약한 엔화가 만들어내는 '저렴함'이라는 강력한 따라바람
2022년 이후 빠르게 진행된 약한 엔화는 일본의 부동산 시장에 구조적 변화를 가져왔습니다. 달러나 유로를 보유한 외국인 투자가에게 원화 기준의 자산은 그 어느 때보다도 '저렴함'을 가지고 비쳐집니다.
예를 들어, 1달러=110엔 시대에 1억 엔의 물건을 구매하려면 약 91만 달러가 필요했습니다. 이것이 1달러=150엔 수준이 되면 같은 물건을 약 67만 달러로 손에 넣을 수 있다는 계산이 됩니다. 환율 환산만으로도 약 26%의 가치 하락 효과가 생겨나며, 만약 물건 가격이 다소 상승했더라도 외화 기준으로는 싸 보이는 것입니다.
더욱이 일본은 선진국 중에서도 부동산 수익률이 상대적으로 높으며, 도쿄의 구분 아파트도 표면 수익률 3~5% 대가 기대되는 지역이 존재합니다. 홍콩, 싱가포르, 뉴욕 등 주요 도시의 수익률이 1~2% 대에 떨어진 시장과 비교하면 일본의 수익성이 눈에 띕니다.
외국인 투자가는 어디에 무엇을 구매하고 있는가
도심의 고급 아파트·콘도미니엄
가장 주목을 받고 있는 것은 도쿄 도심의 신축·築浅 아파트입니다. 미나토구·치요다구·시부야구 등에 위치한 고액 물건은 홍콩, 대만, 싱가포르의 부자층으로부터 강한 수요를 받고 있습니다. 특히 국제적 지명도를 가진 '아자부다이 힐즈', '토라노몬 힐즈' 주변 지역이나 아카사카·롯폰기·시로카네 지역의 억 엔대 물건에는 외국인 구매자가 전체 구매자의 일정 비율을 차지하는 상황도 더 이상 드물지 않아졌습니다.
이러한 물건은 자산 보전의 목적이 강하며, 실제로 거주한다기보다는 '안정적인 통화 이외의 자산'으로 보유되는 경우가 많다는 것이 특징입니다.
리조트·관광지의 물건
인바운드 수요의 회복과 약한 엔화가 겹쳐지면서 니세코(홋카이도)·하쿠바(나가노)·하코네·교토 등 리조트·관광지의 물건도 외국인 투자가의 구매 대상으로 주목받고 있습니다. 니세코의 경우, 호주나 아시아 계의 투자가들이 오랜 세월 적극적으로 매입해 오고 있으며, 지가·물건 가격의 상승이 두드러집니다.
민박이나 단기 임대로 운영하면 높은 가동률과 수익을 기대할 수 있기 때문에, 단순한 장기 보유만이 아니라 운영형 투자로서의 측면도 갖추고 있습니다.
건물 전체 아파트·수익 물건
최근 증가하고 있는 것은 지방 도시의 건물 전체 아파트나 수익 아파트를 구매하는 경우입니다. 도쿄에 비해 물건 가격이 억제되어 있으며, 수익률이 7~10% 대에 달하는 물건도 유통되고 있습니다. 아시아 계 투자가 그룹이 여러 건물을 한꺼번에 취득하는 사례도 보고되고 있으며, 투자 규모가 커지는 경향을 보이고 있습니다.
국내 투자가에 미치는 영향: 가격 상승과 경합 심화
외국인 투자가의 참여는 국내 투자가에게 무시할 수 없는 영향을 미치고 있습니다.
가격 상승 효과가 가장 직접적인 영향입니다. 특히 도심의 고액 물건이나 니세코·하쿠바 등의 인기 리조트 지역에서는 외화 구매력을 배경으로 한 높은 가격 입찰이 잇따르고 있으며, 국내 투자가가 가격 경쟁에서 불리한 상황이 생겨나고 있습니다. 수익 환원법에 기반하여 '비싼 가격'이라고 판단한 물건도 외국인 투자가가 약한 엔화 차익을 가격에 반영한 가격으로 낙찰해 버리기 때문입니다.
또한 정보·속도의 비대칭도 문제가 되고 있습니다. 해외의 투자 펀드나 부자들은 현지 부동산회사와 제휴하여 시장에 나오기 전의 물건 정보(오프마켓 물건)를 먼저 취득하는 경우가 있습니다. 개인 투자가가 일반적인 중개 포털에서 물건을 찾는 루트에서는 이러한 우수 물건에 접근하기 어려워지는 것이 현실입니다.
한편 외국인 투자가의 참여로 시장의 유동성이 높아진다는 긍정적인 측면도 있습니다. 낡은 물건이나 리노베이션이 필요한 물건이 적극적으로 거래되면서 시장 전체가 활성화되고, 매각의 출구 전략을 세우기 쉬워진다는 이점도 있습니다.
국내 투자가가 취할 수 있는 대책으로는 외국인 투자가가 참여하기 어려운 지역·물건 규모에 특화하기, 조기 정보 취득을 위한 네트워크 구축하기, 또는 외국인 수요가 높아지는 지역을 먼저 읽고 선행 투자하기 등의 전략을 생각해볼 수 있습니다.
앞으로의 환율 동향과 부동산 시장의 관계성
약한 엔화가 영원히 지속되는 것은 아닙니다. 미일 금리 차 축소, 일본은행의 추가 금리 인상, 또는 미국 경제의 둔화 등의 요인으로 엔화가 강해지는 국면도 충분히 예상됩니다.
환율이 강한 엔화로 전환되면 외국인 투자가에게 '저렴함'은 옅어지고, 신규 참여의 속도가 둔화될 가능성이 있습니다. 다만 이미 보유하고 있는 물건의 경우 물건 가치가 원화 기준으로 유지되는 한, 외화 환산으로 인한 평가손이 확대되기 때문에 매각을 서두르는 움직임이 나올 수도 있습니다. 이러한 '외국인 매도'가 국소적인 가격 조정을 초래할 위험은 염두에 두어야 합니다.
반대로 약한 엔화가 장기화·정착되면 외국인 투자가의 일본 부동산 보유 비율이 더욱 높아지고, 특정 지역의 가격 수준이 '외화 기준의 논리'로 움직이게 될 가능성이 있습니다. 국내의 펀더멘털(인구 동태·임차료 수준 등)만으로는 설명할 수 없는 가격 형성이 진행되면서 국내 투자가의 투자 판단이 더욱 복잡해질 것입니다.
일본의 부동산 시장을 둘러싼 큰 트렌드에 대해서는 부동산 투자의 기초 지식과 시장 동향도 참고하시기 바랍니다. 또한 투자 지역의 선택 방법에 대해서는 지역별 부동산 투자의 특징과 선택 방법에서 자세히 설명하고 있습니다.
정리: 환율을 '따라바람'으로 보면서, 위험도 제대로 판단하기
약한 엔화 환경은 일본의 부동산 시장에 외국인 투자가라는 새로운 플레이어를 불러들이고 있으며, 도심이나 인기 리조트를 중심으로 가격 상승 압력을 만들어내고 있습니다. 국내 투자가에게는 경쟁 상대가 늘어나는 한편, 시장 활성화와 출구 전략의 다양화라는 이점도 있습니다.
중요한 것은 환율은 어디까지나 '변동하는 외부 요인'이며, 부동산 투자의 수익성을 근본적으로 뒷받침하는 것은 입지·수급·임차료 수준이라는 본질적인 펀더멘털이라는 것을 잊지 않는 것입니다. 약한 엔화 트렌드에 뒤처지지 않으려고 비싼 물건을 집지 않도록, 냉정한 수수계산과 출구 전략의 검토를 게을리하지 마시기 바랍니다.