เหตุผลว่าทำไมครอบครัวทำงานเป็นคู่จึงเหมาะสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ในช่วงเวลาเมื่อไม่นานมานี้ ความสนใจของครอบครัวที่ทำงานเป็นคู่ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้เพิ่มขึ้น พื้นหลังของเรื่องนี้คือความกังวลเกี่ยวกับอนาคตจากการเพิ่มขึ้นของราคาและการเตรียมสำหรับเงินบำนาญ แต่จริง ๆ แล้วครอบครัวที่ทำงานเป็นคู่มีข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้างในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
จุดแข็งที่สำคัญที่สุดคือรายได้ทั้งครอบครัวสูงเมื่อสถาบันการเงินดำเนินการตรวจสอบสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน พวกเขาเน้นย้ำว่ารายได้เป็นเกณฑ์การตัดสินในการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ ครอบครัวที่ทำงานเป็นคู่ที่แต่ละคนมีรายได้มั่นคง สามารถยืมเงินได้มากกว่าคนเดียวหรือครอบครัวที่มีคนหนึ่งเท่านั้น และการลงทุนในสถานที่และอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีความเป็นไปได้มากขึ้น
นอกจากนี้ยังได้เปรียบในด้านการกระจายความเสี่ยงด้วย หากรายได้ของบุคคลหนึ่งลดลงชั่วคราว อีกบุคคลหนึ่งสามารถรองรับการชำระหนี้สินเชื่อและค่าใช้จ่ายในการครอบครัวได้ ซึ่งนำไปสู่ความมั่นคงในการดำเนินการลงทุนต่อ นี่คือบัฟเฟอร์ขนาดใหญ่ที่นักลงทุนคนเดียวไม่มี
การทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างสินเชื่อเป็นคู่และหนี้ร่วม
เมื่อครอบครัวที่ทำงานเป็นคู่จัดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ "สินเชื่อเป็นคู่" และ "หนี้ร่วม" เป็นตัวเลือกสองตัวที่มักปรากฏขึ้น การทำความเข้าใจอย่างถูกต้องเกี่ยวกับกลไกและลักษณะของแต่ละตัวเลือกเป็นขั้นตอนแรกของกลยุงการลงทุนอย่างมีกลยุง
สินเชื่อเป็นคู่
สินเชื่อเป็นคู่คือวิธีการที่สามีและภรรยาแต่ละคนทำสัญญาสินเชื่ออย่างแยกกันตัวอย่างเช่น เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคา 50 ล้านเยน สามีจะจัดสินเชื่อ 25 ล้านเยนและภรรยาจะจัดสินเชื่อ 25 ล้านเยนตามลำดับ
ข้อดี
- ทั้งสองฝ่ายได้รับส่วนลดภาษีสำหรับการกู้ยืมบ้าน (สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไม่รวม แต่สำหรับเจ้าบ้านแบบผสมผสานผลประโยชน์จำเป็นต้องตรวจสอบ)
- สามารถถือสัดส่วนทรัพย์สินด้วยชื่อของแต่ละคน
- ขีดจำกัดการยืมเงินสามารถเพิ่มให้สูงสุดในระดับครอบครัว
ข้อเสีย
- เนื่องจากสัญญามีสองสัญญา ค่าใช้จ่ายต่างๆ (ค่าลงทะเบียน ค่าธรรมเนียมการบริหาร ฯลฯ) จึงเพิ่มขึ้น
- ในช่วงเวลาของการหย่าร้าง ความสัมพันธ์ของสิทธิกลายเป็นซับซ้อน
- หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถชำระหนี้ได้ภาระของอีกฝ่ายจะเพิ่มขึ้น
หนี้ร่วม
หนี้ร่วมคือวิธีการที่สามีและภรรยาต่างมีความรับผิดชอบร่วมกันสำหรับสัญญาสินเชื่อฉบับเดียวพวกเขาแบ่งออกเป็นหนี้สูงสุดและหนี้ร่วม แต่ทั้งสองมีภาระหนี้ในการชำระหนี้อย่างเท่าเทียมกัน
ข้อดี
- ขั้นตอนจะรวมกันเพื่อที่สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้ง่ายขึ้น
- สามารถใช้รายได้รวมเพื่อการตรวจสอบ
ข้อเสีย
- ผู้ถือหนี้ร่วมต้องรับผิดชอบต่อจำนวนเต็มของการชำระหนี้ ดังนั้นในช่วงเวลาของการหย่าร้าง การกำหนดรูปแบบของความรับผิดชอบมักไม่ชัดเจน
- สถาบันการเงินบางแห่งอาจไม่จัดการกับสิ่งนี้
สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ตัวเลือกจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับนโยบายของสถาบันการเงินและประเภทของสัตว์ประแพทย์ ขอแนะนำให้ติดต่อสถาบันการเงินหลายแห่งก่อนและเปรียบเทียบเงื่อนไข
วิธีการพิจารณาขนาดการลงทุนตามรายได้ทั้งครอบครัว
"ฉันควรซื้อสินทรัพย์เท่าไร" คำตอบสำหรับคำถามนี้ไม่สามารถได้มาได้โดยไม่มีภาพรวมของรายได้ทั้งครอบครัว ดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้เพื่อพิจารณาขนาดการลงทุน
ขั้นตอนที่ 1: ทำความเข้าใจกระแสเงินสดรายเดือน
คำนวณ "เงินอุตสาหกรรมพร้อมใช้" โดยลบค่าใช้จ่ายในการครอบครัว ค่าที่อยู่อาศัย ค่าการศึกษา เบี้ยประกันภัย ฯลฯ ออกจากรายได้รวม จำนวนเงินชำระคืนสินเชื่อการลงทุนควรอยู่ในช่วงนี้เป็นพื้นฐาน
ขั้นตอนที่ 2: รักษาเงินสำรองฉุกเฉิน
ก่อนเริ่มการลงทุน ให้มั่นใจว่าสร้างเงินสำหรับ 6 ถึง 12 เดือนของค่าใช้จ่ายในการครอบครัวในบัญชีที่มีสภาพคล่องสูง นี่คือเพื่อเตรียมสำหรับการซ่อมแซมฉุกเฉิน และการชำระหนี้สินเชื่อในช่วงระยะเวลาไม่มีผู้เช่า
ขั้นตอนที่ 3: ตรวจสอบอัตราส่วนภาระการชำระหนี้
สถาบันการเงินหลายแห่งใช้อัตราส่วนระหว่างจำนวนเงินชำระคืนรายปีทั้งหมดต่อรายได้ประจำปี (อัตราส่วนภาระการชำระหนี้) เป็นเกณฑ์การตรวจสอบ โดยทั่วไปแล้ว 30-35% ถือว่าเป็นเกณฑ์เบื้องต้น แต่สำหรับการจัดการตนเองแนะนำให้ยับยั้งให้ 20-25% มากขึ้น
ขั้นตอนที่ 4: ตรวจสอบความสามารถในการสร้างรายได้ด้วยผลตอบแทนที่แท้จริง
นอกจากผลตอบแทนพื้นผิวแล้ว โปรดยืนยันความสามารถในการสร้างรายได้โดยคำนึงถึงค่าบริหาร ภาษีทรัพย์สินถาวร เงินสะสมซ่อมแซม และความเสี่ยงจากการว่าง ผลตอบแทนที่แท้จริง(ผลตอบแทนสุทธิ) โดยที่ "เลเวอเรจเชิงบวก" ที่ผลตอบแทนที่แท้จริงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ที่นี่คือสิ่งที่มีความหมาย
สำหรับการคำนวณรายได้พื้นฐานของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โปรดดูคู่มือการคำนวณผลตอบแทนและมาตรฐานการตัดสินใจลงทุนสำหรับสถานที่ที่ให้ผลตอบแทน
การเตรียมการสำหรับความเสี่ยงจากการหย่าและการลดลงของรายได้ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง
ความเสี่ยงที่มักมองข้ามในครอบครัวที่ทำงานเป็นคู่คือการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างครอบครัว และรายได้เนื่องจากเหตุการณ์ในชีวิต
ความเสี่ยงจากการหย่าร้าง
สัตว์ประแพทย์ที่ซื้อด้วยสินเชื่อเป็นคู่หรือในชื่อเจ้าของร่วม ความสัมพันธ์ของสิทธิการพักผ่อนจะซับซ้อนขึ้นในช่วงเวลาของการหย่าร้าง วิธีการที่ง่ายที่สุดคือการขายและแบ่งกำไรและหนี้สิน แต่ในสถานการณ์ "โอเวอร์โลน" ที่ยอดคงเหลือของเงินกู้เกินกว่าราคาขายอาจมีการสูญเสียจากการขายได้
มาตรการต่างๆ ได้แก่ (1) ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้ชื่อเดียวและคืนค่าใช้จ่ายการซื้อตามสัดส่วนการบริจาคภายใน (2) ก่อนการซื้อ ให้จัดทำความเห็นพ้องต้องกันเกี่ยวกับกฎของการแบ่งทรัพย์สมบัติ (อำนาจตามกฎหมายมีจำกัด) (3) เมื่อการชำระหนี้สินเชื่อก้าวหน้าและค่าเรียมถูกทำให้เป็นมูลค่าชื่อเจ้าของร่วมจะถูกลบออก สิ่งเหล่านี้ถือว่าสมควร
การลดลงของรายได้เนื่องจากการพักการทำงานในการเลี้ยงดูเด็กและการดูแลผู้สูงอายุ
ไม่ใช่เรื่องแปลกที่รายได้ของบุคคลหนึ่งกลายเป็นศูนย์ชั่วคราวเนื่องจากการพักการทำงานในการลูกหลาบและการดูแลของผู้สูงอายุ หากต้องการสามารถดำเนินการลงทุนต่อในช่วงเวลานี้ การเตรียมดังต่อไปนี้มีประสิทธิผล
- รักษาสภาพคล่องที่มือ:นอกจากเงินสำรองฉุกเฉินดังกล่าวข้างต้น ให้รักษาเงิน 6 เดือนสำหรับการชำระหนี้สินเชื่ออย่างแยกต่างหาก
- การใช้ประกันชีวิตสมดุลกลุ่ม:โปรดตรวจสอบระบบที่สินเชื่อจะหายไปในกรณีของการเสียชีวิตหรือความพิการหนักของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง
- เสถียรภาพของรายได้ค่าเช่า:เลือกพื้นที่และเค้าโครงที่มีความเสี่ยงต่ำจากการว่างเปล่า เพื่อสร้างโครงสร้างที่รายได้ค่าเช่าสนับสนุนการครอบครัวแม้ในช่วงเวลาของการลดลงของรายได้
นอกจากนี้ ยังเป็นกลยุงการพิจารณาที่สำคัญในการหลีกเลี่ยงการลงทุนใหม่และสะสมเงินสดให้หนากว่าจนกว่ารายได้จะกลับมา หากมองว่า "นั่นหมายความว่า คุณทำให้ช่วงเวลาที่อดทน"
สรุป: กลยุงระยะยาวที่ใช้ประโยชน์จากความแข็งแกร่งของการทำงานเป็นคู่
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของครอบครัวที่ทำงานเป็นคู่มีจุดแข็งสามประการ: รายได้ทั้งครอบครัวสูง, ฟังก์ชันการกระจายความเสี่ยง และข้อได้เปรียบในการตรวจสอบสินเชื่อ ในขณะเดียวกัน ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับกลไกสินเชื่อเป็นคู่ และความเสี่ยงจากการหย่าร้าง การเปลี่ยนแปลงรายได้ อาจนำไปสู่การสูญเสียอย่างมาก
จุดหลักของความสำเร็จคือ "เพิ่มจุดแข็งให้สูงสุดในขณะที่คาดการณ์และเตรียมความเสี่ยง" สมบูรณ์ เริ่มต้นด้วยการสอบถามรายได้ของครอบครัว และบนพื้นฐานของแผนการชำระหนี้ที่สมเหตุสมผล เลือกสินทรัพย์ด้วยมุมมองของการสร้างสินทรัพย์ระยะยาว
หากคุณต้องการเพิ่มเติมมุมมองในการเลือกทรัพย์สิน โปรดดูวิธีการเลือกสัตว์ประแพทย์ที่ให้ผลตอบแทนสำหรับผู้เริ่มต้นและจุดไม่ล้มเหลว