การขาย-เช่ากลับคืออะไร?
"การขาย-เช่ากลับ" คือกลไกการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขายทรัพย์สินให้กับบุคคลที่สาม จากนั้นทำสัญญาเช่าระหว่างกับผู้ซื้อ ซึ่งอนุญาตให้เจ้าของเดิมยังคงอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นผู้เช่า
ในญี่ปุ่น บริการ "การขาย-เช่ากลับบ้าน" ได้ขยายตัวเป็นหลักเป็นวิธีแก้ไขสำหรับผู้บริโภคทั่วไป เจ้าของบ้านสามารถแปลงทรัพย์สินของตนเป็นเงินสด พร้อมเช่าบ้านของตนต่อไปในฐานะผู้เช่า ซึ่งค่อยๆ นิยมมากขึ้นสำหรับครัวเรือนผู้สูงอายุที่มีความต้องการเงินสดเร่งด่วนหรือผู้ที่ประสบปัญหาในการชำระเงินกู้ยืมบ้าน
จากมุมมองของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การจับตัวเป็นผู้ซื้อในการทำธุรกรรมขาย-เช่ากลับสร้างโอกาสการลงทุนที่เป็นเอกลักษณ์
โครงสร้างพื้นฐานของการทำธุรกรรมขาย-เช่ากลับ
การทำธุรกรรมขาย-เช่ากลับมักจะดำเนินไปตามลำดับต่อไปนี้:
-
ลงนามในสัญญาขาย: ลงนามสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเจ้าของปัจจุบัน (ผู้ขาย) และนักลงทุน (ผู้ซื้อ) โดยทั่วไปราคาขายจะตั้งไว้ต่ำกว่าราคาตลาดบ้าง
-
ลงนามในสัญญาเช่า: พร้อมกันนั้น ผู้ซื้อ (เจ้าของคนใหม่) และผู้ขาย (เจ้าของคนเก่า) ลงนามในสัญญาเช่า
-
เริ่มดำเนินการ: ผู้ซื้อได้รับรายได้จากการเช่าขณะที่ถือครองทรัพย์สิน ผู้ขาย (เจ้าของคนเก่า) ยังคงอยู่ในที่เดียวกัน
-
ตัวเลือกในอนาคต: เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง มีตัวเลือกหลายประการ รวมถึงการย้ายออก การต่ออายุสัญญา หรือการขายใหม่ (รวมถึงการขายให้กับเจ้าของคนเก่า)
ข้อดีและข้อเสียของผู้ขาย
จากมุมมองของผู้ขาย (เจ้าของคนเก่า) การขาย-เช่ากลับมีข้อดีดังต่อไปนี้:
ข้อดี
- จัดการกับความต้องการเงินสดเร่งด่วนผ่านรายได้จากการขายบ้าน
- ยังคงอยู่ในบ้านของตนได้ โดยไม่ต้องย้าย และคุ้นเคยกับชุมชนและพื้นที่
- ยกเลิกค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของเช่น ภาษีทรัพย์สินและค่าซ่อมแซม
- หากมีสิทธิในการซื้อกลับ สามารถซื้อกลับทรัพย์สินได้หากการเงินฟื้นตัว
ข้อเสียและความเสี่ยง
- ราคาขายมักต่ำกว่ามูลค่าตลาด
- เกิดค่าใช้จ่ายจากการเช่าใหม่
- ความเสี่ยงของการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าหรือการปฏิเสธการต่ออายุสัญญา
- ไม่สามารถปรับปรุงหรือซ่อมแซมอาคารได้อย่างอิสระ
ข้อดีและลักษณะของนักลงทุน (ผู้ซื้อ)
สำหรับนักลงทุนที่ซื้อ ทรัพย์สินขาย-เช่ากลับจะแตกต่างจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าทั่วไปในหลายวิธี
การรักษาความปลอดภัยที่มีผู้เช่าอยู่แล้วเมื่อซื้อ เป็นข้อดีหลัก เนื่องจากผู้เช่าได้รับการยืนยันแล้วเมื่อซื้อ จึงไม่มีความเสี่ยงของการว่างเปล่าหลังการซื้อ ไม่จำเป็นต้องรับสมัครผู้เช่าหรือค่าธรรมเนียมตัวแทน และรายได้จากการเช่าจะเริ่มต้นทันที
การซื้อด้วยราคาต่ำกว่าตลาด เพิ่มอัตราผลตอบแทนที่ปรากฏ ในสถานการณ์ขาย-เช่ากลับทั่วไป ผู้ขายที่มีแรงจูงใจ "ต้องการเงินสดทันที" มักจะยอมรับราคาต่ำกว่าตลาด ซึ่งอนุญาตให้นักลงทุนซื้อทรัพย์สินด้วยราคาลด
อัตราค่าเช่าและเงื่อนไขสัญญาที่แน่นอน อำนวยความสะดวกในการวางแผนทางการเงิน เนื่องจากเงื่อนไขของสัญญาเช่า (ค่าเช่า ระยะเวลาของสัญญา เงื่อนไขการต่ออายุ) ได้รับการตกลงไปแล้ว การจำลองรายได้จึงสามารถคำนวณได้อย่างชัดเจนก่อนการซื้อ
ความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องพิจารณา
ในทางตรงกันข้าม การลงทุนในทรัพย์สินขาย-เช่ากลับจะมีความเสี่ยงที่แตกต่างจากการลงทุนเพื่อให้เช่าทั่วไป
ความไม่แน่นอนของอุปสงค์หลังจากผู้เช่าออกไป เป็นความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุด หลังจากที่เจ้าของคนเก่าออกไป คุณต้องยืนยันว่าทรัพย์สินดังกล่าวจะได้รับการยอมรับเป็นทรัพย์สินเช่าปกติในพื้นที่หรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองชั้นสอง หรือพื้นที่ที่พักอาศัยมีบ้านแยกต่างหาก การค้นหาผู้เช่าคนต่อไปหลังจากผู้เช่าออกไปอาจเป็นเรื่องท้าทาย
การจัดการสิทธิในการซื้อกลับ ยังต้องการการยืนยัน หากเจ้าของคนเก่ามี "สิทธิในการซื้อกลับ" เพื่อซื้อกลับในระยะเวลาที่กำหนด แผนการขายอีกครั้งหรือเช่าอีกครั้งในอนาคตอาจประสบปัญหา โปรดตรวจสอบเงื่อนไขของสัญญาอย่างระมัดระวัง
การยืนยันความสมเหตุสมผลของอัตราค่าเช่า ก็มีความสำคัญเช่นกัน เมื่อผู้ขายยืนยันว่า "ค่าเช่าต่ำมากเพื่อยังคงอยู่ได้อย่างราคาถูก" สัญญาเช่าอาจถูกจัดโครงสร้างให้ต่ำกว่าระดับราคาตลาดโดยรอบ ค่าเช่าที่ต่ำเกินไปอาจส่งผลให้ผลตอบแทนที่แท้จริงเมื่อเทียบกับราคาการซื้อต่ำกว่าที่คาดหวัง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องยืนยันว่าระดับค่าเช่าที่กำหนดนั้นใกล้เคียงกับระดับตลาด
ความเสี่ยงของการเลิกปรัปชาติ มีอยู่เช่นเดียวกับการเช่าทั่วไป การใช้บริษัทรับประกันค่าเช่าหรือการรับประกันร่วมต้องการการใช้มาตรการการคัดเลือกผู้เช่าที่เทียบเท่ากับการปฏิบัติทั่วไป
สถานภาพและแนวโน้มของตลาดขาย-เช่ากลับในปัจจุบัน
ตลาดขาย-เช่ากลับของญี่ปุ่นกำลังประสบการเติบโตอย่างรวดเร็วท่ามกลางการอายุขึ้นของประชากรและความเข้าใจในการชำระเงินกู้ยืมบ้านที่เพิ่มขึ้น บริษัทเฉพาะขาย-เช่ากลับ (บริษัทอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้ยืมแบบไม่มีหลักประกัน) กำลังพัฒนาโครงการอย่างแข็งขัน และนักลงทุนรายบุคคลมีโอกาสที่เพิ่มขึ้นในการได้มาซึ่งทรัพย์สินขาย-เช่ากลับในตลาดรองแรม
นอกจากนี้ แนวทางการขาย-เช่ากลับของกระทรวงการขนส่ง วัฒนาและการท่องเที่ยว ปี 2564 และการปรับปรุงกฎหมายการจัดการค้นหาอสังหาริมทรัพย์หลังปี 2566 ได้เพิ่มความโปร่งใสของการทำธุรกรรมจากมุมมองของการปกป้องผู้ขาย
นักลงทุนต้องเข้าใจแนวโน้มการประกอบอาชีพนี้และดำเนินการทำธุรกรรมตามขั้นตอนที่เหมาะสม
จุดสำคัญในการพิจารณาความเหมาะสมของการลงทุนขาย-เช่ากลับ
ทรัพย์สินขาย-เช่ากลับไม่เหมาะสำหรับนักลงทุนทั้งหมด ลองพิจารณาว่าทรัพย์สินเหล่านั้นสอดคล้องกับสไตล์การลงทุนของคุณหรือไม่โดยใช้มุมมองเหล่านี้:
วัตถุประสงค์ของการถือครอง: ทรัพย์สินเหล่านี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับการถือครองระยะยาวและรายได้จากการเช่าที่เสถียร ในทางกลับกัน สำหรับวัตถุประสงค์ของการขายใหม่ระยะสั้น (การพลิกแบบเร็ว) สิทธิในการซื้อกลับและการมีอยู่ของผู้เช่าอาจจำกัดการขาย
ความชอบของพื้นที่: เนื่องจากทรัพย์สินขาย-เช่ากลับขึ้นอยู่กับสภาพของผู้ขาย จึงอาจไม่ตรงกับตำแหน่งหรือพื้นที่ที่คุณต้องการ เมื่อพิจารณาการซื้อ ให้ประเมินตำแหน่งของทรัพย์สิน ความต้องการโดยรอบ และแนวโน้มในอนาคตโดยใช้มาตรฐานการลงทุนมาตรฐาน
สภาพคล่อง: โดยทั่วไปแล้ว ทรัพย์สินที่มีผู้เช่าอยู่จะหมุนเวียนเป็น "ทรัพย์สินที่มีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ" แต่ห้องชุดเดี่ยวมักจะมีสภาพคล่องที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม โปรดจำจุดนี้ไว้เมื่อพิจารณากลยุทธ์การออก
บทสรุป
การขาย-เช่ากลับเป็นลักษณะของการทำธุรกรรมที่มีความสมเหตุสมผลบ้างสำหรับผู้ขายและผู้ซื้อทั้งคู่ โดยคาดว่าขนาดตลาดจะขยายต่อไปเมื่อสังคมอายุขึ้น
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ข้อเท็จจริงที่ว่าการรับผู้เช่าได้รับการยืนยันในเวลาของการซื้อจะลดความเสี่ยงในระดับหนึ่ง และอาจมอบโอกาสในการซื้อด้วยราคาต่ำกว่าตลาด อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงที่เป็นเอกลักษณ์ที่แตกต่างจากการลงทุนเพื่อให้เช่าทั่วไป (ความต้องการหลังจากผู้เช่าออกไป สิทธิในการซื้อกลับ อัตราค่าเช่า) ก็มีอยู่เช่นกัน โปรดตรวจสอบเงื่อนไขของสัญญาอย่างรอบคอบ และขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความหากจำเป็น