้องกันแผ่นดินไหวหมายถึงงานที่ดำเนินการเพื่อเพิ่มอาคารมาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวเก่าให้มีประสิทธิภาพป้องกันแผ่นดินไหวใกล้เคียงกับมาตรฐานปัจจุบัน

สำหรับอาคารไม้ การซ่อมแซมป้องกันแผ่นดินไหวส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มผนังเฉือน การเสริมการเชื่อมต่อโลหะ และการเสริมฐานรากด้านล่าง สำหรับโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กหรือเหล็ก งานเสริมกำลังต่อเสาคาน และผนังจำเป็น ในทุกกรณี ต้นทุนการก่อสร้างจะแตกต่างกันอย่างมากตามขนาดและโครงสร้างของอาคาร ทำให้จำเป็นต้องรับการวินิจฉัยป้องกันแผ่นดินไหวจากผู้เชี่ยวชาญ (สถาปนิก) และพัฒนาแผนการซ่อมแซมก่อนอื่น

รัฐบาลท้องถิ่นบางแห่งมี เงินอุดหนุนและโปรแกรมสนับสนุน สำหรับการวินิจฉัยป้องกันแผ่นดินไหวและงานซ่อมแซม ติดต่อรัฐบาลท้องถิ่นที่ตั้งทรัพย์สินของคุณอาจเปิดเผยโปรแกรมที่มีอยู่

ควรจะลงทุนในทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่าหรือไม่?

ทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่าไม่ใช่เป้าหมายการลงทุนที่ไม่เหมาะสมโดยสิ้นเชิง สิ่งสำคัญคือการสัมคิดความเสี่ยงอย่างแม่นยำและกำหนดว่าราคาและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนมีสมดุลหรือไม่

จากมุมมองการลงทุนมูลค่าที่ดิน ประสิทธิภาพป้องกันแผ่นดินไหวของอาคารได้รับความสำคัญรองน้อยกว่ามูลค่าของดินและความสะดวกในการสร้างใหม่ สำหรับทรัพย์สินในตำแหน่งที่ดีที่มีกำไรทุนที่คาดว่าจะเกิดจากการสร้างใหม่หรือการขายในอนาคต แม้แต่อาคารป้องกันแผ่นดินไหวเก่าก็อาจเป็นตัวเลือกการลงทุน

สำหรับการถือครองระยะสั้นเพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูง ราคาซื้อต่ำของทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่าและผลตอบแทนพื้นผิวสูงสามารถใช้ประโยชน์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสดสูงสุดในช่วงหลายปี โดยออกจากการขายแก่ผู้ซื้อเงินสดหรือนักลงทุน อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์นี้ต้องตรวจสอบความเป็นไปได้ของการออกไปอย่างระมัดระวังก่อนหน้านี้

ในทางกลับกัน สำหรับกลยุทธ์โดยยึดตามการถือครองระยะยาวและการใช้การเงิน ทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่าควรหลีกเลี่ยง ความเสี่ยงสามเท่าของสภาพการเงินที่เสื่อมลง ความยากลำบากในการบูรณะทรัพยากร และตัวเลือกออกที่จำกัด อาจลดประสิทธิภาพการลงทุนระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ

จุดยืนยันแม้สำหรับทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวใหม่

ถ้าทรัพย์สินเป็นไปตามมาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวใหม่ มันปลอดภัยจริง ๆ หรือ? ที่จริงแล้ว ต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติม

วันที่ได้รับอนุญาตการสร้างสรรค์ หลังเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2524 อาจยังมีวันที่สำเร็จจริง ๆ และวันส่งมอบก่อนหน้านั้น ระมัดระวังไม่ให้นำอายุทรัพย์สินไปหมายถึง (วันและปีที่สำเร็จ) ไปรวมกับวันที่ได้รับอนุญาตการสร้างสรรค์

สถานะของการวินิจฉัยป้องกันแผ่นดินไหวและการซ่อมแซม ควรได้รับการยืนยันด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับทรัพย์สินอายุ 20-30 ปีขึ้นไป ให้ถามผู้ขายหรือบริษัทจัดการทรัพย์สินว่าได้ทำการวินิจฉัยป้องกันแผ่นดินไหวมาแล้วและว่ามีการซ่อมแซมหรือไม่

สำหรับคอนโด บันทึกของสมาคมการจัดการ ก็เป็นแหล่งยืนยัน คุณสามารถตรวจสอบผ่านบันทึกการประชุมของสมาคมการจัดการว่าแผนการบำรุงรักษาระยะยาวรวมถึงการเสริมกำลังป้องกันแผ่นดินไหวและว่าได้ดำเนินการแล้วหรือไม่

สรุปการตัดสินใจลงทุน

มาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวเป็นปัจจัยที่มักถูกมองข้ามแต่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญในระยะยาวในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าการเลือกทรัพย์สินใหม่หรือหลังมาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหวใหม่เป็นหลักการพื้นฐาน การลงทุนในทรัพย์สินป้องกันแผ่นดินไหวเก่าไม่ได้ถูกปฏิเสธอย่างสมบูรณ์ สิ่งที่สำคัญคือการสัมคิดความเสี่ยงตรงจุดที่ตั้งอยู่อย่างแม่นยำและการตัดสินใจลงทุนที่รวมความเสี่ยงในทุกด้าน—ราคาซื้อ แผนกำไร และกลยุทธ์ออก

ก่อนซื้อทรัพย์สิน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ยืนยันวันที่สร้างสรรค์ วันที่ได้รับอนุญาตการสร้างสรรค์ และสถานะการวินิจฉัยป้องกันแผ่นดินไหว โดยรวมความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญตามต้องการ