부동산 투자의 수익을 다각화하는 의의
부동산 투자는 임대료 수입을 주요 수익원으로 하는 안정적인 투자 수법이지만, 공실 위험과 임대료 하락 위험은 항상 존재합니다. 이러한 위험에 대한 하나의 대책이 부동산과 결합한 수익의 다각화입니다.
물건 자체의 수익에 더하여, 유휴 공간의 활용이나 관련 사업을 결합함으로써, 수익원을 분산하고 물건의 부가가치도 높일 수 있습니다.
태양광 발전
개요
물건의 옥상이나 부지 내에 태양광 패널을 설치하고, 발전한 전력을 판매하거나 자가 소비하는 방법입니다.
장점
- 안정적인 수입: 고정가격매입제도(FIT)를 이용하면, 일정 기간의 매입가격이 보장됨
- 유휴 공간의 활용: 옥상이나 빈 땅 등, 통상적으로는 수익을 생기지 않는 공간을 효과적으로 활용
- 물건의 차별화: 공용 부분의 전기료 절감을 어필함으로써, 입주자 모집에 플러스
- 환경 배려의 어필: 환경 의식이 높은 입주자에 대한 호소력
주의점
- FIT의 매입가격은 해마다 저하하고 있으므로, 수익성의 사전 시뮬레이션이 필수
- 옥상 설치의 경우, 건물의 구조 내력이나 방수에 미치는 영향을 확인
- 패널의 경년 열화에 따른 발전 효율의 저하
- 유지보수 비용의 확보
- 자가 소비형으로의 전환이나 축전지의 병용 등, FIT 종료 후의 출구 전략도 고려
어울리는 물건
- 옥상 면적이 넓은 RC조 맨션
- 일조량이 좋은 입지
- 주변에 고층 건축물이 적은 환경
코인세탁소
개요
물건의 1층 빈 테넌트나 인접 토지에 코인세탁소를 병설하는 사업입니다. 근년에는 고성능 세탁건조기의 보급으로, 코인세탁소 시장은 확대 경향을 보이고 있습니다.
장점
- 무인 운영이 가능: 인건비를 억제할 수 있고, 관리의 수고가 적음
- 기상에 좌우되지 않는 안정적인 수요: 우천 시나 꽃가루 시즌에 이용이 증가
- 현금 사업: 외상 위험이 없음
- 입주자의 이용 편의성 향상: 물건 내에 세탁소가 있음으로써 입주 촉진으로도 이어짐
주의점
- 초기 투자가 상대적으로 크다: 업무용 세탁기·건조기의 도입 비용
- 수도·전기의 설비 공사가 필요
- 근처의 경쟁 상황을 사전에 조사할 필요가 있음
- 기기의 고장 대응이나 유지보수 체제의 확보
- 상권 분석이 중요: 주변의 가구 구성이나 경쟁 유무가 수익성을 좌우
어울리는 물건
- 1층에 빈 테넌트가 있는 물건
- 단신자나 가족 세대가 많은 에어리어
- 근처에 코인세탁소가 적은 지역
트렁크룸
개요
물건의 빈 공간이나 부지 내에 트렁크룸(수납 공간)을 설치하고, 임대하는 사업입니다.
장점
- 공실·빈 공간의 효과적 활용: 임대에는 부적합한 공간도 활용 가능
- 관리가 용이: 거주용 임대에 비해 문제가 적음
- 해약율이 낮은 경향: 일단 이용을 시작하면 장기 이용이 되기 쉬움
- 원상회복 비용이 작다: 거주용에 비해 퇴거 시의 비용이 적음
주의점
- 가동률이 안정될 때까지 시간이 걸리는 경향이 있음
- 방범 대책(감시 카메라, 시건 관리)이 필요
- 옥외 컨테이너형의 경우, 온도·습도 관리가 과제
- 건축기준법이나 용도지역의 제한을 확인할 필요가 있음
어울리는 물건
- 주택가에 인접한 입지
- 주차장에 여유가 있는 물건
- 지하나 반지하 등 거주에는 부적합하지만 수납에는 적합한 공간이 있는 물건
자판기 설치
개요
물건의 공용 부분이나 부지 내에 자동판매기를 설치하는 가장 수월한 수익 다각화 책입니다.
장점
- 초기 비용이 거의 불필요: 음료 제조사가 설치·관리하는 경우, 오너의 부담은 공간 제공뿐
- 관리의 수고가 거의 없다: 상품 보충이나 유지보수는 제조사가 대응
- 입주자의 이용 편의성 향상: 특히 단신자 대상 물건에서는 호평
주의점
- 수익은 1대당 월 수천 엔 정도로 작음
- 설치 장소의 전원 확보가 필요
- 사람의 왕래가 적은 장소에서는 판매액이 기대되지 않음
- 미관에 대한 배려
어울리는 물건
- 사람의 왕래가 있는 입지
- 입주 호수가 많은 물건
- 근처에 편의점 등이 적은 에어리어
기타 수익 다각화 아이디어
주차장의 외부 임대
입주자가 사용하지 않는 주차 공간을 월극 주차장이나 카셰어용 공간으로 외부에 임대하는 방법입니다. 도시부에서는 시간 단위 주차장으로 운영하는 사례도 증가하고 있습니다.
휴대 기지국 안테나의 설치
물건의 옥상을 휴대전화사에 기지국으로 임대하는 방법입니다. 통신 회사로부터 임차료가 얻어지지만, 설치의 기회는 물건의 입지에 좌우되므로, 자신이 적극적으로 영업하기보다는 통신 회사로부터의 제의를 받는 형태가 일반적입니다.
간판·광고 공간의 임대
도로에 면한 물건의 벽면이나 부지를 광고 공간으로 임대하는 방법입니다. 옥외광고물 조례에 대한 적합 확인이 필요하지만, 호입지의 물건에서는 안정적인 부수 수입원이 됩니다.
수익 다각화를 진행할 때의 주의점
본업과의 균형
수익 다각화는 어디까지나 부동산 투자의 보완책입니다. 본업의 임대 경영이 소홀해지지 않도록, 관리의 수고와 효과의 균형을 판단해 봅시다.
법적 확인
용도지역의 제한, 건축기준법, 소방법, 각종 신고 등, 사업마다 필요한 법적 절차를 반드시 확인해 봅시다. 특히 기존 건물의 용도 변경을 수반하는 경우, 건축 승인이 필요해지는 경우가 있습니다.
융자에 미치는 영향
물건에 융자를 이용하고 있는 경우, 금융 기관의 승낙 없이 용도를 변경하면 계약 위반이 될 가능성이 있습니다. 신규 사업 개시 전에, 융자 기관으로의 상담을 잊지 마십시오.
단계적인 전개
갑자기 대규모 투자를 하는 것이 아니라, 작은 것부터 시작해 실적을 쌓고, 점차 확대해 나가는 어프로치가 안전합니다. 우선은 자판기 설치나 주차장의 외부 임대 등, 저위험 시책부터 착수하는 것이 좋습니다.
정리
부동산 투자에 있어서 수익 다각화는 물건의 유휴 자산을 활용해, 수익원을 분산시키는 유효한 전략입니다. 태양광 발전, 코인세탁소, 트렁크룸, 자판기 설치 등, 물건의 특성이나 입지에 맞는 방법을 선택하고, 단계적으로 전개해 나감으로써, 임대 경영의 안정성과 수익성을 높일 수 있습니다.