折舊是不動產投資中最具代表性的節稅手法。但是「能夠節稅」的錯覺往往會在售出時造成巨大失算。本文將詳細解説被稱為折舊「取回稅」的機制。
什麼是折舊
建築物和設備等資產會隨著時間的推移而價值下降，基於這一理念，將其取得費用在耐用年數內作為費用計提的機制就是折舊。在不動產投資中，建築物部分可以根據法定耐用年數，每年計提費用。由於折舊費是不涉及實際現金支出的費用，因此可以在手中留有現金的同時壓縮帳面利潤。
售出時發生的情況──取得費的壓縮
出售不動產時的譲渡所得以「售價 - 取得費 - 譲渡費用」計算。取得費是購買時的價格減去持有期間內計提的折舊費累計額。保有期間越長，取得費就越小，譲渡所得就越大。
「節稅」實際上是「延遲課稅」的原因
通過折舊進行的節稅嚴格來說是「延遲課稅」。在持有期間內減輕所得稅，在售出時一次性課稅。
根據持有期間的稅率差異
短期譲渡所得（5年以下）約為39%，長期譲渡所得（5年以上）約為20%。
折舊節稅的真正優勢
將高所得稅率延遲，在售出時以較低稅率課稅，從而減輕總體稅負。不過，如果稅率相似，效果就會受限。
將折舊納入售出計劃
在出口策略中，必須模擬包含售出時譲渡所得稅在內的總稅費成本。詳細內容請參閱不動產售出的稅務最優化指南和理解死叉現象。
總結
折舊節稅的本質是「延遲課稅」。考慮到根據持有期間的稅率差異和折舊累計額，應與專家聯合進行總成本試算。